Kiyomizu-dera, Kyoto
写真：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市右京区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,200万円
42.1万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
2,400万円
2024年比 +14.7%
住宅地 ㎡単価（取引）
24万円/㎡
5年で+26.3%
2025年の取引件数
422
京都府内 27エリア中 6位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約5.5%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

京都府と連動

マンションの㎡単価は京都府平均より20%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

多様な市場

小型住戸（18%）とファミリー向け（42%）が混在し、投資家と実需の双方が参加する市場です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,500万円〜3,375万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は2.8%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約2.6人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は1.3%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は10.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.7%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.7万円）の約32.2年分です（広域では約33年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は15%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+7%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ72%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、50%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

京都市右京区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
196,376
2020年比 -2.8%
京都府：-2.9%
2025年の転入超過
+515
人口千人あたり +2.62
京都府：-1.5
空き家率（2023年）
10.2%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.7%
京都府：13.2%
家賃の中央値（2023年）
5.7万円
月額・借家全体
京都府：5.6万円
大地震のリスク
14.6%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府：21.7%
公示地価（2026年）
20.6万円/㎡
1年 +2.1%・5年 +7.1%
京都府：13.6万円/㎡
洪水リスク
50.0%
地価公示地点28か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
京都府：49.6%
土砂災害リスク
3.6%
地価公示地点28か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
京都府：2.5%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

京都市右京区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,400万円

25.5万円/㎡

  • 太秦樋ノ内町
  • 太秦広隆寺 · 徒歩10分
  • 2DK · 55 m²
  • 1992年築
標準的2026 Q2

2,400万円

120万円/㎡

  • 西院月双町
  • 西院(阪急) · 徒歩15分
  • 1K · 20 m²
  • 2026年築
高価格帯2026 Q1

3,400万円

52.3万円/㎡

  • 西京極徳大寺団子田町
  • 西京極 · 徒歩6分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2010年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

