函館市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 940万円
- 13.8万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 1,200万円
- 2024年比 -13.3%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 3.6万円/㎡
- 5年で+5.9%
- 2025年の取引件数
- 519
- 北海道内 48エリア中 13位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約3.9%上昇し、その前の5年（年0.1%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
北海道平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は北海道平均より42%低い水準です。10年前の差は29%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩16〜29分の物件より㎡単価が約40%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の55%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は600万円〜1,300万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は8.2%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は19.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.4万円）の約17.7年分です（広域では約30.7年分）。家賃に比べて価格が低く、利回りは高めですが、値上がり余地は小さい傾向があります。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は5%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+0%、5年で-1%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ47%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、9%が想定最大規模の浸水想定区域内、33%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
函館市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 230,498
- 2020年比 -8.2%
- 北海道：-4.6%
- 2025年の転入超過
- -402
- 人口千人あたり -1.74
- 北海道：-1.04
- 空き家率（2023年）
- 19.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.9%
- 北海道：15.6%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.4万円
- 月額・借家全体
- 北海道：4.6万円
- 大地震のリスク
- 4.8%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 北海道：10.5%
- 公示地価（2026年）
- 4万円/㎡
- 1年 +0.1%・5年 -1.1%
- 北海道：3万円/㎡
- 洪水リスク
- 9.3%
- 地価公示地点54か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 北海道：51.8%
- 津波リスク
- 33.3%
- 地価公示地点54か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 北海道：13.2%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点54か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 北海道：0.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
函館市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
400万円
5.7万円/㎡
- 湯川町
- 函館
- 2LDK · 70 m²
- 1994年築
1,100万円
18.3万円/㎡
- 湯川町
- 湯の川 · 徒歩11分
- 2LDK · 60 m²
- 1992年築
2,000万円
26.7万円/㎡
- 本町
- 中央病院前 · 徒歩2分
- 2LDK · 75 m²
- 1991年築
戸建て
450万円
3.8万円/㎡
- 山の手
- 五稜郭
- 土地220㎡ · 延床120㎡
- 1975年築
1,200万円
9.6万円/㎡
- 時任町
- 函館
- 土地195㎡ · 延床125㎡
- 1986年築
2,500万円
25万円/㎡
- 昭和
- 五稜郭 · 徒歩24分
- 土地155㎡ · 延床100㎡
- 2025年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 800万円 | 1,900万円 |
| 2008 | 780万円 | 1,600万円 |
| 2009 | 785万円 | 1,400万円 |
| 2010 | 750万円 | 1,300万円 |
| 2011 | 635万円 | 1,200万円 |
| 2012 | 680万円 | 1,200万円 |
| 2013 | 790万円 | 1,200万円 |
| 2014 | 790万円 | 1,400万円 |
| 2015 | 815万円 | 1,300万円 |
| 2016 | 850万円 | 1,300万円 |
| 2017 | 775万円 | 1,400万円 |
| 2018 | 630万円 | 1,400万円 |
| 2019 | 770万円 | 1,300万円 |
| 2020 | 900万円 | 1,300万円 |
| 2021 | 800万円 | 1,300万円 |
| 2022 | 775万円 | 1,450万円 |
| 2023 | 780万円 | 1,300万円 |
| 2024 | 1,050万円 | 1,400万円 |
| 2025 | 940万円 | 1,200万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,000万円 | 1,150万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 13.1万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2008 | 12.8万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2009 | 12.1万円/㎡ | 9.9万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2010 | 11万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2011 | 9.3万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2012 | 11万円/㎡ | 8.3万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2013 | 12万円/㎡ | 8.6万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2014 | 12.2万円/㎡ | 8.1万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2015 | 11.6万円/㎡ | 8.2万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2016 | 12.3万円/㎡ | 8.2万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2017 | 11.1万円/㎡ | 9万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2018 | 11.5万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2019 | 11.8万円/㎡ | 8.8万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2020 | 11.9万円/㎡ | 8.2万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2021 | 13.3万円/㎡ | 8.5万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2022 | 11.9万円/㎡ | 9.7万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2023 | 14.9万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2024 | 14.8万円/㎡ | 8.6万円/㎡ | 3.7万円/㎡ |
