Kiyomizu-dera, Kyoto
写真：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市中京区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,900万円
79.3万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,050万円
住宅地 ㎡単価（取引）
53.5万円/㎡
5年で+55.1%
2025年の取引件数
374
京都府内 27エリア中 2位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約3.3%と、前の5年の年5.8%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

京都府平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は京都府平均より47%高い水準です。10年前は62%高かったため、周辺が追い上げています。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の39%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,800万円〜6,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は0.8%増加しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は10.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.8%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.9万円）の約35.1年分です（広域では約33年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は16%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+5%、5年で+23%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、82%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が4%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

京都市中京区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
111,400
2020年比 +0.8%
京都府：-2.9%
2025年の転入超過
+217
人口千人あたり +1.95
京都府：-1.5
空き家率（2023年）
10.8%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.8%
京都府：13.2%
家賃の中央値（2023年）
6.9万円
月額・借家全体
京都府：5.6万円
大地震のリスク
15.6%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府：21.7%
公示地価（2026年）
37.8万円/㎡
1年 +4.8%・5年 +23.4%
京都府：13.6万円/㎡
洪水リスク
81.5%
地価公示地点27か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 3.7%）
京都府：49.6%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点27か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
京都府：2.5%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

京都市中京区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,800万円

72万円/㎡

  • 本能学区
  • 烏丸御池 · 徒歩7分
  • 1K · 25 m²
  • 2004年築
標準的2026 Q1

3,700万円

92.5万円/㎡

  • 城巽学区
  • 二条城前 · 徒歩2分
  • 1LDK · 40 m²
  • 2005年築
高価格帯2025 Q4

6,900万円

81.2万円/㎡

  • 本能学区
  • 四条(京都市営) · 徒歩6分
  • 3LDK · 85 m²
  • 2002年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

