京都市北区房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 二手公寓成交價中位數
- 1,600萬日圓
- 32.3萬日圓/㎡
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 3,100萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 30.5萬日圓/㎡
- 5年 0.0%
- 2025年成交筆數
- 276
- 在京都府27個地區中排名第9（每㎡價格）
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約0.6%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
表現優於京都府
獨棟每㎡價格比京都府平均高31%。十年前溢價為24%，差距持續擴大，表現優於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的獨棟每㎡價格比步行11至15分鐘的高約32%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中48%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於1,600萬日圓至5,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為12.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3.7%。與全國水平相若。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為13%。
公示地價大幅上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+12%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，17%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，3%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在京都市北区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 114,349
- 較2020年 -2.4%
- 京都府：-2.9%
- 2025年淨遷入
- -53
- 每千人 -0.46
- 京都府：-1.5
- 空屋率（2023年）
- 12.7%
- 非出租或出售的空屋 3.7%
- 京都府：13.2%
- 租金中位數（2023年）
- 5.2萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 京都府：5.6萬日圓
- 強震風險
- 12.6%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 京都府：21.7%
- 公示地價（2026年）
- 30.6萬日圓/㎡
- 1年 +3.5%・5年 +11.7%
- 京都府：13.6萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 16.7%
- 30個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 京都府：49.6%
- 土石災害風險
- 3.3%
- 30個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 京都府：2.5%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
京都市北区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
1,100萬日圓
18.3萬日圓/㎡
- 衣笠高橋町
- 円町 · 步行26分
- 3LDK · 60 m²
- 1971年建
1,900萬日圓
34.5萬日圓/㎡
- 上賀茂朝露ケ原町
- 北大路
- 2LDK · 55 m²
- 1987年建
3,200萬日圓
49.2萬日圓/㎡
- 紫竹西南町
- 北大路 · 步行18分
- 3LDK · 65 m²
- 1995年建
獨棟
1,400萬日圓
31.1萬日圓/㎡
- 上賀茂北大路町
- 北山(京都) · 步行19分
- 土地40㎡ · 樓地板45㎡
- 1964年建
3,500萬日圓
41.2萬日圓/㎡
- 鷹峯南鷹峯町
- 北大路
- 土地95㎡ · 樓地板85㎡
- 2026年建
8,900萬日圓
26.2萬日圓/㎡
- 衣笠大祓町
- 円町 · 步行26分
- 土地165㎡ · 樓地板340㎡
- 1985年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2005 | – | 3,000萬日圓 |
| 2006 | 1,300萬日圓 | 3,250萬日圓 |
| 2007 | 1,900萬日圓 | 3,100萬日圓 |
| 2008 | 2,300萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2009 | 1,550萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2010 | 1,700萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2011 | 2,100萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2012 | 1,900萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2013 | 1,600萬日圓 | 2,850萬日圓 |
| 2014 | 1,900萬日圓 | 3,000萬日圓 |
| 2015 | 1,800萬日圓 | 2,850萬日圓 |
| 2016 | 2,400萬日圓 | 3,000萬日圓 |
| 2017 | 2,400萬日圓 | 2,850萬日圓 |
| 2018 | 1,250萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2019 | 2,350萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2020 | 1,800萬日圓 | 3,100萬日圓 |
| 2021 | 2,200萬日圓 | 3,200萬日圓 |
| 2022 | 1,400萬日圓 | 3,300萬日圓 |
| 2023 | 1,800萬日圓 | 3,600萬日圓 |
| 2024 | 1,300萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2025 | 1,600萬日圓 | 3,100萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 3,000萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | – | 29.5萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ |
| 2006 | 21.7萬日圓/㎡ | 31.8萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ |
| 2007 | 32.5萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ |
