札幌市西区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,050万円
- 29.2万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 3,600万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 11万円/㎡
- 5年で+17.0%
- 2025年の取引件数
- 546
- 北海道内 48エリア中 4位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約6.2%上昇し、その前の5年（年2.1%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
北海道と連動
マンションの㎡単価は北海道平均より17%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約43%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の71%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約12%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,400万円〜3,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口は安定
2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約7人）、新たな住宅需要が生まれています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は11.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.1%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.2万円）の約32.9年分です（広域では約30.7年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は2%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+45%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、76%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
札幌市西区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 217,774
- 2020年比 +0.3%
- 北海道：-4.6%
- 2025年の転入超過
- +1,524
- 人口千人あたり +7
- 北海道：-1.04
- 空き家率（2023年）
- 11.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.1%
- 北海道：15.6%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.2万円
- 月額・借家全体
- 北海道：4.6万円
- 大地震のリスク
- 1.9%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 北海道：10.5%
- 公示地価（2026年）
- 13.6万円/㎡
- 1年 +1.8%・5年 +44.8%
- 北海道：3万円/㎡
- 洪水リスク
- 76.1%
- 地価公示地点46か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 2.2%）
- 北海道：51.8%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点46か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 北海道：0.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
札幌市西区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,300万円
26万円/㎡
- 発寒７条
- 発寒中央 · 徒歩7分
- 2LDK · 50 m²
- 1993年築
1,900万円
23.8万円/㎡
- 琴似１条
- 琴似(ＪＲ) · 徒歩4分
- 4LDK · 80 m²
- 1979年築
3,600万円
45万円/㎡
- 琴似１条
- 琴似(札幌市営) · 徒歩3分
- 2LDK · 80 m²
- 2003年築
戸建て
1,800万円
5.3万円/㎡
- 発寒２条
- 発寒南 · 徒歩3分
- 土地230㎡ · 延床340㎡
- 1983年築
3,700万円
32.2万円/㎡
- 発寒３条
- 発寒南 · 徒歩10分
- 土地70㎡ · 延床115㎡
- 2023年築
6,500万円
27.1万円/㎡
- 発寒４条
- 発寒南 · 徒歩8分
- 土地350㎡ · 延床240㎡
- 1994年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 1,000万円 | 2,850万円 |
| 2007 | 850万円 | 2,500万円 |
| 2008 | 950万円 | 2,400万円 |
| 2009 | 1,100万円 | 2,200万円 |
| 2010 | 1,200万円 | 2,400万円 |
| 2011 | 1,200万円 | 2,600万円 |
| 2012 | 935万円 | 2,400万円 |
| 2013 | 1,600万円 | 2,650万円 |
| 2014 | 1,500万円 | 2,500万円 |
| 2015 | 1,400万円 | 2,900万円 |
| 2016 | 1,700万円 | 2,800万円 |
| 2017 | 1,400万円 | 3,200万円 |
| 2018 | 1,400万円 | 3,200万円 |
| 2019 | 1,600万円 | 3,200万円 |
| 2020 | 1,400万円 | 3,300万円 |
| 2021 | 1,800万円 | 3,400万円 |
| 2022 | 2,000万円 | 3,600万円 |
| 2023 | 1,900万円 | 3,650万円 |
| 2024 | 2,100万円 | 3,700万円 |
| 2025 | 2,050万円 | 3,600万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,900万円 | 4,300万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 15万円/㎡ | 15万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2007 | 13.1万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2008 | 14.1万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
| 2009 | 14.1万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2010 | 15.6万円/㎡ | 15.6万円/㎡ | 6.4万円/㎡ |
| 2011 | 15.3万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 6.4万円/㎡ |
| 2012 | 12.4万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2013 | 21.3万円/㎡ | 13.7万円/㎡ | 6.8万円/㎡ |
| 2014 | 20万円/㎡ | 13.2万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2015 | 18.3万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2016 | 22.5万円/㎡ | 16.7万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2017 | 20万円/㎡ | 18.2万円/㎡ | 8.3万円/㎡ |
| 2018 | 20万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2019 | 21.8万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 8.5万円/㎡ |
| 2020 | 20.6万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 9.4万円/㎡ |
| 2021 | 24.9万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2022 | 28.3万円/㎡ | 20.4万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2023 | 27万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 9.7万円/㎡ |
| 2024 | 28.2万円/㎡ | 20万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2025 | 29.2万円/㎡ | 20.7万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 27.1万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | 12万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 37.6万円/㎡ |
| 1 | – | 37.6万円/㎡ |
| 3 | 52.1万円/㎡ | – |
| 4 | – | 27.6万円/㎡ |
| 5 | – | 26.4万円/㎡ |
| 7 | – | 23.6万円/㎡ |
| 8 | – | 23.1万円/㎡ |
| 12 | 49万円/㎡ | – |
| 13 | 39.4万円/㎡ | 21.4万円/㎡ |
| 15 | 37.3万円/㎡ | 17.2万円/㎡ |
| 17 | 36.7万円/㎡ | 19.8万円/㎡ |
| 18 | 35万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 19 | 33.3万円/㎡ | – |
| 20 | 42.4万円/㎡ | – |
| 21 | 30.6万円/㎡ | – |
