Kiyomizu-dera, Kyoto
照片：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市右京区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,200萬日圓
42.1萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,400萬日圓
較2024年 +14.7%
住宅用地每㎡（成交）
24萬日圓/㎡
5年 +26.3%
2025年成交筆數
422
在京都府27個地區中排名第6（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.5%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與京都府同步

公寓每㎡價格比京都府平均低20%。十年來位置變化不大，與大市同步。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

混合型市場

小型單位（18%）與家庭單位（42%）並存，投資與自住需求兼有。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,500萬日圓至3,375萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年淨遷入約每千人2.6人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為10.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.7%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.7萬日圓）的32.2年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為15%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+7%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，50%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，4%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在京都市右京区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
196,376
較2020年 -2.8%
京都府：-2.9%
2025年淨遷入
+515
每千人 +2.62
京都府：-1.5
空屋率（2023年）
10.2%
非出租或出售的空屋 4.7%
京都府：13.2%
租金中位數（2023年）
5.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
京都府：5.6萬日圓
強震風險
14.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
京都府：21.7%
公示地價（2026年）
20.6萬日圓/㎡
1年 +2.1%・5年 +7.1%
京都府：13.6萬日圓/㎡
洪水風險
50.0%
28個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
京都府：49.6%
土石災害風險
3.6%
28個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
京都府：2.5%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

京都市右京区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,400萬日圓

25.5萬日圓/㎡

  • 太秦樋ノ内町
  • 太秦広隆寺 · 步行10分
  • 2DK · 55 m²
  • 1992年建
典型2026 Q2

2,400萬日圓

120萬日圓/㎡

  • 西院月双町
  • 西院(阪急) · 步行15分
  • 1K · 20 m²
  • 2026年建
較高價位2026 Q1

3,400萬日圓

52.3萬日圓/㎡

  • 西京極徳大寺団子田町
  • 西京極 · 步行6分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2010年建

