Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

新宿区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
4,300萬日圓
140萬日圓/㎡ · 較2024年 +7.7%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1億8,000萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
130萬日圓/㎡
5年 +42.9%
2025年成交筆數
1,158
在東京都50個地區中排名第6（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4.7%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與東京都同步

公寓每㎡價格比東京都平均高30%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約18%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中53%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,800萬日圓至7,800萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+4%。2025年淨遷出約每千人10.4人，長期住房需求轉弱。

空置住宅少

2023年空屋率為11.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔0.5%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月9.3萬日圓）的38.4年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為50%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+10%，五年變化+40%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，18%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

新宿駅周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在新宿区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
361,634
較2020年 +3.5%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
-3,776
每千人 -10.44
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
11.2%
非出租或出售的空屋 0.5%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
9.3萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
49.5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
公示地價（2026年）
108萬日圓/㎡
1年 +10.4%・5年 +40.0%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
18.2%
77個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
77個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 新宿駅周辺地域 · 221 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

新宿区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,600萬日圓

130萬日圓/㎡

  • 北新宿
  • 大久保(東京) · 步行10分
  • 1K · 20 m²
  • 1986年建
典型2026 Q2

4,300萬日圓

215萬日圓/㎡

  • 北新宿
  • 東中野 · 步行3分
  • 1K · 20 m²
  • 2020年建
較高價位2026 Q2

8,400萬日圓

187萬日圓/㎡

  • 神楽坂
  • 飯田橋 · 步行1分
  • 2DK · 45 m²
  • 2001年建

獨棟

較低價位2026 Q2

9,000萬日圓

85.7萬日圓/㎡

  • 中井
  • 中井 · 步行4分
  • 土地75㎡ · 樓地板105㎡
  • 2026年建
典型2026 Q1

2億2,000萬日圓

122萬日圓/㎡

  • 矢来町
  • 神楽坂 · 步行4分
  • 土地175㎡ · 樓地板180㎡
  • 1984年建
較高價位2026 Q1

5億6,000萬日圓

104萬日圓/㎡

  • 中落合
  • 中井 · 步行5分
  • 土地240㎡ · 樓地板540㎡
  • 2020年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲57%。但每㎡價格只升17%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。近期急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲26%。每㎡價格上漲17%，大部分屬實質漲價，其餘來自較大物件成交增加。2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年高122%，但只涵蓋部分年份的43宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓1億日圓2億日圓3億日圓4億日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,300萬日圓8,500萬日圓
20062,100萬日圓7,600萬日圓
20072,300萬日圓1億2,000萬日圓
20082,250萬日圓7,700萬日圓
20092,000萬日圓6,300萬日圓
20102,300萬日圓6,400萬日圓
20112,000萬日圓6,700萬日圓
20122,100萬日圓7,000萬日圓
20132,200萬日圓6,400萬日圓
20142,300萬日圓7,200萬日圓
20152,300萬日圓8,300萬日圓
20162,400萬日圓8,500萬日圓
20172,600萬日圓1億1,000萬日圓
20182,800萬日圓9,500萬日圓
20192,800萬日圓9,300萬日圓
20203,100萬日圓8,550萬日圓
20213,200萬日圓8,800萬日圓
20223,300萬日圓1億2,000萬日圓
20233,400萬日圓1億1,500萬日圓
20243,900萬日圓1億3,000萬日圓
20254,300萬日圓1億8,000萬日圓
2026年（部分）4,300萬日圓4億日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約24%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200565.5萬日圓/㎡52.1萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
200666.2萬日圓/㎡55.6萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
200773萬日圓/㎡65.4萬日圓/㎡74萬日圓/㎡
200875萬日圓/㎡62.2萬日圓/㎡73萬日圓/㎡
200967.5萬日圓/㎡50.8萬日圓/㎡58萬日圓/㎡
201074.3萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡62萬日圓/㎡
201173.3萬日圓/㎡55.2萬日圓/㎡61萬日圓/㎡
201270萬日圓/㎡54.8萬日圓/㎡61萬日圓/㎡
201370.8萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡62萬日圓/㎡
201480萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡63萬日圓/㎡
201588.2萬日圓/㎡63萬日圓/㎡69萬日圓/㎡
201690.9萬日圓/㎡65.9萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
