Odori Park, Sapporo, Hokkaido
写真：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市中央区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,800万円
36.9万円/㎡ · 2024年比 +13.6%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1億1,000万円
住宅地 ㎡単価（取引）
24万円/㎡
5年で+17.1%
2025年の取引件数
691
北海道内 48エリア中 1位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約4.7%と、前の5年の年6.6%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

北海道平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は北海道平均より42%高い水準です。10年前の20%から差が広がっており、周辺より強い動きです。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約18%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

ファミリー向けの市場

最近の取引の54%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約17%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,400万円〜4,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は2.9%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約4.4人）、新たな住宅需要が生まれています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は18.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.6万円）の約41.9年分です（広域では約30.7年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は2%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+42%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、75%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

札幌都心地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

札幌市中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
255,882
2020年比 +2.9%
北海道：-4.6%
2025年の転入超過
+1,134
人口千人あたり +4.43
北海道：-1.04
空き家率（2023年）
18.4%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.9%
北海道：15.6%
家賃の中央値（2023年）
5.6万円
月額・借家全体
北海道：4.6万円
大地震のリスク
2.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
北海道：10.5%
公示地価（2026年）
23万円/㎡
1年 +2.5%・5年 +42.2%
北海道：3万円/㎡
洪水リスク
75.0%
地価公示地点60か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 1.7%）
北海道：51.8%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点60か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
北海道：0.6%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 札幌都心地域 · 225 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

札幌市中央区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,200万円

24万円/㎡

  • 南８条西
  • 中島公園 · 徒歩7分
  • 3LDK · 50 m²
  • 1985年築
標準的2026 Q2

2,800万円

40万円/㎡

  • 南１条東
  • バスセンター前 · 徒歩3分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1997年築
高価格帯2026 Q2

4,400万円

62.9万円/㎡

  • 北６条西
  • 桑園 · 徒歩8分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2022年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