獨棟

較低價位2025 Q4

820萬日圓

10.3萬日圓/㎡

  • 太秦馬塚町
  • 太秦(ＪＲ) · 步行5分
  • 土地45㎡ · 樓地板80㎡
  • 1973年建
典型2026 Q1

2,300萬日圓

30.7萬日圓/㎡

  • 嵯峨新宮町
  • 嵯峨嵐山 · 步行9分
  • 土地150㎡ · 樓地板75㎡
  • 1968年建
較高價位2025 Q3

4,500萬日圓

60萬日圓/㎡

  • 嵯峨大覚寺門前堂ノ前町
  • 嵯峨嵐山 · 步行6分
  • 土地175㎡ · 樓地板75㎡
  • 1968年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,300萬日圓2,300萬日圓
20061,100萬日圓2,200萬日圓
20071,200萬日圓2,300萬日圓
20081,500萬日圓2,750萬日圓
20091,400萬日圓2,600萬日圓
20101,400萬日圓2,600萬日圓
20111,700萬日圓2,050萬日圓
20121,400萬日圓2,700萬日圓
20131,550萬日圓2,500萬日圓
20141,400萬日圓2,200萬日圓
20151,400萬日圓2,650萬日圓
20161,600萬日圓2,300萬日圓
20172,000萬日圓2,700萬日圓
20182,050萬日圓2,500萬日圓
20192,000萬日圓2,500萬日圓
20202,000萬日圓2,700萬日圓
20211,900萬日圓2,900萬日圓
20221,900萬日圓2,600萬日圓
20232,000萬日圓2,000萬日圓
20242,200萬日圓2,100萬日圓
20252,200萬日圓2,400萬日圓
2026年（部分）2,500萬日圓2,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約44%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200522.5萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
200621.8萬日圓/㎡25萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
200721.8萬日圓/㎡25萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
200824.3萬日圓/㎡26.8萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
200922.9萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201023.3萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡
201125.5萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
201223.3萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
201326.1萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201425.2萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201526.2萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201628萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201730.9萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
201836.5萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
201931.6萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
202032.9萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
202136萬日圓/㎡30.4萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
202240萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
202338萬日圓/㎡25萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
202442萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
202542.1萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
2026年（部分）53.8萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約11年時每㎡價格下跌約四分之一，約33年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約27年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡27年前較新屋下跌約65%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
080萬日圓/㎡42.3萬日圓/㎡
180萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡
281.7萬日圓/㎡–
467.2萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡
6–40萬日圓/㎡
762.8萬日圓/㎡–
866.9萬日圓/㎡–
958.7萬日圓/㎡–
1157.1萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡
1342.9萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
1454.7萬日圓/㎡–
1552.9萬日圓/㎡–
1655.4萬日圓/㎡–
1753.5萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡
1953.3萬日圓/㎡–
2040萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡
2243.4萬日圓/㎡–
2336萬日圓/㎡–
2443.3萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡
2541.5萬日圓/㎡–
2643萬日圓/㎡–
2735.3萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡
29–13.9萬日圓/㎡
30–18萬日圓/㎡
31–16.9萬日圓/㎡
32–17.7萬日圓/㎡
3330.8萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡
3426.3萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡
35–18萬日圓/㎡
3625.3萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡
3731.4萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡
3830.8萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡
39–17.6萬日圓/㎡
41–20萬日圓/㎡
4223.1萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
4328.3萬日圓/㎡–
4430.9萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡
4523.3萬日圓/㎡–
4625萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡
4725萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡
4827.4萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡
4920萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡
5026萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約3.3%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約18%。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–24萬日圓/㎡––
200616.3萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡––
200716.2萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡––
200818.3萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
200918.3萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡39.4萬日圓/㎡–
201018.9萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡–
2011–23萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡–
201215.9萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡––
201316.7萬日圓/㎡24萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201419萬日圓/㎡24萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡–
201519.3萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡–
201619.5萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡––
201720萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡44.6萬日圓/㎡–
2018–30萬日圓/㎡46萬日圓/㎡60.8萬日圓/㎡
201923.9萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡46.5萬日圓/㎡–
202024.4萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡–
202124萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡–
202223.1萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡54.7萬日圓/㎡–
202326.3萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡51.4萬日圓/㎡–
202425.5萬日圓/㎡34.9萬日圓/㎡51.9萬日圓/㎡–
202526.3萬日圓/㎡32萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡66.2萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200521萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡37萬日圓/㎡–
200620萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡–
200720.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡–
200816.7萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡–
200915.6萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡–
201018.8萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡–
201115.2萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡–37萬日圓/㎡
201217.7萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡–37.8萬日圓/㎡
201317萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡31萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡
201418.1萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡–37.5萬日圓/㎡
201518.3萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡
201617.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–35.8萬日圓/㎡
201717.7萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡–39.1萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
201917.2萬日圓/㎡19.7萬日圓/㎡–37.6萬日圓/㎡
202014.4萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
202116.6萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡29.7萬日圓/㎡36.1萬日圓/㎡
202216萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡––
202313.6萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡––
202416.7萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡––
202517.1萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡––

京都市右京区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
西京極2,250萬日圓43.2萬日圓/㎡3,500萬日圓12219
西院(阪急)2,600萬日圓52.5萬日圓/㎡3,400萬日圓9131
太秦天神川2,600萬日圓52.5萬日圓/㎡1,800萬日圓997
嵯峨嵐山2,000萬日圓34.3萬日圓/㎡2,700萬日圓885
松尾大社1,850萬日圓23.8萬日圓/㎡1,500萬日圓1064
花園(京都)––1,950萬日圓658
太秦(ＪＲ)1,900萬日圓32.4萬日圓/㎡2,300萬日圓851
円町––500萬日圓1149
有栖川––2,000萬日圓641
帷子ノ辻1,700萬日圓28.3萬日圓/㎡1,250萬日圓539
太秦広隆寺––1,300萬日圓736
車折神社––2,650萬日圓533
宇多野––2,300萬日圓833
常盤(京都)––1,200萬日圓316
鳴滝––3,850萬日圓614

京都市右京区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,000萬日圓65 m²127
2LDK2,000萬日圓55 m²85
1K1,600萬日圓20 m²33
1LDK2,200萬日圓40 m²29
1DK2,100萬日圓25 m²27
2DK1,200萬日圓50 m²23
4LDK3,300萬日圓80 m²13

京都市右京区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,200萬日圓（每㎡42.1萬日圓，共134筆）。

京都市右京区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,400萬日圓（共221筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。