Kiyomizu-dera, Kyoto
写真：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市伏見区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,000万円
32.5万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
2,300万円
2024年比 +11.6%
住宅地 ㎡単価（取引）
15万円/㎡
5年で+7.1%
2025年の取引件数
527
京都府内 27エリア中 8位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約4.4%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

京都府と連動

マンションの㎡単価は京都府平均より38%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約37%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の67%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,200万円〜3,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は2.8%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約4人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は3.6%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は12.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は3.7%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5万円）の約33.5年分です（広域では約33年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は55%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+8%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ66%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、52%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が21%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

京都市伏見区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
270,182
2020年比 -2.8%
京都府：-2.9%
2025年の転入超過
-1,079
人口千人あたり -3.99
京都府：-1.5
空き家率（2023年）
12.8%
うち賃貸・売却用以外の空き家 3.7%
京都府：13.2%
家賃の中央値（2023年）
5万円
月額・借家全体
京都府：5.6万円
大地震のリスク
54.8%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府：21.7%
公示地価（2026年）
14.4万円/㎡
1年 +2.9%・5年 +8.4%
京都府：13.6万円/㎡
洪水リスク
52.1%
地価公示地点48か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 20.8%）
京都府：49.6%
土砂災害リスク
4.2%
地価公示地点48か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
京都府：2.5%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域 · 405.2 ha · 2002年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

京都市伏見区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

1,200万円

20万円/㎡

  • 淀木津町
  • 淀 · 徒歩10分
  • 2LDK · 60 m²
  • 2008年築
標準的2026 Q2

2,200万円

36.7万円/㎡

  • 住吉学区
  • 伏見(京都) · 徒歩13分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1996年築
高価格帯2026 Q2

3,600万円

45万円/㎡

  • 板橋学区
  • 伏見桃山 · 徒歩9分
  • 3LDK · 80 m²
  • 1990年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

