Kiyomizu-dera, Kyoto
写真：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市下京区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,600万円
76.9万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,600万円
住宅地 ㎡単価（取引）
42万円/㎡
5年で+5.0%
2025年の取引件数
322
京都府内 27エリア中 3位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約4.4%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

京都府平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は京都府平均より42%高い水準です。10年前は52%高かったため、周辺が追い上げています。

駅近プレミアムは小さめ

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約8%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の51%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,800万円〜4,200万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は2.1%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約2.2人）、新たな住宅需要が生まれています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は15.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は7.7%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.4万円）の約33.8年分です（広域では約33年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は18%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+6%、5年で+25%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、85%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

京都市下京区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
84,519
2020年比 +2.1%
京都府：-2.9%
2025年の転入超過
+187
人口千人あたり +2.21
京都府：-1.5
空き家率（2023年）
15.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 7.7%
京都府：13.2%
家賃の中央値（2023年）
6.4万円
月額・借家全体
京都府：5.6万円
大地震のリスク
18.1%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府：21.7%
公示地価（2026年）
30.9万円/㎡
1年 +6.2%・5年 +24.7%
京都府：13.6万円/㎡
洪水リスク
85.2%
地価公示地点27か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
京都府：49.6%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点27か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
京都府：2.5%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域 · 405.2 ha · 2002年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

京都市下京区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

1,800万円

72万円/㎡

  • 皆山学区
  • 七条 · 徒歩6分
  • 1DK · 25 m²
  • 2008年築
標準的2026 Q2

2,600万円

40万円/㎡

  • 中堂寺壬生川町
  • 丹波口 · 徒歩4分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1975年築
高価格帯2026 Q2

5,000万円

111万円/㎡

  • 郁文学区
  • 四条大宮 · 徒歩2分
  • 2LDK · 45 m²
  • 2023年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

