Kawagoe, Saitama
照片：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

戸田市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
3,500萬日圓
53.8萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
5,200萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
31萬日圓/㎡
5年 +31.9%
2025年成交筆數
239
在埼玉県61個地區中排名第5（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與埼玉県同步

公寓每㎡價格比埼玉県平均高33%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約12%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

家庭自住市場

近年成交中76%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,900萬日圓至4,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷入約每千人2.7人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為7.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.5%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.4萬日圓）的39.4年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為78%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+6%，五年變化+28%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在戸田市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
139,164
較2020年 -1.2%
埼玉県：-0.8%
2025年淨遷入
+382
每千人 +2.74
埼玉県：+3.08
空屋率（2023年）
7.2%
非出租或出售的空屋 1.5%
埼玉県：9.3%
租金中位數（2023年）
7.4萬日圓
每月，所有租賃住宅
埼玉県：6.2萬日圓
強震風險
77.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
埼玉県：52.1%
公示地價（2026年）
31.2萬日圓/㎡
1年 +6.1%・5年 +28.4%
埼玉県：12.2萬日圓/㎡
洪水風險
100.0%
17個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 70.6%）
埼玉県：45.4%
土石災害風險
0.0%
17個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
埼玉県：0.2%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

戸田市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,700萬日圓

135萬日圓/㎡

  • 大字新曽
  • 戸田(埼玉) · 步行14分
  • 1DK · 20 m²
  • 2025年建
典型2026 Q2

3,600萬日圓

65.5萬日圓/㎡

  • 本町
  • 戸田公園 · 步行5分
  • 3LDK · 55 m²
  • 1996年建
較高價位2026 Q2

4,600萬日圓

70.8萬日圓/㎡

  • 新曽南
  • 戸田(埼玉) · 步行15分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2021年建

獨棟

較低價位2025 Q3

3,100萬日圓

15.5萬日圓/㎡

  • 笹目
  • 戸田(埼玉)
  • 土地270㎡ · 樓地板200㎡
  • 1970年建
典型2026 Q1

4,700萬日圓

55.3萬日圓/㎡

  • 上戸田
  • 戸田(埼玉) · 步行18分
  • 土地45㎡ · 樓地板85㎡
  • 2025年建
較高價位2025 Q3

7,500萬日圓

75萬日圓/㎡

  • 大字新曽
  • 戸田(埼玉) · 步行11分
  • 土地100㎡ · 樓地板100㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20072,000萬日圓4,000萬日圓
20082,200萬日圓4,100萬日圓
20092,100萬日圓3,700萬日圓
20102,100萬日圓3,800萬日圓
20112,300萬日圓3,800萬日圓
20121,900萬日圓3,700萬日圓
20132,200萬日圓3,900萬日圓
20142,300萬日圓3,600萬日圓
20152,250萬日圓3,800萬日圓
20162,700萬日圓4,300萬日圓
20172,800萬日圓3,950萬日圓
20182,900萬日圓4,000萬日圓
20192,900萬日圓4,300萬日圓
20202,900萬日圓4,100萬日圓
20213,200萬日圓4,500萬日圓
20223,150萬日圓4,800萬日圓
20233,550萬日圓4,650萬日圓
20243,400萬日圓5,000萬日圓
20253,500萬日圓5,200萬日圓
2026年（部分）3,300萬日圓–
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約16%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200732.3萬日圓/㎡35萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
200833.8萬日圓/㎡37.8萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
200932.3萬日圓/㎡34.6萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201034.4萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201136萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201229.2萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡
201333.8萬日圓/㎡35萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡
201435.7萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡
201533.3萬日圓/㎡37萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201638.7萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201740萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201842.9萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201944.4萬日圓/㎡38萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
202041.7萬日圓/㎡38萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡
202147.1萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
202250.6萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
202355.2萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡
202453.1萬日圓/㎡43.6萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
202553.8萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
2026年（部分）62.9萬日圓/㎡––
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–50.5萬日圓/㎡
1–46.8萬日圓/㎡
752.3萬日圓/㎡–
961.7萬日圓/㎡–
1061.5萬日圓/㎡–
1155.3萬日圓/㎡–
1267.5萬日圓/㎡–
1359.7萬日圓/㎡–
1464.3萬日圓/㎡–
1746萬日圓/㎡–
1854.8萬日圓/㎡–
1958.6萬日圓/㎡–
2050萬日圓/㎡–
2149.2萬日圓/㎡–
2250.8萬日圓/㎡–
2343.1萬日圓/㎡–
2448.7萬日圓/㎡–
2544.6萬日圓/㎡–
2641.6萬日圓/㎡–
2748.8萬日圓/㎡–
2855.7萬日圓/㎡–
2946.1萬日圓/㎡–
3054萬日圓/㎡–
3144萬日圓/㎡–
3250.7萬日圓/㎡–
3336.9萬日圓/㎡–
3443.8萬日圓/㎡–
3645萬日圓/㎡–
4221.8萬日圓/㎡–
50–22.7萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200730.7萬日圓/㎡––
200833.3萬日圓/㎡––
200928.6萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡–
201031.2萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡–
201133.8萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡–
201227.3萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡–
201330.9萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡–
201431.3萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡–
201531.7萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡–
201633.3萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡–
201738.3萬日圓/㎡40.7萬日圓/㎡49.2萬日圓/㎡
201836萬日圓/㎡–51.9萬日圓/㎡
201937.7萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡
202038.3萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡
202141.7萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡55.4萬日圓/㎡
202245.7萬日圓/㎡––
202343.3萬日圓/㎡56.9萬日圓/㎡65.9萬日圓/㎡
202442.5萬日圓/㎡59.2萬日圓/㎡65.9萬日圓/㎡
202549.3萬日圓/㎡–69.2萬日圓/㎡
2026年（部分）54.5萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
2007–41.1萬日圓/㎡–
2008–39.5萬日圓/㎡–
2009–39.1萬日圓/㎡–
2010–37.3萬日圓/㎡–
201122.2萬日圓/㎡–38萬日圓/㎡
2012––37.9萬日圓/㎡
2013––39萬日圓/㎡
2014––41萬日圓/㎡
201522萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
2016––42.4萬日圓/㎡
201721.7萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
201826.8萬日圓/㎡–42.5萬日圓/㎡
201925萬日圓/㎡–41.6萬日圓/㎡
2020––40.5萬日圓/㎡
202226.4萬日圓/㎡––
202524.9萬日圓/㎡––

戸田市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
戸田公園3,700萬日圓58.3萬日圓/㎡5,000萬日圓12290
戸田(埼玉)3,000萬日圓50萬日圓/㎡4,700萬日圓15145
北戸田3,150萬日圓48.8萬日圓/㎡5,000萬日圓1879
西川口2,550萬日圓46.7萬日圓/㎡4,800萬日圓1535

戸田市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,700萬日圓65 m²219
2LDK3,000萬日圓60 m²50
4LDK4,250萬日圓80 m²22
1K815萬日圓15 m²12

戸田市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,500萬日圓（每㎡53.8萬日圓，共107筆）。

戸田市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,200萬日圓（共90筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。