| 2008 | 30萬日圓/㎡ | 29.6萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ |
| 2009 | 27.3萬日圓/㎡ | 28.6萬日圓/㎡ | 21萬日圓/㎡ |
| 2010 | 29.1萬日圓/㎡ | 28萬日圓/㎡ | 23.5萬日圓/㎡ |
| 2011 | 32.9萬日圓/㎡ | 27.8萬日圓/㎡ | 22萬日圓/㎡ |
| 2012 | 30.4萬日圓/㎡ | 27.4萬日圓/㎡ | 23萬日圓/㎡ |
| 2013 | 27.7萬日圓/㎡ | 29.7萬日圓/㎡ | 22.5萬日圓/㎡ |
| 2014 | 29.1萬日圓/㎡ | 30萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ |
| 2015 | 29.2萬日圓/㎡ | 26.3萬日圓/㎡ | 23.5萬日圓/㎡ |
| 2016 | 35.4萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ | 22.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | 35.4萬日圓/㎡ | 28.7萬日圓/㎡ | 23萬日圓/㎡ |
| 2018 | 30.3萬日圓/㎡ | 28.3萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ |
| 2019 | 38萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ | 25.5萬日圓/㎡ |
| 2020 | 33.3萬日圓/㎡ | 31.3萬日圓/㎡ | 30.5萬日圓/㎡ |
| 2021 | 32.7萬日圓/㎡ | 30萬日圓/㎡ | 27.5萬日圓/㎡ |
| 2022 | 23.6萬日圓/㎡ | 31萬日圓/㎡ | 27萬日圓/㎡ |
| 2023 | 30.5萬日圓/㎡ | 33.8萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ |
| 2024 | 32.7萬日圓/㎡ | 30萬日圓/㎡ | 28萬日圓/㎡ |
| 2025 | 32.3萬日圓/㎡ | 28.3萬日圓/㎡ | 30.5萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 32.2萬日圓/㎡ | 31.5萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 44.8萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 44萬日圓/㎡ |
| 28 | 42.3萬日圓/㎡ | 18.4萬日圓/㎡ |
| 29 | 19.6萬日圓/㎡ | – |
| 30 | – | 29.1萬日圓/㎡ |
| 33 | – | 20萬日圓/㎡ |
| 34 | – | 18.9萬日圓/㎡ |
| 35 | – | 20.8萬日圓/㎡ |
| 36 | – | 21.3萬日圓/㎡ |
| 39 | – | 22萬日圓/㎡ |
| 40 | – | 25.1萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 23.8萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 19.4萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 20萬日圓/㎡ |
| 50 | 23.8萬日圓/㎡ | 21.3萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 26.4萬日圓/㎡ | 26.3萬日圓/㎡ | 38.2萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | – | 26.2萬日圓/㎡ | 40萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 23.9萬日圓/㎡ | 23.2萬日圓/㎡ | 41.1萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 20.8萬日圓/㎡ | 38.7萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 23.5萬日圓/㎡ | 41萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 21萬日圓/㎡ | – | 44.5萬日圓/㎡ |
| 2012 | 18.4萬日圓/㎡ | 20.8萬日圓/㎡ | – | 38.8萬日圓/㎡ |
| 2013 | 15.8萬日圓/㎡ | 26.6萬日圓/㎡ | – | 38.9萬日圓/㎡ |
| 2014 | 16.6萬日圓/㎡ | 23.6萬日圓/㎡ | – | 42.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 20萬日圓/㎡ | 21.3萬日圓/㎡ | – | 40萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 22.7萬日圓/㎡ | 36.5萬日圓/㎡ | 40.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | 20.8萬日圓/㎡ | 25.5萬日圓/㎡ | – | 38萬日圓/㎡ |
| 2018 | 18.5萬日圓/㎡ | 22.4萬日圓/㎡ | – | 44.4萬日圓/㎡ |
| 2019 | 21.9萬日圓/㎡ | 23.7萬日圓/㎡ | – | 44.2萬日圓/㎡ |
| 2020 | 17萬日圓/㎡ | 24.5萬日圓/㎡ | – | 43萬日圓/㎡ |
| 2021 | 19.7萬日圓/㎡ | 19.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | 23.5萬日圓/㎡ | 22.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 25萬日圓/㎡ | 25.7萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 21.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 15.6萬日圓/㎡ | 24.3萬日圓/㎡ | – | – |
京都市北区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北大路 | 1,200萬日圓 | 27.8萬日圓/㎡ | 3,250萬日圓 | 19 | 378 |
| 鞍馬口 | – | – | 2,200萬日圓 | 18 | 103 |
| 円町 | 3,100萬日圓 | 46.7萬日圓/㎡ | 3,650萬日圓 | 23 | 75 |
| 北山(京都) | – | – | 3,500萬日圓 | 11 | 56 |
京都市北区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,700萬日圓 | 65 m² | 37 |
| 2LDK | 2,000萬日圓 | 60 m² | 20 |
| 1K | 400萬日圓 | 15 m² | 18 |
京都市北区二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,600萬日圓（每㎡32.3萬日圓，共27筆）。
京都市北区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,100萬日圓（共185筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。