京都市東山区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 3,500万円
- 2025年の取引件数
- 86
- 京都府内 27エリア中 10位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
戸建ての㎡単価は直近5年で年約5.3%上昇し、その前の5年（年3.8%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
京都府平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は京都府平均より81%高い水準です。10年前の14%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約54%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
単身・投資向けの市場
最近の中古マンション取引の62%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。
取引が活発化
直近3年の取引件数はその前の3年より約10%多く、流動性が高まっています。将来の売却もしやすい環境です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は1,325万円〜8,875万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は3.8%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約6.4人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は16.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は8.5%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は15%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価が大きく上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+7%、5年で+23%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ61%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、42%が想定最大規模の浸水想定区域内、5%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
国が後押しする再開発
京都市三条駅周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。
京都市東山区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 35,193
- 2020年比 -3.8%
- 京都府：-2.9%
- 2025年の転入超過
- -226
- 人口千人あたり -6.42
- 京都府：-1.5
- 空き家率（2023年）
- 16.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 8.5%
- 京都府：13.2%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.7万円
- 月額・借家全体
- 京都府：5.6万円
- 大地震のリスク
- 14.8%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 京都府：21.7%
- 公示地価（2026年）
- 29.5万円/㎡
- 1年 +7.1%・5年 +22.7%
- 京都府：13.6万円/㎡
- 洪水リスク
- 42.1%
- 地価公示地点19か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 京都府：49.6%
- 土砂災害リスク
- 5.3%
- 地価公示地点19か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 京都府：2.5%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 京都市三条駅周辺地域 · 9.6 ha · 2024年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
京都市東山区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
2,000万円
80万円/㎡
- 清水学区
- 祇園四条 · 徒歩10分
- 1K · 25 m²
- 2005年築
4,100万円
63.1万円/㎡
- 貞教学区
- 清水五条 · 徒歩3分
- 3LDK · 65 m²
- 1996年築
9,900万円
66万円/㎡
- 修道学区
- 清水五条 · 徒歩11分
- 4LDK · 150 m²
- 1992年築
戸建て
1,100万円
14.7万円/㎡
- 今熊野宝蔵町
- 東福寺 · 徒歩11分
- 土地35㎡ · 延床75㎡
- 1986年築
6,400万円
98.5万円/㎡
- 粟田学区
- 東山(京都) · 徒歩2分
- 土地60㎡ · 延床65㎡
- 1949年築
2億円
333万円/㎡
- 清水学区
- 祇園四条 · 徒歩19分
- 土地155㎡ · 延床60㎡
- 1966年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | – | 2,400万円 |
| 2006 | – | 2,200万円 |
| 2007 | 2,100万円 | 3,000万円 |
| 2008 | – | 2,400万円 |
| 2009 | – | 2,800万円 |
| 2010 | 2,400万円 | 2,000万円 |
| 2011 | – | 2,950万円 |
| 2012 | – | 1,800万円 |
| 2013 | 1,400万円 | 2,600万円 |
| 2014 | 1,650万円 | 2,950万円 |
| 2015 | 1,650万円 | 2,700万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 2,700万円 |
| 2017 | 1,500万円 | 3,200万円 |
| 2018 | 1,300万円 | 3,200万円 |
| 2019 | 1,600万円 | 2,600万円 |
| 2020 | 2,900万円 | 2,500万円 |
| 2021 | 1,750万円 | 2,500万円 |
| 2022 | – | 2,150万円 |
| 2023 | 1,450万円 | 3,500万円 |
| 2024 | 1,700万円 | 5,500万円 |
| 2025 | – | 3,500万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | – | 22.7万円/㎡ | – |
| 2006 | – | 25.7万円/㎡ | – |
| 2007 | 73.3万円/㎡ | 27.8万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 26.8万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 26.2万円/㎡ | – |
| 2010 | 38.2万円/㎡ | 21.6万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 24.2万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 20万円/㎡ | – |
| 2013 | 30.3万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2014 | 50.2万円/㎡ | 28.8万円/㎡ | – |
| 2015 | 52.5万円/㎡ | 23万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2016 | 53.6万円/㎡ | 33.8万円/㎡ | – |
| 2017 | 50万円/㎡ | 32.7万円/㎡ | – |
| 2018 | 53.3万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2019 | 56.9万円/㎡ | 30.8万円/㎡ | – |
| 2020 | 59.4万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2021 | 64万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | – |
| 2022 | – | 25万円/㎡ | – |
| 2023 | 45.7万円/㎡ | 35.8万円/㎡ | – |
| 2024 | 64万円/㎡ | 50万円/㎡ | – |
| 2025 | – | 30.6万円/㎡ | – |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 15 | 67.5万円/㎡ | – |
| 18 | 71万円/㎡ | – |
| 33 | 44.8万円/㎡ | – |
| 50 | – | 26.1万円/㎡ |
京都市東山区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 清水五条 | 1,700万円 | 60万円/㎡ | 5,400万円 | 9 | 74 |
| 東福寺 | – | – | 1,600万円 | 6 | 66 |
| 祇園四条 | 1,550万円 | 52万円/㎡ | 1億5,500万円 | 8 | 58 |
| 七条 | – | – | 1,750万円 | 6 | 30 |
| 東山(京都) | – | – | – | 3 | 12 |
| 鳥羽街道 | – | – | – | 6 | 11 |
京都市東山区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,500万円 | 20 m² | 31 |
京都市東山区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,500万円（56件）です。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。