Kiyomizu-dera, Kyoto
照片：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市山科区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,800萬日圓
33.3萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1,850萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
17.5萬日圓/㎡
5年 +9.4%
2025年成交筆數
312
在京都府27個地區中排名第7（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4.8%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於京都府

公寓每㎡價格比京都府平均低44%。十年前差距為36%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約48%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中49%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,150萬日圓至3,275萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-5%。2025年淨遷入約每千人2.6人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為13.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.4%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.4萬日圓）的27.6年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為51%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+9%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，23%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，10%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在京都市山科区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
128,356
較2020年 -5.0%
京都府：-2.9%
2025年淨遷入
+336
每千人 +2.62
京都府：-1.5
空屋率（2023年）
13.7%
非出租或出售的空屋 5.4%
京都府：13.2%
租金中位數（2023年）
5.4萬日圓
每月，所有租賃住宅
京都府：5.6萬日圓
強震風險
51.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
京都府：21.7%
公示地價（2026年）
15.2萬日圓/㎡
1年 +3.0%・5年 +8.7%
京都府：13.6萬日圓/㎡
洪水風險
22.6%
31個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
京都府：49.6%
土石災害風險
9.7%
31個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
京都府：2.5%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

京都市山科区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,300萬日圓

20萬日圓/㎡

  • 音羽野田町
  • 東野(京都) · 步行3分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1973年建
典型2025 Q4

1,800萬日圓

27.7萬日圓/㎡

  • 東野森野町
  • 椥辻 · 步行11分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1994年建
較高價位2026 Q2

3,400萬日圓

48.6萬日圓/㎡

  • 椥辻西浦町
  • 椥辻 · 步行6分
  • 2LDK · 70 m²
  • 2010年建

獨棟

較低價位2026 Q2

600萬日圓

10.9萬日圓/㎡

  • 西野後藤
  • 椥辻 · 步行20分
  • 土地55㎡ · 樓地板55㎡
  • 1967年建
典型2026 Q2

1,800萬日圓

14.4萬日圓/㎡

  • 西野楳本町
  • 御陵 · 步行14分
  • 土地70㎡ · 樓地板125㎡
  • 1980年建
較高價位2025 Q4

4,200萬日圓

15.6萬日圓/㎡

  • 御陵別所町
  • 御陵 · 步行9分
  • 土地220㎡ · 樓地板270㎡
  • 1988年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,040萬日圓1,700萬日圓
20061,100萬日圓1,600萬日圓
20071,200萬日圓1,800萬日圓
20081,000萬日圓1,700萬日圓
2009880萬日圓1,800萬日圓
2010980萬日圓1,850萬日圓
2011970萬日圓2,100萬日圓
2012865萬日圓1,800萬日圓
2013970萬日圓1,900萬日圓
20141,045萬日圓1,900萬日圓
20151,300萬日圓1,900萬日圓
20161,200萬日圓1,700萬日圓
20171,350萬日圓1,600萬日圓
20181,200萬日圓1,950萬日圓
20191,600萬日圓1,900萬日圓
20201,300萬日圓1,900萬日圓
20211,400萬日圓1,500萬日圓
20221,400萬日圓1,800萬日圓
20231,600萬日圓2,000萬日圓
20241,500萬日圓1,700萬日圓
20251,800萬日圓1,850萬日圓
2026年（部分）2,050萬日圓1,550萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約38%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200517.1萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
200618.4萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
200720萬日圓/㎡19.4萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
200816.9萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
200914萬日圓/㎡20萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
201016.7萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201116.4萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201215.5萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201316.3萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201417.2萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201521.7萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201622.3萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201721.6萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡19萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201924.6萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202021.7萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202123.8萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
202226.7萬日圓/㎡19萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
202330萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202425.2萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
202533.3萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡
2026年（部分）35.8萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約38年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡38年前較新屋下跌約72%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–41.2萬日圓/㎡
1–40.8萬日圓/㎡
1345萬日圓/㎡–
1540萬日圓/㎡–
21–17.6萬日圓/㎡
2336.2萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡
24–22.2萬日圓/㎡
25–20.1萬日圓/㎡
28–17.4萬日圓/㎡
29–11.4萬日圓/㎡
30–18.2萬日圓/㎡
32–12.5萬日圓/㎡
336.7萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
34–15.8萬日圓/㎡
35–17.1萬日圓/㎡
3625萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡
37–11.5萬日圓/㎡
38–15.7萬日圓/㎡
39–11萬日圓/㎡
40–10.5萬日圓/㎡
43–16.9萬日圓/㎡
44–11.1萬日圓/㎡
45–14.1萬日圓/㎡
4618.1萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡
4720萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
4818萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡
4916.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
5016.4萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-2010
2006–20萬日圓/㎡–
2007–21.3萬日圓/㎡–
2008–17萬日圓/㎡–
200913萬日圓/㎡16萬日圓/㎡–
201013.6萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡–
2011–16.4萬日圓/㎡–
2012–16.7萬日圓/㎡–
2013–16.2萬日圓/㎡–
201412.7萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡–
2015–21.4萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
201613.6萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡–
201815萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡–
2019–18.8萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡
202015.4萬日圓/㎡20.2萬日圓/㎡–
202115.5萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡–
202220萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡–
202318.3萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡–
202418.4萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡–
2025–26萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200514.1萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡–
200613.3萬日圓/㎡16萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡–
200713萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡–
200814.2萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡–
200913.8萬日圓/㎡17萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡–
201013.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡–
201112.2萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡–32.2萬日圓/㎡
20128.7萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡–32.2萬日圓/㎡
201310.2萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡–30萬日圓/㎡
201410萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201512.2萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡–32萬日圓/㎡
201611.6萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡–32.5萬日圓/㎡
201713.2萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡–32.3萬日圓/㎡
20189.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡–33萬日圓/㎡
201911.5萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡–35萬日圓/㎡
202010.2萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡–32.8萬日圓/㎡
202110.7萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡––
202210萬日圓/㎡16萬日圓/㎡––
202312.7萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡––
202411.2萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡––
202513.6萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡––
2026年（部分）–16.4萬日圓/㎡––

京都市山科区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
東野(京都)1,100萬日圓18.4萬日圓/㎡1,600萬日圓11247
椥辻1,800萬日圓34.7萬日圓/㎡1,900萬日圓8208
山科3,250萬日圓46.8萬日圓/㎡2,700萬日圓6111
御陵4,000萬日圓56.9萬日圓/㎡2,100萬日圓886
四宮1,700萬日圓31萬日圓/㎡1,400萬日圓759
小野(京都)––1,300萬日圓840

京都市山科区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,300萬日圓65 m²91
2LDK1,600萬日圓60 m²63
1LDK1,700萬日圓45 m²16
2DK1,500萬日圓50 m²13

京都市山科区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,800萬日圓（每㎡33.3萬日圓，共78筆）。

京都市山科区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,850萬日圓（共182筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。