Kiyomizu-dera, Kyoto
写真：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市上京区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,050万円
60万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
4,500万円
住宅地 ㎡単価（取引）
38.5万円/㎡
5年で+24.2%
2025年の取引件数
243
京都府内 27エリア中 4位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約5.4%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

京都府平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は京都府平均より10%高い水準です。10年前は17%高かったため、周辺が追い上げています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約35%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の44%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,225万円〜3,975万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は0.9%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約2.1人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は5%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は13.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.8%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.8万円）の約29.6年分です（広域では約33年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は14%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+5%、5年で+21%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ56%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、28%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

京都市上京区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
83,091
2020年比 -0.9%
京都府：-2.9%
2025年の転入超過
-175
人口千人あたり -2.11
京都府：-1.5
空き家率（2023年）
13.2%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.8%
京都府：13.2%
家賃の中央値（2023年）
5.8万円
月額・借家全体
京都府：5.6万円
大地震のリスク
13.8%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府：21.7%
公示地価（2026年）
40.8万円/㎡
1年 +5.4%・5年 +21.4%
京都府：13.6万円/㎡
洪水リスク
27.8%
地価公示地点18か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
京都府：49.6%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点18か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
京都府：2.5%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

京都市上京区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,000万円

18.2万円/㎡

  • 嘉楽学区
  • 今出川 · 徒歩18分
  • 3LDK · 55 m²
  • 1972年築
標準的2025 Q4

1,900万円

47.5万円/㎡

  • 桃薗学区
  • 今出川 · 徒歩10分
  • 2DK · 40 m²
  • 1986年築
高価格帯2026 Q2

4,700万円

67.1万円/㎡

  • 室町学区
  • 今出川 · 徒歩7分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2001年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

1,700万円

24.3万円/㎡

  • 翔鸞学区
  • 円町 · 徒歩25分
  • 土地65㎡ · 延床70㎡
  • 1944年築
標準的2025 Q3

4,900万円

57.6万円/㎡

  • 出水学区
  • 二条 · 徒歩8分
  • 土地55㎡ · 延床85㎡
  • 2025年築
高価格帯2026 Q1

1億6,000万円

50万円/㎡

  • 西陣学区
  • 今出川 · 徒歩18分
  • 土地330㎡ · 延床320㎡
  • 2005年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に45%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は30%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。2025年の取引は109件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,700万円2,700万円
20061,600万円3,300万円
20071,700万円3,200万円
20081,800万円2,600万円
20091,700万円2,400万円
20101,300万円2,600万円
20111,500万円1,800万円
20121,700万円2,800万円
20131,500万円2,650万円
20141,500万円2,950万円
20151,300万円2,800万円
20161,300万円3,200万円
20171,700万円2,800万円
20181,300万円3,250万円
20191,700万円3,300万円
20201,700万円3,100万円
20211,650万円3,500万円
20221,900万円3,250万円
20232,000万円3,100万円
20242,300万円3,200万円
20252,050万円4,500万円
2026年（途中まで）1,550万円3,600万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約37%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200528.6万円/㎡28.9万円/㎡–
200636.3万円/㎡28.1万円/㎡32万円/㎡
200736.7万円/㎡29.7万円/㎡32万円/㎡
200835.7万円/㎡24.8万円/㎡33万円/㎡
200933.8万円/㎡25.9万円/㎡25万円/㎡
201030万円/㎡25.4万円/㎡27.5万円/㎡
201133.3万円/㎡23.5万円/㎡25.5万円/㎡
201233.9万円/㎡24.3万円/㎡29.5万円/㎡
201331.4万円/㎡25.5万円/㎡19万円/㎡
201437.6万円/㎡30万円/㎡23万円/㎡
201533.6万円/㎡28.2万円/㎡29.5万円/㎡
201639万円/㎡30万円/㎡31万円/㎡
201741.8万円/㎡32.1万円/㎡35万円/㎡
201839.3万円/㎡25.3万円/㎡48万円/㎡
201940万円/㎡34.9万円/㎡32.5万円/㎡
202048.6万円/㎡30万円/㎡31万円/㎡
202150万円/㎡33.1万円/㎡35万円/㎡
202250万円/㎡32万円/㎡35万円/㎡
202355.2万円/㎡30万円/㎡36万円/㎡
202455万円/㎡33.3万円/㎡38万円/㎡
202560万円/㎡38.9万円/㎡38.5万円/㎡
2026年（途中まで）60万円/㎡31.4万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–50万円/㎡
695.1万円/㎡–
980万円/㎡–
1280万円/㎡–
1460万円/㎡–
1565万円/㎡–
1665.7万円/㎡–
1768万円/㎡–
1861.8万円/㎡–
1958.6万円/㎡–
2267.5万円/㎡–
2350.8万円/㎡–
2547.3万円/㎡–
2658.6万円/㎡–
2755万円/㎡–
2858万円/㎡–
3127.5万円/㎡–
3231.4万円/㎡–
3332.6万円/㎡–
3438.3万円/㎡–
3533.4万円/㎡–
3637.3万円/㎡–
3737万円/㎡–
5031.9万円/㎡27.9万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200628万円/㎡75万円/㎡–
200730.8万円/㎡72万円/㎡–
200831.3万円/㎡84万円/㎡–
200928.5万円/㎡44万円/㎡–
201027.5万円/㎡––
201130万円/㎡––
201230.8万円/㎡48万円/㎡–
201330万円/㎡––
201429万円/㎡––
201528.5万円/㎡55万円/㎡–
201632.8万円/㎡50万円/㎡–
201735.6万円/㎡––
201830万円/㎡51万円/㎡–
201931.8万円/㎡––
202037.5万円/㎡58万円/㎡–
202141.4万円/㎡58.2万円/㎡–
202238万円/㎡64.6万円/㎡–
202347.5万円/㎡65.7万円/㎡80万円/㎡
202440.8万円/㎡66.7万円/㎡–
202545.5万円/㎡65万円/㎡89.3万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200625.6万円/㎡37.4万円/㎡–
200724.5万円/㎡––
200823.1万円/㎡––
2010–40万円/㎡–
201324万円/㎡–37.5万円/㎡
201523.5万円/㎡––
201926.5万円/㎡––
202025.9万円/㎡––
202429.3万円/㎡––
202530.9万円/㎡––

京都市上京区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
今出川1,900万円56万円/㎡3,950万円13276
二条2,600万円52万円/㎡2,700万円1592
鞍馬口2,400万円60万円/㎡4,050万円865
円町––2,400万円1663
丸太町(京都市営)2,250万円53万円/㎡4,150万円1458
二条城前2,000万円56万円/㎡–1125
神宮丸太町2,800万円75万円/㎡1億円521
出町柳–––615

京都市上京区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K1,300万円20 m²111
3LDK3,950万円65 m²70
2LDK3,350万円60 m²58
1LDK3,100万円45 m²15
1DK1,400万円25 m²13

京都市上京区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,050万円（㎡単価60万円/㎡、106件）です。

京都市上京区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,500万円（109件）です。

京都市上京区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+23.5%、住宅地㎡単価は+24.2%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。