札幌市北区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,100万円
- 17.5万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,700万円
- 2024年比 +0.3%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 7.5万円/㎡
- 5年で+23.0%
- 2025年の取引件数
- 625
- 北海道内 48エリア中 11位（㎡単価）
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約1.3%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
北海道平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は北海道平均より27%低い水準です。10年前の差は8%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約46%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の45%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約21%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は400万円〜1,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は1.2%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3.2人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は2.2%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
放置空き家は少ない
2023年の空き家率は15.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.9%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5万円）の約18.5年分です（広域では約30.7年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は11%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+43%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、89%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が3%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
札幌市北区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 285,798
- 2020年比 -1.2%
- 北海道：-4.6%
- 2025年の転入超過
- +910
- 人口千人あたり +3.18
- 北海道：-1.04
- 空き家率（2023年）
- 15.1%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 2.9%
- 北海道：15.6%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5万円
- 月額・借家全体
- 北海道：4.6万円
- 大地震のリスク
- 11.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 北海道：10.5%
- 公示地価（2026年）
- 7.2万円/㎡
- 1年 +0.5%・5年 +43.0%
- 北海道：3万円/㎡
- 洪水リスク
- 89.1%
- 地価公示地点64か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 3.1%）
- 北海道：51.8%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点64か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 北海道：0.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
札幌市北区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
300万円
5万円/㎡
- あいの里２条
- あいの里教育大 · 徒歩8分
- 2LDK · 60 m²
- 1992年築
1,200万円
14.1万円/㎡
- 新川４条
- 北２４条
- 3LDK · 85 m²
- 1992年築
2,700万円
33.8万円/㎡
- 北３５条西
- 北３４条 · 徒歩6分
- 3LDK · 80 m²
- 1996年築
戸建て
1,300万円
8.1万円/㎡
- 太平５条
- 太平 · 徒歩13分
- 土地165㎡ · 延床160㎡
- 2000年築
2,600万円
20.8万円/㎡
- あいの里２条
- 拓北 · 徒歩14分
- 土地270㎡ · 延床125㎡
- 1994年築
4,200万円
24万円/㎡
- 北２５条西
- 北２４条 · 徒歩19分
- 土地330㎡ · 延床175㎡
- 1976年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 800万円 | 1,700万円 |
| 2007 | 735万円 | 2,000万円 |
| 2008 | 830万円 | 1,900万円 |
| 2009 | 860万円 | 1,900万円 |
| 2010 | 680万円 | 2,100万円 |
| 2011 | 815万円 | 2,200万円 |
| 2012 | 740万円 | 2,100万円 |
| 2013 | 850万円 | 2,100万円 |
| 2014 | 960万円 | 2,300万円 |
| 2015 | 1,000万円 | 2,000万円 |
| 2016 | 910万円 | 2,300万円 |
| 2017 | 1,100万円 | 2,400万円 |
| 2018 | 950万円 | 2,300万円 |
| 2019 | 1,100万円 | 2,700万円 |
| 2020 | 975万円 | 2,800万円 |
| 2021 | 1,100万円 | 2,800万円 |
| 2022 | 1,100万円 | 2,700万円 |
| 2023 | 895万円 | 2,800万円 |
| 2024 | 1,100万円 | 2,800万円 |
| 2025 | 1,100万円 | 2,700万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,400万円 | 2,600万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 12.1万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2007 | 12.9万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2008 | 14.1万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2009 | 14.4万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2010 | 11.7万円/㎡ | 14.5万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2011 | 12.4万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2012 | 12.3万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 3.7万円/㎡ |
| 2013 | 13.2万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2014 | 15.4万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2015 | 15.3万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2016 | 15.2万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2017 | 16.1万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 4.7万円/㎡ |
| 2018 | 17万円/㎡ | 14万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2019 | 18万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 5.5万円/㎡ |
| 2020 | 20万円/㎡ | 21.5万円/㎡ | 6.1万円/㎡ |
| 2021 | 18万円/㎡ | 19.3万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 2022 | 19.5万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 8万円/㎡ |
| 2023 | 18.2万円/㎡ | 19.8万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2024 | 18.2万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 2025 | 17.5万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 22.9万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 33万円/㎡ |
| 1 | – | 30.5万円/㎡ |
| 2 | – | 29.3万円/㎡ |
| 4 | 66.2万円/㎡ | – |
| 5 | – | 26万円/㎡ |
| 6 | – | 26.7万円/㎡ |
| 7 | – | 24.4万円/㎡ |
| 8 | – | 25.7万円/㎡ |
| 9 | – | 25.4万円/㎡ |
| 10 | – | 23.8万円/㎡ |
| 11 | 56.4万円/㎡ | 25.4万円/㎡ |
| 12 | – | 19.6万円/㎡ |
| 13 | – | 22.9万円/㎡ |
| 14 | – | 18.1万円/㎡ |
| 15 | – | 20万円/㎡ |
| 16 | – | 18.3万円/㎡ |
| 17 | 26万円/㎡ | 18.7万円/㎡ |
| 18 | 12.7万円/㎡ | 16.7万円/㎡ |
| 19 | 33万円/㎡ | 16.1万円/㎡ |
| 20 | 14.2万円/㎡ | 15.2万円/㎡ |
| 21 | 13.7万円/㎡ | 18.2万円/㎡ |
| 22 | – | 16.5万円/㎡ |
