Odori Park, Sapporo, Hokkaido
写真：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市南区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
660万円
9.5万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1,300万円
住宅地 ㎡単価（取引）
3.7万円/㎡
5年で+37.0%
2025年の取引件数
322
北海道内 48エリア中 22位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約2%上昇し、その前の5年（年0.9%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

北海道平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は北海道平均より54%低い水準です。10年前の差は36%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約42%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の63%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約29%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は350万円〜1,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は2.4%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は14.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.5%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.8万円）の約11.5年分です（広域では約30.7年分）。家賃に比べて価格が低く、利回りは高めですが、値上がり余地は小さい傾向があります。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は2%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+0%、5年で+27%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ50%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、17%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

札幌市南区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
132,525
2020年比 -2.4%
北海道：-4.6%
2025年の転入超過
+201
人口千人あたり +1.52
北海道：-1.04
空き家率（2023年）
14.1%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.5%
北海道：15.6%
家賃の中央値（2023年）
4.8万円
月額・借家全体
北海道：4.6万円
大地震のリスク
1.6%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
北海道：10.5%
公示地価（2026年）
3.2万円/㎡
1年 +0.3%・5年 +26.5%
北海道：3万円/㎡
洪水リスク
17.0%
地価公示地点47か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
北海道：51.8%
土砂災害リスク
2.1%
地価公示地点47か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
北海道：0.6%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

札幌市南区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

370万円

6.7万円/㎡

  • 定山渓温泉西
  • 真駒内
  • 1LDK · 55 m²
  • 1990年築
標準的2026 Q2

800万円

10万円/㎡

  • 石山２条
  • 真駒内
  • 3LDK · 80 m²
  • 2001年築
高価格帯2026 Q1

2,100万円

24.7万円/㎡

  • 澄川１条
  • 澄川 · 徒歩9分
  • 4LDK · 85 m²
  • 1981年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