2,800万円

46.7万円/㎡

  • 聚楽廻東町
  • 二条 · 徒歩5分
  • 土地45㎡ · 延床60㎡
  • 1995年築
標準的2026 Q1

6,100万円

39.4万円/㎡

  • 壬生馬場町
  • 大宮(京都) · 徒歩6分
  • 土地65㎡ · 延床155㎡
  • 1997年築
高価格帯2025 Q3

2億3,000万円

144万円/㎡

  • 城巽学区
  • 二条城前 · 徒歩5分
  • 土地135㎡ · 延床160㎡
  • 2022年築
取引価格（中央値）の推移2026年の数値は暫定 — 2026年（網掛け）は2025年より72%高いですが、年の途中までの51件に基づく速報値です。今後修正されやすく、少数の大型取引に左右されます。
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,800万円3,300万円
20062,000万円3,650万円
20072,600万円3,250万円
20082,700万円3,150万円
20092,200万円2,800万円
20101,800万円2,700万円
20112,500万円3,000万円
20122,200万円2,800万円
20132,300万円3,500万円
20141,900万円3,500万円
20152,100万円3,800万円
20161,900万円3,800万円
20172,100万円3,800万円
20182,650万円3,650万円
20193,050万円4,400万円
20202,200万円3,550万円
20212,800万円4,800万円
20223,050万円3,900万円
20232,800万円4,200万円
20243,700万円5,800万円
20252,900万円5,050万円
2026年（途中まで）5,000万円4,550万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約36%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200543.8万円/㎡30万円/㎡31万円/㎡
200640万円/㎡29万円/㎡31万円/㎡
200740万円/㎡28.2万円/㎡32.5万円/㎡
200841.5万円/㎡30.3万円/㎡44万円/㎡
200944.6万円/㎡27.9万円/㎡26万円/㎡
201044.8万円/㎡29.2万円/㎡29万円/㎡
201143.8万円/㎡30万円/㎡29万円/㎡
201242.9万円/㎡27.9万円/㎡33万円/㎡
201348万円/㎡31.5万円/㎡27万円/㎡
201450.6万円/㎡32.4万円/㎡33.5万円/㎡
201548万円/㎡37.6万円/㎡40万円/㎡
201656万円/㎡34万円/㎡33万円/㎡
201756万円/㎡40万円/㎡47.5万円/㎡
201860万円/㎡40万円/㎡59万円/㎡
201965.7万円/㎡41.2万円/㎡52.5万円/㎡
202065万円/㎡36万円/㎡34.5万円/㎡
202169.1万円/㎡37.9万円/㎡38万円/㎡
202270万円/㎡40万円/㎡39万円/㎡
202372万円/㎡40万円/㎡44万円/㎡
202474.7万円/㎡47.8万円/㎡43.5万円/㎡
202579.3万円/㎡50.7万円/㎡53.5万円/㎡
2026年（途中まで）85万円/㎡43.5万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築25年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築31年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.5%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–47.8万円/㎡
193.3万円/㎡–
293.9万円/㎡–
395万円/㎡–
5105万円/㎡–
695万円/㎡–
7105万円/㎡–
8107万円/㎡–
985万円/㎡–
1082.9万円/㎡–
1190.6万円/㎡–
1286万円/㎡–
1391.5万円/㎡–
1483.6万円/㎡–
1570万円/㎡–
1672.5万円/㎡–
1770万円/㎡–
1885.7万円/㎡–
1978.7万円/㎡–
2072.4万円/㎡–
2182万円/㎡–
2280万円/㎡–
2373.3万円/㎡32.9万円/㎡
2476.4万円/㎡–
2570万円/㎡–
2666.7万円/㎡–
2760万円/㎡42万円/㎡
2872.8万円/㎡–
30–42.8万円/㎡
3148.5万円/㎡–
3244万円/㎡–
3341.2万円/㎡46.1万円/㎡
3444.9万円/㎡–
3545.7万円/㎡–
3637.7万円/㎡–
3750万円/㎡–
3850万円/㎡–
3937万円/㎡–
4048万円/㎡–
5033万円/㎡30.7万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200538万円/㎡––
200631.5万円/㎡60万円/㎡–
200737万円/㎡62万円/㎡–
200837.9万円/㎡53.6万円/㎡–
200932.7万円/㎡57.5万円/㎡–
201034万円/㎡61.6万円/㎡–
201138.5万円/㎡56万円/㎡–
201238万円/㎡56.4万円/㎡–
201336.2万円/㎡56万円/㎡–
201437.8万円/㎡56.4万円/㎡78万円/㎡
201538.6万円/㎡56万円/㎡89.2万円/㎡
201645.5万円/㎡65万円/㎡–
201744.2万円/㎡64万円/㎡76.6万円/㎡
201852.5万円/㎡65.5万円/㎡86.5万円/㎡
201952万円/㎡71.7万円/㎡84万円/㎡
202047.5万円/㎡70万円/㎡75.3万円/㎡
202152.8万円/㎡72.9万円/㎡88.6万円/㎡
202256万円/㎡73.3万円/㎡95万円/㎡
202360万円/㎡76万円/㎡93.7万円/㎡
202457.6万円/㎡80万円/㎡111万円/㎡
202563.6万円/㎡83.7万円/㎡90万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200626.1万円/㎡27.6万円/㎡––
2007–26.2万円/㎡––
2008–23.6万円/㎡39万円/㎡–
2009–20.8万円/㎡36.8万円/㎡–
2010–21.6万円/㎡36万円/㎡–
2011–––37.9万円/㎡
2012–23万円/㎡–33.7万円/㎡
2013–25.5万円/㎡–36.9万円/㎡
2014–23万円/㎡––
2015–29.6万円/㎡–38.9万円/㎡
2016–27.8万円/㎡––
2017–31.6万円/㎡––
2018–29.7万円/㎡––
2019–35.8万円/㎡–47.6万円/㎡
2020–25万円/㎡––
2021–29.5万円/㎡––
2022–37.4万円/㎡––
2023–29.2万円/㎡––
2024–40万円/㎡––
2025–57.9万円/㎡––

京都市中京区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
烏丸御池4,900万円86.7万円/㎡2億2,000万円4179
二条2,700万円72万円/㎡2,600万円7133
大宮(京都)1,700万円50万円/㎡3,400万円6108
円町2,000万円38万円/㎡3,000万円689
丸太町(京都市営)1,600万円66.7万円/㎡9,300万円578
二条城前3,000万円65.1万円/㎡8,300万円576
西院(阪急)1,950万円76万円/㎡3,500万円874
京都市役所前4,750万円88.6万円/㎡2億1,000万円473
西大路御池2,600万円64万円/㎡3,300万円466
四条(京都市営)6,000万円91.6万円/㎡–538
烏丸4,400万円78万円/㎡–429
丹波口––2,600万円823
京都河原町4,600万円93万円/㎡3億3,500万円422
神宮丸太町–––511

京都市中京区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K1,400万円20 m²173
2LDK5,100万円55 m²115
3LDK5,500万円70 m²112
1LDK3,300万円50 m²46
1DK1,700万円30 m²37
4LDK6,300万円85 m²26
2DK2,800万円50 m²17

京都市中京区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,900万円（㎡単価79.3万円/㎡、184件）です。

京都市中京区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,050万円（146件）です。

京都市中京区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+22.0%、住宅地㎡単価は+55.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。