Kiyomizu-dera, Kyoto
照片：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市中京区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,900萬日圓
79.3萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
5,050萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
53.5萬日圓/㎡
5年 +55.1%
2025年成交筆數
374
在京都府27個地區中排名第2（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約3.3%，低於前五年的5.8%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

落後於京都府

公寓每㎡價格比京都府平均高47%。十年前溢價為62%，周邊正在追上。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

單身與投資者市場

近年公寓成交中39%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,800萬日圓至6,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為10.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.8%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.9萬日圓）的35.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為16%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+5%，五年變化+23%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，82%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在京都市中京区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
111,400
較2020年 +0.8%
京都府：-2.9%
2025年淨遷入
+217
每千人 +1.95
京都府：-1.5
空屋率（2023年）
10.8%
非出租或出售的空屋 4.8%
京都府：13.2%
租金中位數（2023年）
6.9萬日圓
每月，所有租賃住宅
京都府：5.6萬日圓
強震風險
15.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
京都府：21.7%
公示地價（2026年）
37.8萬日圓/㎡
1年 +4.8%・5年 +23.4%
京都府：13.6萬日圓/㎡
洪水風險
81.5%
27個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 3.7%）
京都府：49.6%
土石災害風險
0.0%
27個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
京都府：2.5%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

京都市中京区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,800萬日圓

72萬日圓/㎡

  • 本能学区
  • 烏丸御池 · 步行7分
  • 1K · 25 m²
  • 2004年建
典型2026 Q1

3,700萬日圓

92.5萬日圓/㎡

  • 城巽学区
  • 二条城前 · 步行2分
  • 1LDK · 40 m²
  • 2005年建
較高價位2025 Q4

6,900萬日圓

81.2萬日圓/㎡

  • 本能学区
  • 四条(京都市営) · 步行6分
  • 3LDK · 85 m²
  • 2002年建

獨棟

較低價位2025 Q4

2,800萬日圓

46.7萬日圓/㎡

  • 聚楽廻東町
  • 二条 · 步行5分
  • 土地45㎡ · 樓地板60㎡
  • 1995年建
典型2026 Q1

6,100萬日圓

39.4萬日圓/㎡

  • 壬生馬場町
  • 大宮(京都) · 步行6分
  • 土地65㎡ · 樓地板155㎡
  • 1997年建
較高價位2025 Q3

2億3,000萬日圓

144萬日圓/㎡

  • 城巽学区
  • 二条城前 · 步行5分
  • 土地135㎡ · 樓地板160㎡
  • 2022年建
歷年成交價中位數2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年高72%，但只涵蓋部分年份的51宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,800萬日圓3,300萬日圓
20062,000萬日圓3,650萬日圓
20072,600萬日圓3,250萬日圓
20082,700萬日圓3,150萬日圓
20092,200萬日圓2,800萬日圓
20101,800萬日圓2,700萬日圓
20112,500萬日圓3,000萬日圓
20122,200萬日圓2,800萬日圓
20132,300萬日圓3,500萬日圓
20141,900萬日圓3,500萬日圓
20152,100萬日圓3,800萬日圓
20161,900萬日圓3,800萬日圓
20172,100萬日圓3,800萬日圓
20182,650萬日圓3,650萬日圓
20193,050萬日圓4,400萬日圓
20202,200萬日圓3,550萬日圓
20212,800萬日圓4,800萬日圓
20223,050萬日圓3,900萬日圓
20232,800萬日圓4,200萬日圓
20243,700萬日圓5,800萬日圓
20252,900萬日圓5,050萬日圓
2026年（部分）5,000萬日圓4,550萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約36%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200543.8萬日圓/㎡30萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
200640萬日圓/㎡29萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
200740萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
200841.5萬日圓/㎡30.3萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
200944.6萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201044.8萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201143.8萬日圓/㎡30萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201242.9萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