| 2025 | 13.8万円/㎡ | 7.5万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 13.6万円/㎡ | 7.3万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 26.1万円/㎡ |
| 1 | – | 26.3万円/㎡ |
| 4 | – | 23.6万円/㎡ |
| 5 | – | 19.1万円/㎡ |
| 7 | – | 19.1万円/㎡ |
| 9 | – | 19.1万円/㎡ |
| 12 | – | 15万円/㎡ |
| 14 | – | 12.8万円/㎡ |
| 15 | – | 13万円/㎡ |
| 16 | – | 13万円/㎡ |
| 17 | – | 12.9万円/㎡ |
| 18 | – | 10.8万円/㎡ |
| 19 | – | 10.5万円/㎡ |
| 20 | – | 10万円/㎡ |
| 21 | – | 11.1万円/㎡ |
| 22 | – | 9.8万円/㎡ |
| 23 | – | 10.2万円/㎡ |
| 24 | – | 10.1万円/㎡ |
| 25 | – | 8万円/㎡ |
| 26 | – | 9.4万円/㎡ |
| 27 | – | 8.7万円/㎡ |
| 28 | – | 7.9万円/㎡ |
| 29 | – | 7.2万円/㎡ |
| 30 | 14.6万円/㎡ | 7.1万円/㎡ |
| 31 | 13.3万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 32 | 12.3万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 33 | 12万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 34 | 12.3万円/㎡ | 7.9万円/㎡ |
| 35 | 11.8万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 36 | – | 6.7万円/㎡ |
| 37 | 11.1万円/㎡ | 5.5万円/㎡ |
| 38 | – | 6万円/㎡ |
| 39 | – | 6.4万円/㎡ |
| 40 | – | 5.6万円/㎡ |
| 41 | – | 6.6万円/㎡ |
| 42 | – | 5.4万円/㎡ |
| 43 | – | 4.7万円/㎡ |
| 44 | – | 6.5万円/㎡ |
| 45 | – | 4.8万円/㎡ |
| 46 | – | 5.1万円/㎡ |
| 47 | – | 5.2万円/㎡ |
| 48 | – | 3万円/㎡ |
| 49 | – | 4万円/㎡ |
| 50 | – | 5.7万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 7.3万円/㎡ | 9.7万円/㎡ | 23.1万円/㎡ | – |
| 2008 | 7.4万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | 22.7万円/㎡ | – |
| 2009 | 6.7万円/㎡ | 8.7万円/㎡ | 21.8万円/㎡ | – |
| 2010 | 7.2万円/㎡ | 8.2万円/㎡ | 20.4万円/㎡ | – |
| 2011 | 6.5万円/㎡ | 7.6万円/㎡ | 14.9万円/㎡ | 21.7万円/㎡ |
| 2012 | 5.7万円/㎡ | 7.4万円/㎡ | – | 21.2万円/㎡ |
| 2013 | 6.3万円/㎡ | 7.8万円/㎡ | 15.1万円/㎡ | 21.8万円/㎡ |
| 2014 | 4.8万円/㎡ | 7.3万円/㎡ | 13.7万円/㎡ | 24.3万円/㎡ |
| 2015 | 5.6万円/㎡ | 7万円/㎡ | 13.2万円/㎡ | 21.7万円/㎡ |
| 2016 | 5.2万円/㎡ | 7.2万円/㎡ | 13.7万円/㎡ | 22.6万円/㎡ |
| 2017 | 4.4万円/㎡ | 8.6万円/㎡ | – | 21.9万円/㎡ |
| 2018 | 5.4万円/㎡ | 8.3万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 21.5万円/㎡ |
| 2019 | 4.7万円/㎡ | 8.2万円/㎡ | 11.9万円/㎡ | 22.5万円/㎡ |
| 2020 | 4.6万円/㎡ | 6.5万円/㎡ | 10.8万円/㎡ | 22.7万円/㎡ |
| 2021 | 5.2万円/㎡ | 7.1万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 22.9万円/㎡ |
| 2022 | 6.5万円/㎡ | 7.6万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | – |
| 2023 | 4.5万円/㎡ | 7.7万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | – |
| 2024 | 5.2万円/㎡ | 7.1万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 16.7万円/㎡ |
| 2025 | 4.7万円/㎡ | 6.7万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | – |
| 2026年（途中まで） | 4.9万円/㎡ | 6.7万円/㎡ | – | – |
函館市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 五稜郭 | 945万円 | 14万円/㎡ | 1,300万円 | 20 | 472 |
| 函館 | 860万円 | 12.9万円/㎡ | 780万円 | 20 | 125 |
| 桔梗 | – | – | 2,600万円 | 14 | 90 |
| 湯の川 | 950万円 | 14.3万円/㎡ | 940万円 | 7 | 42 |
| 五稜郭公園前 | 1,800万円 | 21.4万円/㎡ | 1,900万円 | 6 | 31 |
| 堀川町 | – | – | 1,600万円 | 4 | 29 |
| 深堀町 | – | – | 1,350万円 | 7 | 28 |
| 十字街 | 1,500万円 | 18.3万円/㎡ | – | 4 | 15 |
| 杉並町 | – | – | 1,500万円 | 6 | 14 |
| 昭和橋 | – | – | 700万円 | 4 | 13 |
| 柏木町 | – | – | 2,400万円 | 7 | 12 |
| 大町(北海道) | – | – | – | 4 | 12 |
| 青柳町 | – | – | 780万円 | 2 | 12 |
| 市役所前(函館) | – | – | – | 2 | 10 |
函館市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,000万円 | 75 m² | 71 |
| 2LDK | 1,150万円 | 65 m² | 34 |
| 1K | 210万円 | 20 m² | 17 |
| 4LDK | 1,200万円 | 85 m² | 12 |
| 2DK | 580万円 | 50 m² | 11 |
函館市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は940万円（㎡単価13.8万円/㎡、53件）です。
函館市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,200万円（273件）です。
函館市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+16.0%、住宅地㎡単価は+5.9%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。