| 22 | 36.7万円/㎡ | 19.3万円/㎡ |
| 23 | 33.8万円/㎡ | 17.5万円/㎡ |
| 24 | 33.8万円/㎡ | 14.1万円/㎡ |
| 25 | 30万円/㎡ | 20.6万円/㎡ |
| 26 | 28.2万円/㎡ | 12.6万円/㎡ |
| 27 | 32.6万円/㎡ | 13.8万円/㎡ |
| 28 | 27.4万円/㎡ | 13.7万円/㎡ |
| 29 | 27.1万円/㎡ | 10.3万円/㎡ |
| 30 | 22.8万円/㎡ | 14.1万円/㎡ |
| 31 | 25万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 32 | 25.9万円/㎡ | 11.6万円/㎡ |
| 33 | 21.1万円/㎡ | 12.5万円/㎡ |
| 34 | 21.6万円/㎡ | 10.3万円/㎡ |
| 35 | 18.4万円/㎡ | 13.6万円/㎡ |
| 36 | 11.5万円/㎡ | 11.3万円/㎡ |
| 37 | 22万円/㎡ | 18.4万円/㎡ |
| 38 | 17.5万円/㎡ | – |
| 39 | 18.7万円/㎡ | 8.1万円/㎡ |
| 40 | 24.2万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 41 | 19.5万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 42 | 21.3万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 43 | 18.5万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 44 | 10.2万円/㎡ | 11.3万円/㎡ |
| 45 | 13.3万円/㎡ | – |
| 46 | 12万円/㎡ | 12.5万円/㎡ |
| 47 | 12.9万円/㎡ | 13.6万円/㎡ |
| 48 | 20万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 49 | 14.6万円/㎡ | 9.1万円/㎡ |
| 50 | 11.4万円/㎡ | 15.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | – | 15.6万円/㎡ | – | – |
| 2007 | 7.2万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 8.3万円/㎡ | 14.5万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 13.8万円/㎡ | 25.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 7.1万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | – |
| 2011 | 6.4万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | – |
| 2012 | 7.8万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | – |
| 2013 | 9.5万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 25万円/㎡ | 38.5万円/㎡ |
| 2014 | 7.5万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | 28.1万円/㎡ | 37.9万円/㎡ |
| 2015 | – | 18.7万円/㎡ | 30.3万円/㎡ | – |
| 2016 | 9.7万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2017 | 9万円/㎡ | 20万円/㎡ | – | – |
| 2018 | 11.6万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | – | – |
| 2019 | 14.5万円/㎡ | 20.5万円/㎡ | 30.7万円/㎡ | – |
| 2020 | 11.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 30.8万円/㎡ | – |
| 2021 | 14.4万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | 34.6万円/㎡ | – |
| 2022 | 14.2万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | 40.6万円/㎡ | – |
| 2023 | 12万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 36.6万円/㎡ | – |
| 2024 | 16.3万円/㎡ | 25.7万円/㎡ | 35万円/㎡ | – |
| 2025 | 10.6万円/㎡ | 26.6万円/㎡ | 40万円/㎡ | – |
| 2026年（途中まで） | – | 26.3万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 9.1万円/㎡ | 12万円/㎡ | 24.4万円/㎡ | – |
| 2007 | 9.9万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | – |
| 2008 | 8.8万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | 22.3万円/㎡ | – |
| 2009 | 8.3万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 22.7万円/㎡ | – |
| 2010 | 9万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | – |
| 2011 | 9.3万円/㎡ | 10万円/㎡ | – | 24.5万円/㎡ |
| 2012 | 10.4万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | – | 24.5万円/㎡ |
| 2013 | 10.4万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | 13.7万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2014 | 8.4万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | – | 26.1万円/㎡ |
| 2015 | 7.3万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 26.4万円/㎡ |
| 2016 | 9.9万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 29.1万円/㎡ |
| 2017 | 11.1万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 28.6万円/㎡ |
| 2018 | 10.6万円/㎡ | 11.2万円/㎡ | – | 30.4万円/㎡ |
| 2019 | 10.7万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | – | 31.3万円/㎡ |
| 2020 | 7.8万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 31.6万円/㎡ |
| 2021 | 11.5万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 28.4万円/㎡ |
| 2022 | 12.7万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 21万円/㎡ | – |
| 2023 | 12.8万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 10.4万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | – | 24.7万円/㎡ |
| 2025 | 9.3万円/㎡ | 13.7万円/㎡ | 16.6万円/㎡ | 25.8万円/㎡ |
札幌市西区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 宮の沢 | 2,500万円 | 32.5万円/㎡ | 3,400万円 | 11 | 215 |
| 琴似(札幌市営) | 2,200万円 | 30.8万円/㎡ | 5,300万円 | 8 | 196 |
| 発寒南 | 1,600万円 | 21.4万円/㎡ | 2,500万円 | 11 | 194 |
| 琴似(ＪＲ) | 2,400万円 | 31.7万円/㎡ | 4,400万円 | 5 | 111 |
| 発寒中央 | 1,650万円 | 21.8万円/㎡ | 3,700万円 | 9 | 103 |
| 八軒 | 1,300万円 | 21.3万円/㎡ | 3,900万円 | 9 | 86 |
| 二十四軒 | 1,700万円 | 28.3万円/㎡ | 4,050万円 | 6 | 75 |
| 発寒 | 2,050万円 | 29.2万円/㎡ | 4,900万円 | 10 | 64 |
札幌市西区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,200万円 | 75 m² | 223 |
| 4LDK | 2,600万円 | 90 m² | 85 |
| 2LDK | 1,700万円 | 60 m² | 70 |
| 1LDK | 1,200万円 | 45 m² | 25 |
| 1DK | 300万円 | 25 m² | 15 |
| 2DK | 915万円 | 45 m² | 12 |
札幌市西区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,050万円（㎡単価29.2万円/㎡、176件）です。
札幌市西区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,600万円（197件）です。
札幌市西区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+41.7%、住宅地㎡単価は+17.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。