Odori Park, Sapporo, Hokkaido
写真：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

小樽市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
750万円
12.7万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
550万円
住宅地 ㎡単価（取引）
1.2万円/㎡
5年で+9.1%
2025年の取引件数
241
北海道内 48エリア中 17位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約1.6%上昇し、その前の5年（年1.4%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

北海道平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は北海道平均より42%低い水準です。10年前の差は16%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約103%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の75%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約18%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は383万円〜1,775万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は9.8%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約4人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は17.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は7.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.2万円）の約15年分です（広域では約30.7年分）。家賃に比べて価格が低く、利回りは高めですが、値上がり余地は小さい傾向があります。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は0%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は下落が続く

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で-1%、5年で0%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ54%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、12%が想定最大規模の浸水想定区域内、7%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

小樽市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
100,404
2020年比 -9.8%
北海道：-4.6%
2025年の転入超過
-404
人口千人あたり -4.02
北海道：-1.04
空き家率（2023年）
17.4%
うち賃貸・売却用以外の空き家 7.9%
北海道：15.6%
家賃の中央値（2023年）
4.2万円
月額・借家全体
北海道：4.6万円
大地震のリスク
0.4%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
北海道：10.5%
公示地価（2026年）
1.3万円/㎡
1年 -0.8%・5年 0.0%
北海道：3万円/㎡
洪水リスク
12.2%
地価公示地点41か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
北海道：51.8%
津波リスク
7.3%
地価公示地点41か所のうち津波浸水想定区域内の割合
北海道：13.2%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点41か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
北海道：0.6%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

小樽市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

250万円

2.8万円/㎡

  • 桜
  • 小樽築港 · 徒歩21分
  • 4LDK · 90 m²
  • 1992年築
標準的2026 Q1

600万円

12万円/㎡

  • 朝里川温泉
  • 朝里
  • 1DK · 50 m²
  • 1991年築
高価格帯2026 Q2

890万円

17.8万円/㎡

  • 張碓町
  • 銭函
  • 1K · 50 m²
  • 1994年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

150万円

1.4万円/㎡

  • 塩谷
  • 塩谷
  • 土地165㎡ · 延床110㎡
  • 1981年築
標準的2026 Q1

630万円

7.4万円/㎡

  • 銭函
  • 銭函 · 徒歩16分
  • 土地310㎡ · 延床85㎡
  • 1976年築
高価格帯2026 Q2

1,700万円

28.3万円/㎡

  • 赤岩
  • 小樽
  • 土地165㎡ · 延床60㎡
  • 2023年築
取引価格（中央値）の推移
0円500万円1,000万円1,500万円2,000万円2008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
2008780万円720万円
20091,700万円650万円
2010920万円840万円
2011765万円700万円
2012975万円600万円
2013790万円530万円
20141,000万円580万円
2015965万円450万円
2016920万円430万円
20171,000万円460万円
2018800万円1,025万円
20191,200万円580万円
2020805万円540万円
20211,200万円675万円
20221,200万円505万円
20231,150万円550万円
20241,075万円510万円
2025750万円550万円
2026年（途中まで）–450万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約71%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円10万円20万円30万円2008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200811.8万円/㎡5.6万円/㎡1.8万円/㎡
200921.9万円/㎡5.2万円/㎡1.6万円/㎡
201014.7万円/㎡5.7万円/㎡1.7万円/㎡
201111.4万円/㎡4.7万円/㎡1.6万円/㎡
201212.5万円/㎡5.6万円/㎡1.6万円/㎡
201310.6万円/㎡3.8万円/㎡1.2万円/㎡
201413.1万円/㎡3.5万円/㎡1.1万円/㎡
201515万円/㎡3.4万円/㎡1.2万円/㎡
201613.8万円/㎡3.3万円/㎡1.5万円/㎡
201714万円/㎡3.7万円/㎡1.3万円/㎡
201812.3万円/㎡5.6万円/㎡1.4万円/㎡
201914.4万円/㎡3.9万円/㎡1.7万円/㎡
202011.8万円/㎡3.7万円/㎡1.1万円/㎡
202117.5万円/㎡4.5万円/㎡1.3万円/㎡
202217.2万円/㎡3.9万円/㎡1.2万円/㎡
202316.1万円/㎡3.9万円/㎡1.2万円/㎡
202415.6万円/㎡4万円/㎡1.4万円/㎡
202512.7万円/㎡4.3万円/㎡1.2万円/㎡
2026年（途中まで）–4.5万円/㎡1.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）戸建ては築23年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築23年までに新築時から約72%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円10万円20万円30万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–27.3万円/㎡
19–8万円/㎡
22–7.5万円/㎡
23–8.2万円/㎡
25–6.5万円/㎡
27–6.4万円/㎡
28–7万円/㎡
29–10万円/㎡
3012.6万円/㎡6.4万円/㎡
3115万円/㎡–
3214.6万円/㎡7.3万円/㎡
3311.2万円/㎡7.6万円/㎡
34–5.3万円/㎡
35–7.1万円/㎡
36–4.1万円/㎡
37–4.7万円/㎡
39–3.7万円/㎡
40–3.1万円/㎡
41–2.2万円/㎡
42–4.1万円/㎡
43–2.7万円/㎡
44–2.6万円/㎡
45–2.4万円/㎡
46–1.8万円/㎡
47–1.8万円/㎡
48–2.9万円/㎡
49–1.6万円/㎡
50–2.1万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-2010
200810.3万円/㎡–
200910.2万円/㎡32.8万円/㎡
20109.4万円/㎡–
201110.5万円/㎡–
201211.7万円/㎡–
20139.4万円/㎡–
201410.3万円/㎡–
201512.3万円/㎡–
201611.2万円/㎡–
201712.3万円/㎡–
201810.7万円/㎡–
201913.3万円/㎡–
20209.9万円/㎡–
202113.8万円/㎡–
202214.4万円/㎡–
202313.8万円/㎡–
202413.2万円/㎡–
20259.2万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円2万円4万円6万円8万円200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-2000
20084万円/㎡7.1万円/㎡
20094万円/㎡7.1万円/㎡
20103.2万円/㎡7.3万円/㎡
20113.6万円/㎡5.7万円/㎡
20124.6万円/㎡6.8万円/㎡
20132.6万円/㎡5.5万円/㎡
20142.6万円/㎡5.2万円/㎡
20152.5万円/㎡4.6万円/㎡
20162.4万円/㎡5.9万円/㎡
20172万円/㎡4.5万円/㎡
20182.6万円/㎡7.5万円/㎡
20192.7万円/㎡4.9万円/㎡
20202.6万円/㎡4.5万円/㎡
20211.3万円/㎡6万円/㎡
20222.3万円/㎡6.1万円/㎡
20233万円/㎡5.9万円/㎡
20241.8万円/㎡5万円/㎡
20253.8万円/㎡5.1万円/㎡

小樽市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
小樽1,800万円20万円/㎡380万円13210
南小樽935万円13.4万円/㎡475万円11100
小樽築港2,350万円26.9万円/㎡795万円1874
銭函––680万円1559
朝里––900万円1644
塩谷––200万円2016
ほしみ––2,800万円1113

小樽市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK1,150万円75 m²54
4LDK1,600万円90 m²17
2LDK1,750万円70 m²10

小樽市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は750万円（㎡単価12.7万円/㎡、30件）です。

小樽市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は550万円（125件）です。

小樽市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+8.0%、住宅地㎡単価は+9.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。