| 23 | – | 14.9万円/㎡ |
| 24 | 21.6万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 25 | 28.1万円/㎡ | 15.6万円/㎡ |
| 26 | 21.4万円/㎡ | 12.8万円/㎡ |
| 27 | 27.8万円/㎡ | 13.4万円/㎡ |
| 28 | 20.5万円/㎡ | 13.9万円/㎡ |
| 29 | 18.8万円/㎡ | 12.6万円/㎡ |
| 30 | 17.1万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 31 | 16.4万円/㎡ | 11.7万円/㎡ |
| 32 | 17.8万円/㎡ | 12.6万円/㎡ |
| 33 | 14万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 34 | 18.3万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 35 | 15.2万円/㎡ | 13.2万円/㎡ |
| 36 | 22.5万円/㎡ | 14.7万円/㎡ |
| 37 | – | 11万円/㎡ |
| 38 | 22.9万円/㎡ | 9.1万円/㎡ |
| 39 | – | 10.3万円/㎡ |
| 40 | 20万円/㎡ | 11.6万円/㎡ |
| 41 | 20.3万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 42 | 20万円/㎡ | 11.7万円/㎡ |
| 43 | 16万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 44 | 18.8万円/㎡ | 12.8万円/㎡ |
| 45 | 23.6万円/㎡ | 10.3万円/㎡ |
| 46 | 15.3万円/㎡ | 9.8万円/㎡ |
| 47 | 12.7万円/㎡ | – |
| 48 | 13万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 49 | 13.2万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 50 | 13.3万円/㎡ | 12.1万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 9.8万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | – |
| 2007 | 11.2万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 9.6万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 2009 | 10.3万円/㎡ | 13万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 2010 | 10.5万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | – |
| 2011 | 8.5万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2012 | 10.5万円/㎡ | 12万円/㎡ | 22.3万円/㎡ |
| 2013 | 10万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | – |
| 2014 | 10万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 24.7万円/㎡ |
| 2015 | 10万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 29.4万円/㎡ |
| 2016 | 10.3万円/㎡ | 16万円/㎡ | – |
| 2017 | 13.3万円/㎡ | 16万円/㎡ | – |
| 2018 | 12万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 28.8万円/㎡ |
| 2019 | 14.7万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 24.5万円/㎡ |
| 2020 | 13.9万円/㎡ | 19.3万円/㎡ | – |
| 2021 | 13.6万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | – |
| 2022 | 14.1万円/㎡ | 19.5万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 2023 | 16.6万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 12.1万円/㎡ |
| 2024 | 14.7万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 32.6万円/㎡ |
| 2025 | 14万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 22.2万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 11.3万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | – |
| 2007 | 10.8万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | – |
| 2008 | 10.6万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | – |
| 2009 | 9.3万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | – |
| 2010 | 7.8万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | – |
| 2011 | 9.3万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 2012 | 8.2万円/㎡ | 9.3万円/㎡ | – | 21.5万円/㎡ |
| 2013 | 6.6万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 23.2万円/㎡ |
| 2014 | 8.5万円/㎡ | 10万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 23.5万円/㎡ |
| 2015 | 7.1万円/㎡ | 10万円/㎡ | 15.1万円/㎡ | 23.6万円/㎡ |
| 2016 | 8.3万円/㎡ | 10万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | 24.8万円/㎡ |
| 2017 | 8.9万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 26万円/㎡ |
| 2018 | 9.5万円/㎡ | 11万円/㎡ | 14.5万円/㎡ | 25.4万円/㎡ |
| 2019 | 9.9万円/㎡ | 11万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2020 | 10万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 28.4万円/㎡ |
| 2021 | 11.8万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2022 | 12.4万円/㎡ | 13.1万円/㎡ | 20万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 2023 | 9.9万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | – |
| 2024 | 9.3万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 23.2万円/㎡ |
| 2025 | 8.8万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 24.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 10.8万円/㎡ | – | – |
札幌市北区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 麻生 | 1,700万円 | 24.3万円/㎡ | 3,000万円 | 14 | 403 |
| 北２４条 | 1,050万円 | 21.9万円/㎡ | 2,900万円 | 6 | 154 |
| あいの里教育大 | 600万円 | 11万円/㎡ | 2,100万円 | 8 | 131 |
| 北３４条 | 1,100万円 | 17.3万円/㎡ | 3,800万円 | 6 | 126 |
| 篠路 | 1,200万円 | 15.7万円/㎡ | 2,050万円 | 12 | 92 |
| 新川(北海道) | 1,650万円 | 19.5万円/㎡ | 2,900万円 | 7 | 69 |
| 北１２条 | 1,080万円 | 28.8万円/㎡ | – | 3 | 66 |
| 百合が原 | – | – | 2,300万円 | 9 | 55 |
| 札幌(ＪＲ) | 1,900万円 | 32.7万円/㎡ | – | 5 | 55 |
| 拓北 | – | – | 1,900万円 | 10 | 52 |
| 北１８条 | 515万円 | 19.8万円/㎡ | 1億2,000万円 | 4 | 40 |
| 太平 | – | – | 2,350万円 | 8 | 21 |
| あいの里公園 | – | – | 1,800万円 | 10 | 14 |
札幌市北区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,600万円 | 75 m² | 150 |
| 2LDK | 1,250万円 | 60 m² | 78 |
| 1LDK | 470万円 | 50 m² | 63 |
| 4LDK | 2,000万円 | 90 m² | 55 |
| 1K | 340万円 | 20 m² | 50 |
| 1DK | 355万円 | 20 m² | 28 |
| 2DK | 465万円 | 40 m² | 16 |
札幌市北区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,100万円（㎡単価17.5万円/㎡、164件）です。
札幌市北区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,700万円（255件）です。
札幌市北区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は-12.5%、住宅地㎡単価は+23.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。