500万円

4.8万円/㎡

  • 藤野５条
  • 真駒内
  • 土地175㎡ · 延床105㎡
  • 1992年築
標準的2026 Q2

1,100万円

5.9万円/㎡

  • 藤野６条
  • 真駒内
  • 土地180㎡ · 延床185㎡
  • 1988年築
高価格帯2025 Q3

3,300万円

27.5万円/㎡

  • 藤野３条
  • 真駒内
  • 土地195㎡ · 延床120㎡
  • 2025年築
取引価格（中央値）の推移
0円500万円1,000万円1,500万円2,000万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
2006705万円1,550万円
2007770万円1,400万円
2008740万円1,500万円
2009650万円1,100万円
2010680万円1,300万円
2011660万円1,300万円
2012750万円1,300万円
2013650万円1,350万円
2014740万円1,400万円
2015775万円1,500万円
2016770万円1,300万円
2017725万円1,300万円
2018980万円1,450万円
2019520万円1,100万円
2020850万円1,450万円
2021810万円1,800万円
2022990万円1,900万円
2023835万円1,800万円
2024900万円1,300万円
2025660万円1,300万円
2026年（途中まで）850万円1,100万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約14%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円5万円10万円15万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200610.3万円/㎡12.4万円/㎡3.5万円/㎡
200710.6万円/㎡10万円/㎡3.1万円/㎡
200810.6万円/㎡11.2万円/㎡2.4万円/㎡
20099.9万円/㎡8.6万円/㎡2.2万円/㎡
20109.5万円/㎡10万円/㎡2.4万円/㎡
201110万円/㎡8.8万円/㎡2.3万円/㎡
201210.3万円/㎡7.9万円/㎡2.4万円/㎡
20138.6万円/㎡8.9万円/㎡2.5万円/㎡
201410.3万円/㎡9.7万円/㎡2.4万円/㎡
201510.9万円/㎡10万円/㎡2.1万円/㎡
201611.6万円/㎡8.7万円/㎡2万円/㎡
201710.9万円/㎡10万円/㎡2.2万円/㎡
201813.1万円/㎡11万円/㎡2.3万円/㎡
20198.8万円/㎡8.3万円/㎡2.5万円/㎡
202011.5万円/㎡9.3万円/㎡2.7万円/㎡
202112.5万円/㎡13.3万円/㎡2.6万円/㎡
202214万円/㎡13.8万円/㎡3.3万円/㎡
202311.8万円/㎡11.8万円/㎡3万円/㎡
202412.9万円/㎡9.7万円/㎡3.5万円/㎡
20259.5万円/㎡9.5万円/㎡3.7万円/㎡
2026年（途中まで）12.2万円/㎡8.3万円/㎡3.4万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）戸建ては築40年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築40年までに新築時から約76%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円10万円20万円30万円40万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–32.5万円/㎡
1–28万円/㎡
2524.9万円/㎡9万円/㎡
2613.9万円/㎡–
2716.3万円/㎡13.6万円/㎡
2816.5万円/㎡9.9万円/㎡
29–7.3万円/㎡
3012.9万円/㎡8.9万円/㎡
315.9万円/㎡9万円/㎡
328万円/㎡11.1万円/㎡
336.2万円/㎡10万円/㎡
345.7万円/㎡8.6万円/㎡
356.1万円/㎡7.5万円/㎡
36–8.1万円/㎡
37–8.2万円/㎡
3815.4万円/㎡11.9万円/㎡
3910.5万円/㎡8.8万円/㎡
4012.7万円/㎡6万円/㎡
4112.1万円/㎡7.8万円/㎡
42–7万円/㎡
4312.5万円/㎡7.5万円/㎡
4410.5万円/㎡6.7万円/㎡
4510.4万円/㎡5.6万円/㎡
46–6.3万円/㎡
476.9万円/㎡4.9万円/㎡
4911.3万円/㎡3.7万円/㎡
506.4万円/㎡7.4万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円5万円10万円15万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-2000
2006–12.8万円/㎡
2007–11.4万円/㎡
20086.7万円/㎡12.5万円/㎡
2009–8万円/㎡
2010–10.2万円/㎡
2011–9.9万円/㎡
2012–10.8万円/㎡
20137.1万円/㎡9.1万円/㎡
2014–10.7万円/㎡
20158.4万円/㎡11.7万円/㎡
20167.9万円/㎡11.7万円/㎡
201710.2万円/㎡9.7万円/㎡
2018–13.7万円/㎡
201911.1万円/㎡7万円/㎡
2020–12.2万円/㎡
20219.6万円/㎡12.6万円/㎡
2022–14万円/㎡
2023–11.4万円/㎡
20247.2万円/㎡14.2万円/㎡
2025–9.2万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
20069.1万円/㎡11.1万円/㎡23.3万円/㎡–
20078.5万円/㎡10万円/㎡––
20087.9万円/㎡9.8万円/㎡20万円/㎡–
20096.5万円/㎡8.5万円/㎡––
20105.9万円/㎡8.9万円/㎡20.4万円/㎡–
2011–8万円/㎡–23.8万円/㎡
20124.6万円/㎡6.5万円/㎡–22.9万円/㎡
20136.1万円/㎡7.5万円/㎡–21.5万円/㎡
20145.9万円/㎡7.5万円/㎡–26.4万円/㎡
20157.1万円/㎡8.8万円/㎡–27.2万円/㎡
20165.3万円/㎡7.2万円/㎡–26.1万円/㎡
20175.9万円/㎡8万円/㎡–27.1万円/㎡
20185.4万円/㎡6.7万円/㎡–24.2万円/㎡
20196.2万円/㎡7.1万円/㎡–29.3万円/㎡
20205.8万円/㎡7.5万円/㎡–26.7万円/㎡
20215.2万円/㎡9.1万円/㎡––
20227.4万円/㎡9万円/㎡––
20235万円/㎡8.6万円/㎡––
20244.6万円/㎡8.7万円/㎡––
20254.3万円/㎡8.3万円/㎡––
2026年（途中まで）–6.3万円/㎡––

札幌市南区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
真駒内730万円10.6万円/㎡1,200万円16479
澄川1,100万円15.1万円/㎡3,600万円895
自衛隊前920万円14.2万円/㎡2,350万円957

札幌市南区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK995万円70 m²94
2LDK530万円55 m²44
4LDK1,200万円90 m²41
1LDK330万円40 m²20

札幌市南区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は660万円（㎡単価9.5万円/㎡、68件）です。

札幌市南区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,300万円（128件）です。

札幌市南区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は-17.2%、住宅地㎡単価は+37.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。