201795萬日圓/㎡67.4萬日圓/㎡83萬日圓/㎡
2018103萬日圓/㎡74.7萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
2019105萬日圓/㎡72.5萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
2020110萬日圓/㎡77.2萬日圓/㎡91萬日圓/㎡
2021114萬日圓/㎡83.4萬日圓/㎡99.5萬日圓/㎡
2022116萬日圓/㎡80萬日圓/㎡97萬日圓/㎡
2023120萬日圓/㎡91.1萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
2024130萬日圓/㎡100萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
2025140萬日圓/㎡106萬日圓/㎡130萬日圓/㎡
2026年（部分）150萬日圓/㎡136萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約26年時每㎡價格下跌約四分之一，約50年時跌至一半。25年後仍每年下跌約1.8%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約18年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡18年前較新屋下跌約25%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0164萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
1200萬日圓/㎡126萬日圓/㎡
2169萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
3154萬日圓/㎡–
4155萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
5150萬日圓/㎡–
6150萬日圓/㎡113萬日圓/㎡
7148萬日圓/㎡91.3萬日圓/㎡
8140萬日圓/㎡95.4萬日圓/㎡
9137萬日圓/㎡87.8萬日圓/㎡
10136萬日圓/㎡–
11137萬日圓/㎡–
12135萬日圓/㎡95.9萬日圓/㎡
13129萬日圓/㎡95.5萬日圓/㎡
14130萬日圓/㎡106萬日圓/㎡
15126萬日圓/㎡–
16130萬日圓/㎡–
17126萬日圓/㎡–
18125萬日圓/㎡83.8萬日圓/㎡
19125萬日圓/㎡83.5萬日圓/㎡
20130萬日圓/㎡–
21120萬日圓/㎡–
22120萬日圓/㎡–
23123萬日圓/㎡82.4萬日圓/㎡
24120萬日圓/㎡–
25120萬日圓/㎡–
26113萬日圓/㎡–
27107萬日圓/㎡84.9萬日圓/㎡
28112萬日圓/㎡84.8萬日圓/㎡
29103萬日圓/㎡–
30117萬日圓/㎡108萬日圓/㎡
31107萬日圓/㎡78.6萬日圓/㎡
32100萬日圓/㎡74.6萬日圓/㎡
3385萬日圓/㎡62.6萬日圓/㎡
3492.9萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
3593.3萬日圓/㎡84萬日圓/㎡
3686.7萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
3785萬日圓/㎡–
3887.6萬日圓/㎡–
3993.3萬日圓/㎡69.4萬日圓/㎡
4095萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
4191.4萬日圓/㎡93.4萬日圓/㎡
4280萬日圓/㎡64.3萬日圓/㎡
4386.7萬日圓/㎡64.3萬日圓/㎡
4487.8萬日圓/㎡69.2萬日圓/㎡
4585.2萬日圓/㎡78.6萬日圓/㎡
4695萬日圓/㎡78.8萬日圓/㎡
4792萬日圓/㎡69萬日圓/㎡
4877.5萬日圓/㎡–
4962萬日圓/㎡72.8萬日圓/㎡
5075萬日圓/㎡77.6萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲5.3%，反而高於2000年代物件的3.5%，顯示土地價值是主要推動力。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約20%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200541.5萬日圓/㎡56.5萬日圓/㎡104萬日圓/㎡–
200646.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡92萬日圓/㎡–
200750.7萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200854.5萬日圓/㎡70萬日圓/㎡96.3萬日圓/㎡–
200946.3萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡90萬日圓/㎡–
201048.7萬日圓/㎡62.5萬日圓/㎡95.4萬日圓/㎡–
201147.8萬日圓/㎡60萬日圓/㎡85.4萬日圓/㎡–
201244萬日圓/㎡58.7萬日圓/㎡85萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
201346.7萬日圓/㎡64萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
201453萬日圓/㎡65萬日圓/㎡90萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
201554萬日圓/㎡71.6萬日圓/㎡100萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
201660萬日圓/㎡80萬日圓/㎡100萬日圓/㎡119萬日圓/㎡
201765萬日圓/㎡83.3萬日圓/㎡104萬日圓/㎡117萬日圓/㎡
201869萬日圓/㎡80萬日圓/㎡109萬日圓/㎡122萬日圓/㎡
201969.1萬日圓/㎡84萬日圓/㎡115萬日圓/㎡124萬日圓/㎡
202073.3萬日圓/㎡93.7萬日圓/㎡115萬日圓/㎡125萬日圓/㎡
202170萬日圓/㎡93.3萬日圓/㎡120萬日圓/㎡131萬日圓/㎡
202278.1萬日圓/㎡100萬日圓/㎡120萬日圓/㎡142萬日圓/㎡
202386.2萬日圓/㎡102萬日圓/㎡125萬日圓/㎡143萬日圓/㎡
202486.2萬日圓/㎡110萬日圓/㎡130萬日圓/㎡156萬日圓/㎡
202593.3萬日圓/㎡117萬日圓/㎡138萬日圓/㎡165萬日圓/㎡
2026年（部分）–120萬日圓/㎡150萬日圓/㎡188萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200546萬日圓/㎡48萬日圓/㎡65.3萬日圓/㎡–
200634.7萬日圓/㎡51.6萬日圓/㎡70.3萬日圓/㎡–
2007–57.4萬日圓/㎡77.3萬日圓/㎡–
2008–54.5萬日圓/㎡67萬日圓/㎡–
200939.4萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡64.6萬日圓/㎡–
201035.6萬日圓/㎡46.1萬日圓/㎡60.8萬日圓/㎡–
201136.9萬日圓/㎡47.9萬日圓/㎡62.7萬日圓/㎡68.8萬日圓/㎡
201248.4萬日圓/㎡44.1萬日圓/㎡–67.4萬日圓/㎡
201346.2萬日圓/㎡49.4萬日圓/㎡–63.1萬日圓/㎡
201437萬日圓/㎡48.5萬日圓/㎡65.1萬日圓/㎡69.1萬日圓/㎡
201553.3萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡–73萬日圓/㎡
201650萬日圓/㎡59.5萬日圓/㎡–81.5萬日圓/㎡
201748.5萬日圓/㎡61.2萬日圓/㎡74.1萬日圓/㎡90.9萬日圓/㎡
201867.4萬日圓/㎡62.4萬日圓/㎡–93.7萬日圓/㎡
201954.1萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡–87.9萬日圓/㎡
202058.6萬日圓/㎡66萬日圓/㎡–90萬日圓/㎡
202162.2萬日圓/㎡69.4萬日圓/㎡84.7萬日圓/㎡89.3萬日圓/㎡
202265.1萬日圓/㎡70.2萬日圓/㎡80萬日圓/㎡–
202373.7萬日圓/㎡70萬日圓/㎡–110萬日圓/㎡
202478.8萬日圓/㎡104萬日圓/㎡77.5萬日圓/㎡–
202584.2萬日圓/㎡105萬日圓/㎡–106萬日圓/㎡