820万円

10.3万円/㎡

  • 太秦馬塚町
  • 太秦(ＪＲ) · 徒歩5分
  • 土地45㎡ · 延床80㎡
  • 1973年築
標準的2026 Q1

2,300万円

30.7万円/㎡

  • 嵯峨新宮町
  • 嵯峨嵐山 · 徒歩9分
  • 土地150㎡ · 延床75㎡
  • 1968年築
高価格帯2025 Q3

4,500万円

60万円/㎡

  • 嵯峨大覚寺門前堂ノ前町
  • 嵯峨嵐山 · 徒歩6分
  • 土地175㎡ · 延床75㎡
  • 1968年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,300万円2,300万円
20061,100万円2,200万円
20071,200万円2,300万円
20081,500万円2,750万円
20091,400万円2,600万円
20101,400万円2,600万円
20111,700万円2,050万円
20121,400万円2,700万円
20131,550万円2,500万円
20141,400万円2,200万円
20151,400万円2,650万円
20161,600万円2,300万円
20172,000万円2,700万円
20182,050万円2,500万円
20192,000万円2,500万円
20202,000万円2,700万円
20211,900万円2,900万円
20221,900万円2,600万円
20232,000万円2,000万円
20242,200万円2,100万円
20252,200万円2,400万円
2026年（途中まで）2,500万円2,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約44%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200522.5万円/㎡25.3万円/㎡13.5万円/㎡
200621.8万円/㎡25万円/㎡17万円/㎡
200721.8万円/㎡25万円/㎡18万円/㎡
200824.3万円/㎡26.8万円/㎡18万円/㎡
200922.9万円/㎡25.7万円/㎡15万円/㎡
201023.3万円/㎡24.6万円/㎡16.5万円/㎡
201125.5万円/㎡22.6万円/㎡17万円/㎡
201223.3万円/㎡28.9万円/㎡17万円/㎡
201326.1万円/㎡27.5万円/㎡18万円/㎡
201425.2万円/㎡23.2万円/㎡16万円/㎡
201526.2万円/㎡26.7万円/㎡18万円/㎡
201628万円/㎡23.9万円/㎡18万円/㎡
201730.9万円/㎡25.9万円/㎡19万円/㎡
201836.5万円/㎡27.1万円/㎡20万円/㎡
201931.6万円/㎡25.3万円/㎡20万円/㎡
202032.9万円/㎡27.1万円/㎡19万円/㎡
202136万円/㎡30.4万円/㎡19万円/㎡
202240万円/㎡25.9万円/㎡22万円/㎡
202338万円/㎡25万円/㎡19万円/㎡
202442万円/㎡22.1万円/㎡22万円/㎡
202542.1万円/㎡25.4万円/㎡24万円/㎡
2026年（途中まで）53.8万円/㎡21.8万円/㎡23万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築11年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築33年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築27年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築27年までに新築時から約65%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
080万円/㎡42.3万円/㎡
180万円/㎡43.5万円/㎡
281.7万円/㎡–
467.2万円/㎡42.1万円/㎡
6–40万円/㎡
762.8万円/㎡–
866.9万円/㎡–
958.7万円/㎡–
1157.1万円/㎡34.4万円/㎡
1342.9万円/㎡41万円/㎡
1454.7万円/㎡–
1552.9万円/㎡–
1655.4万円/㎡–
1753.5万円/㎡28.9万円/㎡
1953.3万円/㎡–
2040万円/㎡30.8万円/㎡
2243.4万円/㎡–
2336万円/㎡–
2443.3万円/㎡22.2万円/㎡
2541.5万円/㎡–
2643万円/㎡–
2735.3万円/㎡15.3万円/㎡
29–13.9万円/㎡
30–18万円/㎡
31–16.9万円/㎡
32–17.7万円/㎡
3330.8万円/㎡12.7万円/㎡
3426.3万円/㎡15.3万円/㎡
35–18万円/㎡
3625.3万円/㎡18.1万円/㎡
3731.4万円/㎡15.8万円/㎡
3830.8万円/㎡18.4万円/㎡
39–17.6万円/㎡
41–20万円/㎡
4223.1万円/㎡24万円/㎡
4328.3万円/㎡–
4430.9万円/㎡13.2万円/㎡
4523.3万円/㎡–
4625万円/㎡21.8万円/㎡
4725万円/㎡18.6万円/㎡
4827.4万円/㎡12.4万円/㎡
4920万円/㎡17.3万円/㎡
5026万円/㎡16.7万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約3.3%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約18%安く取引されています。
0円20万円40万円60万円80万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–24万円/㎡––
200616.3万円/㎡24.6万円/㎡––
200716.2万円/㎡26.7万円/㎡––
200818.3万円/㎡24.3万円/㎡40万円/㎡–
200918.3万円/㎡21.9万円/㎡39.4万円/㎡–
201018.9万円/㎡22.5万円/㎡38.5万円/㎡–
2011–23万円/㎡37.5万円/㎡–
201215.9万円/㎡22.9万円/㎡––
201316.7万円/㎡24万円/㎡40万円/㎡–
201419万円/㎡24万円/㎡37.1万円/㎡–
201519.3万円/㎡25.5万円/㎡38.6万円/㎡–
201619.5万円/㎡25.5万円/㎡––
201720万円/㎡27.7万円/㎡44.6万円/㎡–
2018–30万円/㎡46万円/㎡60.8万円/㎡
201923.9万円/㎡26.7万円/㎡46.5万円/㎡–
202024.4万円/㎡29.1万円/㎡45.7万円/㎡–
202124万円/㎡30.7万円/㎡46.7万円/㎡–
202223.1万円/㎡31.7万円/㎡54.7万円/㎡–
202326.3万円/㎡32.3万円/㎡51.4万円/㎡–
202425.5万円/㎡34.9万円/㎡51.9万円/㎡–
202526.3万円/㎡32万円/㎡53.3万円/㎡66.2万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200521万円/㎡18.7万円/㎡37万円/㎡–
200620万円/㎡22.2万円/㎡37.5万円/㎡–
200720.5万円/㎡20万円/㎡38.8万円/㎡–
200816.7万円/㎡21.6万円/㎡38.8万円/㎡–
200915.6万円/㎡17.6万円/㎡36.2万円/㎡–
201018.8万円/㎡18.7万円/㎡38.9万円/㎡–
201115.2万円/㎡18.7万円/㎡–37万円/㎡
201217.7万円/㎡19.1万円/㎡–37.8万円/㎡
201317万円/㎡17.4万円/㎡31万円/㎡35.6万円/㎡
201418.1万円/㎡17.4万円/㎡–37.5万円/㎡
201518.3万円/㎡17.1万円/㎡31.3万円/㎡37.4万円/㎡
201617.3万円/㎡20万円/㎡–35.8万円/㎡
201717.7万円/㎡18.8万円/㎡–39.1万円/㎡
201820万円/㎡17.7万円/㎡–40万円/㎡
201917.2万円/㎡19.7万円/㎡–37.6万円/㎡
202014.4万円/㎡18.7万円/㎡–40万円/㎡
202116.6万円/㎡19.5万円/㎡29.7万円/㎡36.1万円/㎡
202216万円/㎡17.4万円/㎡––
202313.6万円/㎡18.7万円/㎡––
202416.7万円/㎡17.9万円/㎡––
202517.1万円/㎡17.6万円/㎡––

京都市右京区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
西京極2,250万円43.2万円/㎡3,500万円12219
西院(阪急)2,600万円52.5万円/㎡3,400万円9131
太秦天神川2,600万円52.5万円/㎡1,800万円997
嵯峨嵐山2,000万円34.3万円/㎡2,700万円885
松尾大社1,850万円23.8万円/㎡1,500万円1064
花園(京都)––1,950万円658
太秦(ＪＲ)1,900万円32.4万円/㎡2,300万円851
円町––500万円1149
有栖川––2,000万円641
帷子ノ辻1,700万円28.3万円/㎡1,250万円539
太秦広隆寺––1,300万円736
車折神社––2,650万円533
宇多野––2,300万円833
常盤(京都)––1,200万円316
鳴滝––3,850万円614

京都市右京区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,000万円65 m²127
2LDK2,000万円55 m²85
1K1,600万円20 m²33
1LDK2,200万円40 m²29
1DK2,100万円25 m²27
2DK1,200万円50 m²23
4LDK3,300万円80 m²13

京都市右京区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,200万円（㎡単価42.1万円/㎡、134件）です。

京都市右京区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,400万円（221件）です。

京都市右京区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+28.1%、住宅地㎡単価は+26.3%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。