3,600万円

144万円/㎡

  • 尚徳学区
  • 五条(京都市営) · 徒歩1分
  • 土地30㎡ · 延床25㎡
  • 1992年築
標準的2026 Q1

7,500万円

51.7万円/㎡

  • 淳風学区
  • 丹波口 · 徒歩7分
  • 土地180㎡ · 延床145㎡
  • 2014年築
高価格帯2025 Q3

3億円

75万円/㎡

  • 淳風学区
  • 丹波口 · 徒歩4分
  • 土地270㎡ · 延床400㎡
  • 2025年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に30%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は10%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。2026年の数値は暫定 — 2026年（網掛け）は2025年より63%高いですが、年の途中までの37件に基づく速報値です。今後修正されやすく、少数の大型取引に左右されます。
0円5,000万円1億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,800万円3,000万円
20061,800万円3,400万円
20071,600万円2,800万円
20082,000万円2,300万円
20092,000万円3,200万円
20101,600万円3,000万円
20111,600万円3,400万円
20121,900万円3,200万円
20131,550万円3,050万円
20141,400万円2,900万円
20151,600万円2,600万円
20161,600万円3,700万円
20171,500万円5,500万円
20181,800万円4,650万円
20191,900万円3,600万円
20202,000万円3,400万円
20212,000万円3,600万円
20221,900万円3,950万円
20232,000万円4,500万円
20242,100万円4,600万円
20252,600万円5,600万円
2026年（途中まで）2,200万円9,100万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約40%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200532.7万円/㎡26.3万円/㎡42万円/㎡
200636.8万円/㎡28.6万円/㎡27万円/㎡
200740万円/㎡30万円/㎡28.5万円/㎡
200842.4万円/㎡24.7万円/㎡30.5万円/㎡
200940万円/㎡26.7万円/㎡24万円/㎡
201052.7万円/㎡23.8万円/㎡29万円/㎡
201141.8万円/㎡27万円/㎡29万円/㎡
201242.5万円/㎡24.4万円/㎡30.5万円/㎡
201346.7万円/㎡26.7万円/㎡37万円/㎡
201445万円/㎡23.5万円/㎡35万円/㎡
201547.4万円/㎡26.1万円/㎡35.5万円/㎡
201647.5万円/㎡33.5万円/㎡51万円/㎡
201752.2万円/㎡42.9万円/㎡62万円/㎡
201856万円/㎡40万円/㎡49.5万円/㎡
201960万円/㎡40.6万円/㎡62万円/㎡
202060万円/㎡33.8万円/㎡40万円/㎡
202164.5万円/㎡35.4万円/㎡43.5万円/㎡
202267.3万円/㎡38.8万円/㎡43万円/㎡
202370万円/㎡38.9万円/㎡59.5万円/㎡
202472万円/㎡43万円/㎡50.5万円/㎡
202576.9万円/㎡46.1万円/㎡42万円/㎡
2026年（途中まで）84万円/㎡52.4万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築27年前後で㎡単価が約4分の1下がります。築25年を過ぎても年約2.2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0100万円/㎡46.8万円/㎡
1100万円/㎡–
485.8万円/㎡–
582.9万円/㎡–
680万円/㎡–
775.8万円/㎡–
878.6万円/㎡–
972万円/㎡–
1080万円/㎡–
1178万円/㎡–
1274万円/㎡–
1372万円/㎡–
1473.5万円/㎡–
1574.2万円/㎡–
1672万円/㎡–
1770.7万円/㎡–
1865万円/㎡–
1968万円/㎡–
2067.8万円/㎡–
2165.2万円/㎡–
2268.6万円/㎡–
2366.7万円/㎡–
2471.7万円/㎡–
2563.8万円/㎡–
2654.3万円/㎡–
2763.3万円/㎡–
2859.3万円/㎡–
2953.3万円/㎡–
3042.5万円/㎡–
3145.5万円/㎡–
3240万円/㎡–
3345.7万円/㎡–
3447万円/㎡–
3549万円/㎡–
3643万円/㎡–
3745.8万円/㎡–
3849万円/㎡–
50–38.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200631.7万円/㎡55万円/㎡–
200733.9万円/㎡55万円/㎡–
200833万円/㎡72.5万円/㎡–
200931.1万円/㎡50万円/㎡–
201028.9万円/㎡64万円/㎡–
201129.1万円/㎡52万円/㎡–
201232.3万円/㎡47.3万円/㎡–
201333.6万円/㎡50万円/㎡75万円/㎡
201436.2万円/㎡48万円/㎡–
201536.7万円/㎡51万円/㎡80万円/㎡
201639.5万円/㎡55.3万円/㎡80万円/㎡
201740万円/㎡60万円/㎡72.6万円/㎡
201845万円/㎡64万円/㎡–
201943.5万円/㎡64万円/㎡76.2万円/㎡
202046.5万円/㎡66.4万円/㎡74.6万円/㎡
202147.3万円/㎡66.7万円/㎡80万円/㎡
202248万円/㎡70万円/㎡76万円/㎡
202355.3万円/㎡70万円/㎡78.3万円/㎡
202455万円/㎡74.3万円/㎡80万円/㎡
202560万円/㎡80万円/㎡83.3万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200625.3万円/㎡––
200730万円/㎡––
200920万円/㎡34.6万円/㎡–
201022万円/㎡––
201120.4万円/㎡–40万円/㎡
2012––36.3万円/㎡
2013––35.2万円/㎡
201421.6万円/㎡––
201523.7万円/㎡––
201733.3万円/㎡––
201832.3万円/㎡––
202330万円/㎡––
202433.1万円/㎡––

京都市下京区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
五条(京都市営)2,600万円74.7万円/㎡6,400万円5231
四条(京都市営)2,100万円74.2万円/㎡4,850万円5106
梅小路京都西2,000万円75万円/㎡2,800万円8100
西大路2,000万円70万円/㎡3,900万円996
丹波口2,500万円63.1万円/㎡3,500万円983
大宮(京都)2,700万円76万円/㎡6,700万円675
京都2,600万円75万円/㎡8,500万円761
清水五条2,550万円70.7万円/㎡1億4,000万円459
京都河原町1,600万円75万円/㎡1億6,000万円456
七条1,800万円70万円/㎡–533
烏丸5,100万円80.8万円/㎡–214

京都市下京区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K1,600万円20 m²247
2LDK4,200万円55 m²94
3LDK4,600万円65 m²91
1LDK3,200万円40 m²60
1DK1,900万円30 m²41
2DK3,200万円45 m²23

京都市下京区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,600万円（㎡単価76.9万円/㎡、197件）です。

京都市下京区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,600万円（99件）です。

京都市下京区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+28.2%、住宅地㎡単価は+5.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。