Kiyomizu-dera, Kyoto
写真：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市山科区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,800万円
33.3万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1,850万円
住宅地 ㎡単価（取引）
17.5万円/㎡
5年で+9.4%
2025年の取引件数
312
京都府内 27エリア中 7位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約4.8%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

京都府平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は京都府平均より44%低い水準です。10年前の差は36%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約48%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の49%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,150万円〜3,275万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は5%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約2.6人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は1.1%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は13.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.4%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.4万円）の約27.6年分です（広域では約33年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は51%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+9%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ66%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、23%が想定最大規模の浸水想定区域内、10%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

京都市山科区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
128,356
2020年比 -5.0%
京都府：-2.9%
2025年の転入超過
+336
人口千人あたり +2.62
京都府：-1.5
空き家率（2023年）
13.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 5.4%
京都府：13.2%
家賃の中央値（2023年）
5.4万円
月額・借家全体
京都府：5.6万円
大地震のリスク
51.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府：21.7%
公示地価（2026年）
15.2万円/㎡
1年 +3.0%・5年 +8.7%
京都府：13.6万円/㎡
洪水リスク
22.6%
地価公示地点31か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
京都府：49.6%
土砂災害リスク
9.7%
地価公示地点31か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
京都府：2.5%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

京都市山科区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,300万円

20万円/㎡

  • 音羽野田町
  • 東野(京都) · 徒歩3分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1973年築
標準的2025 Q4

1,800万円

27.7万円/㎡

  • 東野森野町
  • 椥辻 · 徒歩11分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1994年築
高価格帯2026 Q2

3,400万円

48.6万円/㎡

  • 椥辻西浦町
  • 椥辻 · 徒歩6分
  • 2LDK · 70 m²
  • 2010年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