4,300万円

24.6万円/㎡

  • 宮の森４条
  • 二十四軒 · 徒歩11分
  • 土地155㎡ · 延床175㎡
  • 1985年築
標準的2026 Q2

1億円

32.3万円/㎡

  • 南８条西
  • 西１１丁目 · 徒歩14分
  • 土地250㎡ · 延床310㎡
  • 1993年築
高価格帯2025 Q3

2億8,000万円

25.5万円/㎡

  • 北５条西
  • 西１８丁目 · 徒歩11分
  • 土地310㎡ · 延床1100㎡
  • 2004年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に40%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は20%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。
0円5,000万円1億円1億5,000万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
20061,000万円5,200万円
20071,000万円6,500万円
20081,200万円4,600万円
20091,000万円4,500万円
20101,100万円4,000万円
20111,200万円4,100万円
20121,150万円4,550万円
20131,200万円4,300万円
20141,600万円4,650万円
20151,500万円7,000万円
20161,700万円6,600万円
20171,800万円7,700万円
20181,800万円1億円
20192,100万円6,200万円
20202,000万円6,400万円
20212,400万円5,400万円
20222,600万円7,050万円
20232,000万円9,600万円
20242,500万円1億2,000万円
20252,800万円1億1,000万円
2026年（途中まで）2,850万円1億3,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約16%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円40万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200616.1万円/㎡19万円/㎡13万円/㎡
200715.8万円/㎡16.8万円/㎡15万円/㎡
200816.5万円/㎡15.5万円/㎡13万円/㎡
200915.2万円/㎡15.9万円/㎡12万円/㎡
201015.9万円/㎡13.9万円/㎡11万円/㎡
201116.7万円/㎡16.7万円/㎡12万円/㎡
201216万円/㎡14.4万円/㎡12万円/㎡
201316.7万円/㎡15.6万円/㎡12万円/㎡
201420万円/㎡16.9万円/㎡12万円/㎡
201520万円/㎡19.8万円/㎡13万円/㎡
201623.2万円/㎡20.5万円/㎡14万円/㎡
201724万円/㎡20万円/㎡15万円/㎡
201824.4万円/㎡21.4万円/㎡16万円/㎡
201928.9万円/㎡22.2万円/㎡17万円/㎡
202026.2万円/㎡23.9万円/㎡20.5万円/㎡
202130.5万円/㎡25.3万円/㎡18万円/㎡
202233.3万円/㎡27.3万円/㎡24万円/㎡
202330.7万円/㎡27.3万円/㎡23万円/㎡
202432.5万円/㎡29.2万円/㎡26万円/㎡
202536.9万円/㎡29万円/㎡24万円/㎡
2026年（途中まで）38.3万円/㎡33.7万円/㎡25.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築14年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築25年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.5%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築16年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築16年までに新築時から約23%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円80万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
063.5万円/㎡40万円/㎡
166.3万円/㎡37.1万円/㎡
268.3万円/㎡–
372万円/㎡–
465万円/㎡–
564.1万円/㎡29.8万円/㎡
660万円/㎡–
760万円/㎡30.5万円/㎡
860万円/㎡–
951.8万円/㎡26.2万円/㎡
1049.3万円/㎡27.7万円/㎡
1150.8万円/㎡–
1246.7万円/㎡–
1350万円/㎡29.8万円/㎡
1451.6万円/㎡–
1541.8万円/㎡–
1641.3万円/㎡26.6万円/㎡
1743.3万円/㎡30.8万円/㎡
1839.4万円/㎡–
1941.8万円/㎡21.5万円/㎡
2040万円/㎡15.3万円/㎡
2138.4万円/㎡25.5万円/㎡
2233.5万円/㎡27.3万円/㎡
2335.4万円/㎡–
2432.6万円/㎡28.1万円/㎡
2533.3万円/㎡32.4万円/㎡
2632万円/㎡–
2732.3万円/㎡–
2833.3万円/㎡–
2933.3万円/㎡16.2万円/㎡
3030万円/㎡–
3121.8万円/㎡–
3221.9万円/㎡24.3万円/㎡
3320万円/㎡17.7万円/㎡
3420.8万円/㎡19.3万円/㎡
3524万円/㎡15.2万円/㎡
3623.3万円/㎡20.6万円/㎡
3724万円/㎡–
3822.2万円/㎡–
3923.5万円/㎡–
4020.5万円/㎡29.1万円/㎡
4123.1万円/㎡–
4217.3万円/㎡–
4321.8万円/㎡–
4416.1万円/㎡–
4513.3万円/㎡–
4613.2万円/㎡–
4713.7万円/㎡–
4812.5万円/㎡–
4913.3万円/㎡–
5014.7万円/㎡33万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築古物件も健闘 — 1981年以前の物件の方が年4.5%と、2000年代築（年3.3%）より値上がりしています。土地の価値が価格を押し上げている証拠です。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約47%安く取引されています。
0円20万円40万円60万円80万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
20069.3万円/㎡17.1万円/㎡27万円/㎡–
20079.8万円/㎡16万円/㎡30万円/㎡–
20088.5万円/㎡16万円/㎡27.5万円/㎡–
20097.9万円/㎡14.6万円/㎡25.7万円/㎡–
20106.4万円/㎡14.9万円/㎡26.3万円/㎡–
20116.5万円/㎡15.2万円/㎡26.7万円/㎡–
20126.8万円/㎡15.5万円/㎡28.6万円/㎡–
20137.7万円/㎡15.6万円/㎡27.8万円/㎡–
20149.7万円/㎡18.8万円/㎡30.5万円/㎡–
20159.5万円/㎡17.9万円/㎡32.2万円/㎡–
201610万円/㎡20万円/㎡32.5万円/㎡40万円/㎡
201711.8万円/㎡21.3万円/㎡34.4万円/㎡46.5万円/㎡
201811.2万円/㎡20.4万円/㎡33.8万円/㎡48.9万円/㎡
201910.9万円/㎡23.3万円/㎡34.8万円/㎡53.3万円/㎡
202013万円/㎡22.3万円/㎡36.5万円/㎡51.4万円/㎡
202113.8万円/㎡25万円/㎡37.9万円/㎡52.5万円/㎡
202213.2万円/㎡26.7万円/㎡40万円/㎡56万円/㎡
202314.7万円/㎡25.2万円/㎡43.3万円/㎡60万円/㎡
202414.7万円/㎡27.3万円/㎡42.1万円/㎡61.3万円/㎡
202515.1万円/㎡28.3万円/㎡44.4万円/㎡63.1万円/㎡
2026年（途中まで）12.8万円/㎡30.7万円/㎡48万円/㎡62万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200619.4万円/㎡14.2万円/㎡29万円/㎡–
200710.1万円/㎡13.9万円/㎡21.5万円/㎡–
200811.4万円/㎡12.3万円/㎡23.9万円/㎡–
2009–11.7万円/㎡21.7万円/㎡–
201012.2万円/㎡9.8万円/㎡25.2万円/㎡–
201114.9万円/㎡12.5万円/㎡–28.8万円/㎡
2012–12.3万円/㎡17.9万円/㎡24.1万円/㎡
20139.8万円/㎡11.8万円/㎡–24.1万円/㎡
201412.9万円/㎡13.2万円/㎡18.3万円/㎡27.5万円/㎡
201516.3万円/㎡15.4万円/㎡19.1万円/㎡27.3万円/㎡
2016–15.9万円/㎡19.6万円/㎡29.2万円/㎡
2017–15万円/㎡–31.4万円/㎡
201813.5万円/㎡17万円/㎡23.1万円/㎡25.6万円/㎡
2019–20.3万円/㎡20.8万円/㎡30.8万円/㎡
2020–17万円/㎡–28.6万円/㎡
2021–17.8万円/㎡––
2022–22.1万円/㎡23.9万円/㎡–
2023–21.1万円/㎡25.7万円/㎡27.7万円/㎡
2024–24.1万円/㎡––
2025–18.4万円/㎡27.3万円/㎡28.4万円/㎡

札幌市中央区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
円山公園2,300万円32.5万円/㎡6,500万円7238
西１８丁目2,300万円33.3万円/㎡1億円8227
幌平橋2,050万円28.5万円/㎡7,050万円13220
西１１丁目1,850万円29.1万円/㎡1億1,000万円9193
西２８丁目2,350万円30.9万円/㎡1億5,500万円7170
中島公園825万円16.8万円/㎡1億2,000万円6134
バスセンター前3,700万円48.3万円/㎡1億9,500万円5118
桑園3,000万円37.9万円/㎡1億3,000万円899
苗穂3,600万円73.8万円/㎡–556
すすきの(市営)1,090万円27.8万円/㎡3億円847
札幌(ＪＲ)4,200万円69.1万円/㎡–1142
豊水すすきの2,750万円49.7万円/㎡–337
大通4,200万円76.4万円/㎡–525
さっぽろ(札幌市営)2,500万円49万円/㎡–919
西線１６条2,200万円26.7万円/㎡–515

札幌市中央区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,900万円75 m²493
2LDK2,700万円60 m²280
4LDK3,100万円95 m²178
1LDK1,800万円40 m²101
1K320万円20 m²69
2DK1,040万円45 m²50
1DK610万円30 m²44
1R260万円20 m²20

札幌市中央区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,800万円（㎡単価36.9万円/㎡、437件）です。

札幌市中央区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億1,000万円（137件）です。

札幌市中央区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+41.2%、住宅地㎡単価は+17.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。