800万円

14.5万円/㎡

  • 深草泓ノ壺町
  • 伏見(京都) · 徒歩6分
  • 土地40㎡ · 延床55㎡
  • 1987年築
標準的2026 Q2

2,400万円

11.4万円/㎡

  • 深草大亀谷古御香町
  • ＪＲ藤森 · 徒歩16分
  • 土地230㎡ · 延床210㎡
  • 1990年築
高価格帯2026 Q1

4,900万円

46.7万円/㎡

  • 桃山長岡越中北町
  • 近鉄丹波橋 · 徒歩9分
  • 土地135㎡ · 延床105㎡
  • 2009年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,200万円2,500万円
20061,250万円2,300万円
20071,300万円2,200万円
20081,300万円2,300万円
20091,300万円2,100万円
20101,200万円2,300万円
20111,300万円2,200万円
20121,250万円2,100万円
20131,200万円1,900万円
20141,100万円2,000万円
20151,300万円1,800万円
20161,400万円2,100万円
20171,350万円2,300万円
20181,600万円2,050万円
20191,400万円2,000万円
20201,600万円2,500万円
20211,500万円2,450万円
20221,800万円2,400万円
20231,700万円1,900万円
20241,850万円1,900万円
20252,000万円2,300万円
2026年（途中まで）2,000万円1,900万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約32%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円40万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200519.6万円/㎡24.4万円/㎡13万円/㎡
200620万円/㎡23.3万円/㎡12万円/㎡
200721.5万円/㎡21.4万円/㎡15.5万円/㎡
200819万円/㎡22万円/㎡15万円/㎡
200921.7万円/㎡21.3万円/㎡12万円/㎡
201020万円/㎡22万円/㎡12万円/㎡
201120.6万円/㎡21.5万円/㎡13万円/㎡
201220万円/㎡18.8万円/㎡12万円/㎡
201320万円/㎡18万円/㎡14万円/㎡
201418.8万円/㎡17.5万円/㎡14万円/㎡
201521.7万円/㎡16.5万円/㎡11万円/㎡
201622.6万円/㎡18.9万円/㎡13万円/㎡
201723.1万円/㎡20万円/㎡14万円/㎡
201826.7万円/㎡20万円/㎡12.5万円/㎡
201925.7万円/㎡20万円/㎡16万円/㎡
202026.2万円/㎡23.6万円/㎡14万円/㎡
202125.2万円/㎡21.7万円/㎡15万円/㎡
202227.7万円/㎡21.7万円/㎡17万円/㎡
202327.5万円/㎡18.9万円/㎡16万円/㎡
202432万円/㎡20.6万円/㎡16.5万円/㎡
202532.5万円/㎡23万円/㎡15万円/㎡
2026年（途中まで）34万円/㎡21.3万円/㎡14万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築13年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築30年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約3%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築24年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築24年までに新築時から約57%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–38.9万円/㎡
1–32.6万円/㎡
553万円/㎡–
651.5万円/㎡–
858.6万円/㎡–
957.9万円/㎡–
12–31.6万円/㎡
1330万円/㎡–
1422万円/㎡27.2万円/㎡
1535.1万円/㎡–
1637.5万円/㎡–
1729.3万円/㎡–
1843.7万円/㎡–
1937.1万円/㎡–
20–21.1万円/㎡
21–23.5万円/㎡
2232.6万円/㎡16.7万円/㎡
2350.8万円/㎡21.8万円/㎡
2431.5万円/㎡18.8万円/㎡
2534.7万円/㎡13.3万円/㎡
2637万円/㎡15.5万円/㎡
2730.8万円/㎡19.8万円/㎡
2834.8万円/㎡16.5万円/㎡
2933.7万円/㎡15.8万円/㎡
3021.2万円/㎡14.4万円/㎡
3119.2万円/㎡16.9万円/㎡
3220万円/㎡15.4万円/㎡
3323.8万円/㎡17.1万円/㎡
3422.2万円/㎡17.4万円/㎡
3525.5万円/㎡15万円/㎡
36–16万円/㎡
3735万円/㎡14.5万円/㎡
38–18.3万円/㎡
3930万円/㎡12.5万円/㎡
4021.8万円/㎡16.6万円/㎡
41–14.3万円/㎡
4220万円/㎡13万円/㎡
4311.9万円/㎡10.1万円/㎡
44–18.8万円/㎡
45–14.3万円/㎡
46–9.3万円/㎡
4717.1万円/㎡15.5万円/㎡
4812.4万円/㎡12.2万円/㎡
4914.6万円/㎡10万円/㎡
5022.9万円/㎡12.2万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-2010
2005–21.5万円/㎡–
200615.4万円/㎡20万円/㎡–
200715万円/㎡22.4万円/㎡–
2008–20万円/㎡–
200911.6万円/㎡20万円/㎡35.9万円/㎡
2010–18.8万円/㎡–
2011–19.3万円/㎡30万円/㎡
201213.4万円/㎡18.8万円/㎡32.9万円/㎡
201312.3万円/㎡18.6万円/㎡31.7万円/㎡
201413.3万円/㎡18.7万円/㎡–
2015–21.3万円/㎡32.2万円/㎡
2016–20万円/㎡34.3万円/㎡
2017–21.5万円/㎡33.3万円/㎡
2018–24.6万円/㎡31.3万円/㎡
2019–23.4万円/㎡35.6万円/㎡
2020–23.2万円/㎡35万円/㎡
2021–22.3万円/㎡34.7万円/㎡
2022–26.1万円/㎡29.4万円/㎡
2023–26.7万円/㎡37.6万円/㎡
2024–28.4万円/㎡43.1万円/㎡
202518.6万円/㎡28.6万円/㎡–
2026年（途中まで）–30万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200514.6万円/㎡21.2万円/㎡33.5万円/㎡–
200616万円/㎡17.8万円/㎡30.6万円/㎡–
200717.1万円/㎡18.3万円/㎡31.6万円/㎡–
200816.8万円/㎡18.3万円/㎡33万円/㎡–
200913.2万円/㎡14.4万円/㎡29.3万円/㎡–
201013万円/㎡15.4万円/㎡30万円/㎡–
201111.8万円/㎡15.4万円/㎡26.7万円/㎡30万円/㎡
201210.9万円/㎡14.5万円/㎡24.5万円/㎡28万円/㎡
201311.6万円/㎡13.8万円/㎡20万円/㎡29.3万円/㎡
201411.6万円/㎡13.2万円/㎡–28.9万円/㎡
201511.1万円/㎡13万円/㎡20.5万円/㎡31万円/㎡
201610.8万円/㎡14.8万円/㎡–34.4万円/㎡
201712.3万円/㎡14.5万円/㎡24.7万円/㎡33.7万円/㎡
201810.9万円/㎡15万円/㎡26.3万円/㎡34万円/㎡
201912.1万円/㎡14.1万円/㎡–34.7万円/㎡
202010万円/㎡15.3万円/㎡23.3万円/㎡33万円/㎡
202112.6万円/㎡14.7万円/㎡22万円/㎡30.5万円/㎡
202213.9万円/㎡17.5万円/㎡––
202311.9万円/㎡16万円/㎡––
202411.9万円/㎡15.6万円/㎡25.7万円/㎡–
202511.8万円/㎡16.6万円/㎡–31.7万円/㎡
2026年（途中まで）14.5万円/㎡14.7万円/㎡––

京都市伏見区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
淀1,300万円22.7万円/㎡940万円10105
中書島2,200万円37.4万円/㎡2,300万円698
伏見(京都)2,000万円33.3万円/㎡1,600万円797
藤森2,400万円50.8万円/㎡3,300万円677
丹波橋3,800万円51.7万円/㎡3,900万円672
石田(京都市営)––1,200万円1469
醍醐(京都)1,800万円25.7万円/㎡1,500万円869
向島990万円16.3万円/㎡1,300万円868
竹田(京都)1,300万円25万円/㎡2,100万円960
伏見桃山3,000万円49.1万円/㎡4,000万円656
ＪＲ藤森––2,000万円847
観月橋530万円18.8万円/㎡1,400万円843
西向日––2,200万円2639
桃山南口––2,500万円537
墨染––2,500万円635

京都市伏見区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,200万円65 m²200
2LDK1,700万円60 m²62
1K485万円20 m²28
4LDK3,150万円80 m²28
1LDK950万円40 m²11

京都市伏見区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,000万円（㎡単価32.5万円/㎡、130件）です。

京都市伏見区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,300万円（303件）です。

京都市伏見区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+24.0%、住宅地㎡単価は+7.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。