新宿区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
早稲田(メトロ)3,300萬日圓126萬日圓/㎡1億6,500萬日圓6192
新宿御苑前4,800萬日圓140萬日圓/㎡–6185
大久保(東京)3,350萬日圓124萬日圓/㎡1億5,000萬日圓5179
東新宿3,500萬日圓130萬日圓/㎡9,600萬日圓4170
高田馬場3,400萬日圓117萬日圓/㎡1億4,000萬日圓7162
下落合(東京)3,450萬日圓113萬日圓/㎡1億1,500萬日圓4152
牛込柳町4,300萬日圓135萬日圓/㎡8,900萬日圓4146
西新宿五丁目3,600萬日圓136萬日圓/㎡–4139
神楽坂5,900萬日圓152萬日圓/㎡2億4,000萬日圓5138
落合南長崎2,700萬日圓108萬日圓/㎡8,900萬日圓6130
江戸川橋4,200萬日圓136萬日圓/㎡3億1,500萬日圓4127
曙橋4,400萬日圓130萬日圓/㎡1億9,000萬日圓4127
四谷三丁目7,000萬日圓176萬日圓/㎡1億9,000萬日圓4126
若松河田4,050萬日圓136萬日圓/㎡1億2,000萬日圓4119
西新宿4,400萬日圓135萬日圓/㎡–6101

新宿区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,600萬日圓20 m²1041
2LDK8,400萬日圓55 m²380
1LDK5,250萬日圓40 m²338
3LDK1億日圓70 m²273
1DK4,100萬日圓30 m²151
2DK3,500萬日圓40 m²69
1R1,500萬日圓15 m²53
Open floor3,350萬日圓32.5 m²28

新宿区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為4,300萬日圓（每㎡140萬日圓，共873筆）。

新宿区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1億8,000萬日圓（共199筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。