201348萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201450.6萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡33.5萬日圓/㎡
201548萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201656萬日圓/㎡34萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
201756萬日圓/㎡40萬日圓/㎡47.5萬日圓/㎡
201860萬日圓/㎡40萬日圓/㎡59萬日圓/㎡
201965.7萬日圓/㎡41.2萬日圓/㎡52.5萬日圓/㎡
202065萬日圓/㎡36萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡
202169.1萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
202270萬日圓/㎡40萬日圓/㎡39萬日圓/㎡
202372萬日圓/㎡40萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
202474.7萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡
202579.3萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡53.5萬日圓/㎡
2026年（部分）85萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約25年時每㎡價格下跌約四分之一，約31年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.5%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–47.8萬日圓/㎡
193.3萬日圓/㎡–
293.9萬日圓/㎡–
395萬日圓/㎡–
5105萬日圓/㎡–
695萬日圓/㎡–
7105萬日圓/㎡–
8107萬日圓/㎡–
985萬日圓/㎡–
1082.9萬日圓/㎡–
1190.6萬日圓/㎡–
1286萬日圓/㎡–
1391.5萬日圓/㎡–
1483.6萬日圓/㎡–
1570萬日圓/㎡–
1672.5萬日圓/㎡–
1770萬日圓/㎡–
1885.7萬日圓/㎡–
1978.7萬日圓/㎡–
2072.4萬日圓/㎡–
2182萬日圓/㎡–
2280萬日圓/㎡–
2373.3萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
2476.4萬日圓/㎡–
2570萬日圓/㎡–
2666.7萬日圓/㎡–
2760萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
2872.8萬日圓/㎡–
30–42.8萬日圓/㎡
3148.5萬日圓/㎡–
3244萬日圓/㎡–
3341.2萬日圓/㎡46.1萬日圓/㎡
3444.9萬日圓/㎡–
3545.7萬日圓/㎡–
3637.7萬日圓/㎡–
3750萬日圓/㎡–
3850萬日圓/㎡–
3937萬日圓/㎡–
4048萬日圓/㎡–
5033萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200538萬日圓/㎡––
200631.5萬日圓/㎡60萬日圓/㎡–
200737萬日圓/㎡62萬日圓/㎡–
200837.9萬日圓/㎡53.6萬日圓/㎡–
200932.7萬日圓/㎡57.5萬日圓/㎡–
201034萬日圓/㎡61.6萬日圓/㎡–
201138.5萬日圓/㎡56萬日圓/㎡–
201238萬日圓/㎡56.4萬日圓/㎡–
201336.2萬日圓/㎡56萬日圓/㎡–
201437.8萬日圓/㎡56.4萬日圓/㎡78萬日圓/㎡
201538.6萬日圓/㎡56萬日圓/㎡89.2萬日圓/㎡
201645.5萬日圓/㎡65萬日圓/㎡–
201744.2萬日圓/㎡64萬日圓/㎡76.6萬日圓/㎡
201852.5萬日圓/㎡65.5萬日圓/㎡86.5萬日圓/㎡
201952萬日圓/㎡71.7萬日圓/㎡84萬日圓/㎡
202047.5萬日圓/㎡70萬日圓/㎡75.3萬日圓/㎡
202152.8萬日圓/㎡72.9萬日圓/㎡88.6萬日圓/㎡
202256萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
202360萬日圓/㎡76萬日圓/㎡93.7萬日圓/㎡
202457.6萬日圓/㎡80萬日圓/㎡111萬日圓/㎡
202563.6萬日圓/㎡83.7萬日圓/㎡90萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200626.1萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡––
2007–26.2萬日圓/㎡––
2008–23.6萬日圓/㎡39萬日圓/㎡–
2009–20.8萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡–
2010–21.6萬日圓/㎡36萬日圓/㎡–
2011–––37.9萬日圓/㎡
2012–23萬日圓/㎡–33.7萬日圓/㎡
2013–25.5萬日圓/㎡–36.9萬日圓/㎡
2014–23萬日圓/㎡––
2015–29.6萬日圓/㎡–38.9萬日圓/㎡
2016–27.8萬日圓/㎡––
2017–31.6萬日圓/㎡––
2018–29.7萬日圓/㎡––
2019–35.8萬日圓/㎡–47.6萬日圓/㎡
2020–25萬日圓/㎡––
2021–29.5萬日圓/㎡––
2022–37.4萬日圓/㎡––
2023–29.2萬日圓/㎡––
2024–40萬日圓/㎡––
2025–57.9萬日圓/㎡––

京都市中京区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
烏丸御池4,900萬日圓86.7萬日圓/㎡2億2,000萬日圓4179
二条2,700萬日圓72萬日圓/㎡2,600萬日圓7133
大宮(京都)1,700萬日圓50萬日圓/㎡3,400萬日圓6108
円町2,000萬日圓38萬日圓/㎡3,000萬日圓689
丸太町(京都市営)1,600萬日圓66.7萬日圓/㎡9,300萬日圓578
二条城前3,000萬日圓65.1萬日圓/㎡8,300萬日圓576
西院(阪急)1,950萬日圓76萬日圓/㎡3,500萬日圓874
京都市役所前4,750萬日圓88.6萬日圓/㎡2億1,000萬日圓473
西大路御池2,600萬日圓64萬日圓/㎡3,300萬日圓466
四条(京都市営)6,000萬日圓91.6萬日圓/㎡–538
烏丸4,400萬日圓78萬日圓/㎡–429
丹波口––2,600萬日圓823
京都河原町4,600萬日圓93萬日圓/㎡3億3,500萬日圓422
神宮丸太町–––511

京都市中京区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,400萬日圓20 m²173
2LDK5,100萬日圓55 m²115
3LDK5,500萬日圓70 m²112
1LDK3,300萬日圓50 m²46
1DK1,700萬日圓30 m²37
4LDK6,300萬日圓85 m²26
2DK2,800萬日圓50 m²17

京都市中京区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,900萬日圓（每㎡79.3萬日圓，共184筆）。

京都市中京区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,050萬日圓（共146筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。