600万円

10.9万円/㎡

  • 西野後藤
  • 椥辻 · 徒歩20分
  • 土地55㎡ · 延床55㎡
  • 1967年築
標準的2026 Q2

1,800万円

14.4万円/㎡

  • 西野楳本町
  • 御陵 · 徒歩14分
  • 土地70㎡ · 延床125㎡
  • 1980年築
高価格帯2025 Q4

4,200万円

15.6万円/㎡

  • 御陵別所町
  • 御陵 · 徒歩9分
  • 土地220㎡ · 延床270㎡
  • 1988年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,040万円1,700万円
20061,100万円1,600万円
20071,200万円1,800万円
20081,000万円1,700万円
2009880万円1,800万円
2010980万円1,850万円
2011970万円2,100万円
2012865万円1,800万円
2013970万円1,900万円
20141,045万円1,900万円
20151,300万円1,900万円
20161,200万円1,700万円
20171,350万円1,600万円
20181,200万円1,950万円
20191,600万円1,900万円
20201,300万円1,900万円
20211,400万円1,500万円
20221,400万円1,800万円
20231,600万円2,000万円
20241,500万円1,700万円
20251,800万円1,850万円
2026年（途中まで）2,050万円1,550万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約38%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円40万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200517.1万円/㎡18.3万円/㎡11万円/㎡
200618.4万円/㎡17.8万円/㎡15万円/㎡
200720万円/㎡19.4万円/㎡15万円/㎡
200816.9万円/㎡17.6万円/㎡12万円/㎡
200914万円/㎡20万円/㎡12.5万円/㎡
201016.7万円/㎡17.6万円/㎡13万円/㎡
201116.4万円/㎡18.9万円/㎡12万円/㎡
201215.5万円/㎡18.2万円/㎡14万円/㎡
201316.3万円/㎡17.9万円/㎡12万円/㎡
201417.2万円/㎡18.9万円/㎡11万円/㎡
201521.7万円/㎡18.7万円/㎡15万円/㎡
201622.3万円/㎡16.2万円/㎡13万円/㎡
201721.6万円/㎡16.7万円/㎡12万円/㎡
201820万円/㎡19万円/㎡16万円/㎡
201924.6万円/㎡17.9万円/㎡12万円/㎡
202021.7万円/㎡16.7万円/㎡16万円/㎡
202123.8万円/㎡16.3万円/㎡14万円/㎡
202226.7万円/㎡19万円/㎡14.5万円/㎡
202330万円/㎡18.7万円/㎡16万円/㎡
202425.2万円/㎡18.2万円/㎡14.5万円/㎡
202533.3万円/㎡18.2万円/㎡17.5万円/㎡
2026年（途中まで）35.8万円/㎡18.7万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）戸建ては築38年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築38年までに新築時から約72%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–41.2万円/㎡
1–40.8万円/㎡
1345万円/㎡–
1540万円/㎡–
21–17.6万円/㎡
2336.2万円/㎡25.2万円/㎡
24–22.2万円/㎡
25–20.1万円/㎡
28–17.4万円/㎡
29–11.4万円/㎡
30–18.2万円/㎡
32–12.5万円/㎡
336.7万円/㎡17.9万円/㎡
34–15.8万円/㎡
35–17.1万円/㎡
3625万円/㎡18.1万円/㎡
37–11.5万円/㎡
38–15.7万円/㎡
39–11万円/㎡
40–10.5万円/㎡
43–16.9万円/㎡
44–11.1万円/㎡
45–14.1万円/㎡
4618.1万円/㎡10.5万円/㎡
4720万円/㎡14.5万円/㎡
4818万円/㎡11.2万円/㎡
4916.5万円/㎡11万円/㎡
5016.4万円/㎡11.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-2010
2006–20万円/㎡–
2007–21.3万円/㎡–
2008–17万円/㎡–
200913万円/㎡16万円/㎡–
201013.6万円/㎡18.2万円/㎡–
2011–16.4万円/㎡–
2012–16.7万円/㎡–
2013–16.2万円/㎡–
201412.7万円/㎡18.3万円/㎡–
2015–21.4万円/㎡31.4万円/㎡
201613.6万円/㎡24.3万円/㎡–
201815万円/㎡17.4万円/㎡–
2019–18.8万円/㎡35.8万円/㎡
202015.4万円/㎡20.2万円/㎡–
202115.5万円/㎡22.6万円/㎡–
202220万円/㎡21.7万円/㎡–
202318.3万円/㎡29.1万円/㎡–
202418.4万円/㎡24.1万円/㎡–
2025–26万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200514.1万円/㎡16.2万円/㎡28.8万円/㎡–
200613.3万円/㎡16万円/㎡30.5万円/㎡–
200713万円/㎡17.2万円/㎡30.9万円/㎡–
200814.2万円/㎡15.8万円/㎡31.3万円/㎡–
200913.8万円/㎡17万円/㎡30.6万円/㎡–
201013.3万円/㎡15万円/㎡31.1万円/㎡–
201112.2万円/㎡13.7万円/㎡–32.2万円/㎡
20128.7万円/㎡13.2万円/㎡–32.2万円/㎡
201310.2万円/㎡14.4万円/㎡–30万円/㎡
201410万円/㎡16.3万円/㎡20万円/㎡30万円/㎡
201512.2万円/㎡14.7万円/㎡–32万円/㎡
201611.6万円/㎡14.7万円/㎡–32.5万円/㎡
201713.2万円/㎡12.5万円/㎡–32.3万円/㎡
20189.7万円/㎡15万円/㎡–33万円/㎡
201911.5万円/㎡14.7万円/㎡–35万円/㎡
202010.2万円/㎡14.3万円/㎡–32.8万円/㎡
202110.7万円/㎡16.3万円/㎡––
202210万円/㎡16万円/㎡––
202312.7万円/㎡17.4万円/㎡––
202411.2万円/㎡15.6万円/㎡––
202513.6万円/㎡14.8万円/㎡––
2026年（途中まで）–16.4万円/㎡––

京都市山科区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
東野(京都)1,100万円18.4万円/㎡1,600万円11247
椥辻1,800万円34.7万円/㎡1,900万円8208
山科3,250万円46.8万円/㎡2,700万円6111
御陵4,000万円56.9万円/㎡2,100万円886
四宮1,700万円31万円/㎡1,400万円759
小野(京都)––1,300万円840

京都市山科区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,300万円65 m²91
2LDK1,600万円60 m²63
1LDK1,700万円45 m²16
2DK1,500万円50 m²13

京都市山科区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,800万円（㎡単価33.3万円/㎡、78件）です。

京都市山科区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,850万円（182件）です。

京都市山科区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+53.8%、住宅地㎡単価は+9.4%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。