京都市南区房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 二手公寓成交價中位數
- 2,100萬日圓
- 80萬日圓/㎡
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 3,300萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 29萬日圓/㎡
- 5年 +16.0%
- 2025年成交筆數
- 321
- 在京都府27個地區中排名第1（每㎡價格）
數據透露了什麼
漲勢加速
公寓每㎡價格近五年年均上漲約19%，快於前五年的5.6%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
表現優於京都府
公寓每㎡價格比京都府平均高45%。十年前溢價為20%，差距持續擴大，表現優於周邊。
近車站溢價溫和
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約2%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。
單身與投資者市場
近年公寓成交中50%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。
成交轉趨活躍
近三年成交量比前三年多約13%，流動性改善，日後轉售較容易。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於1,600萬日圓至2,600萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口增長
2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人2.1人，住房需求持續有新增。
空置住宅多
2023年空屋率為13.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔8.2%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.8萬日圓）的30.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為19%。
公示地價大幅上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+6%，五年變化+23%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，88%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
政府支持的再開發
京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。
在京都市南区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 102,742
- 較2020年 +0.8%
- 京都府：-2.9%
- 2025年淨遷入
- +218
- 每千人 +2.12
- 京都府：-1.5
- 空屋率（2023年）
- 13.9%
- 非出租或出售的空屋 8.2%
- 京都府：13.2%
- 租金中位數（2023年）
- 5.8萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 京都府：5.6萬日圓
- 強震風險
- 19.0%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 京都府：21.7%
- 公示地價（2026年）
- 20.8萬日圓/㎡
- 1年 +6.4%・5年 +22.5%
- 京都府：13.6萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 88.2%
- 17個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 29.4%）
- 京都府：49.6%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 17個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 京都府：2.5%
都市再生緊急整備地域
由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。
- 京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域 · 405.2 ha · 2002年指定
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
京都市南区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
1,500萬日圓
60萬日圓/㎡
- 唐橋川久保町
- 西大路 · 步行8分
- 1K · 25 m²
- 2012年建
2,000萬日圓
80萬日圓/㎡
- 吉祥院西浦町
- 西大路 · 步行14分
- 1DK · 25 m²
- 2019年建
2,700萬日圓
90萬日圓/㎡
- 唐橋経田町
- 東寺 · 步行14分
- 1LDK · 30 m²
- 2025年建
獨棟
1,700萬日圓
20萬日圓/㎡
- 吉祥院政所町
- 西大路 · 步行15分
- 土地80㎡ · 樓地板85㎡
- 1962年建
3,200萬日圓
42.7萬日圓/㎡
- 八条内田町
- 東寺 · 步行9分
- 土地70㎡ · 樓地板75㎡
- 2017年建
8,200萬日圓
48.2萬日圓/㎡
- 吉祥院宮ノ東町
- 西大路 · 步行13分
- 土地290㎡ · 樓地板170㎡
- 1998年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2005 | 900萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2006 | 840萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2007 | 1,150萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2008 | 960萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2009 | 1,200萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2010 | 1,200萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2011 | 1,300萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2012 | 980萬日圓 | 2,350萬日圓 |
| 2013 | 1,300萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2014 | 955萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2015 | 1,150萬日圓 | 2,650萬日圓 |
| 2016 | 1,400萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2017 | 1,400萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2018 | 1,400萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2019 | 1,500萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2020 | 1,650萬日圓 | 2,450萬日圓 |
| 2021 | 1,800萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2022 | 2,000萬日圓 | 2,750萬日圓 |
| 2023 | 2,000萬日圓 | 2,950萬日圓 |
| 2024 | 2,000萬日圓 | 3,400萬日圓 |
| 2025 | 2,100萬日圓 | 3,300萬日圓 |
| 2026年（部分） | 2,000萬日圓 | 2,600萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 17.8萬日圓/㎡ | 27.1萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ |
| 2006 | 16.9萬日圓/㎡ | 21.1萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ |
| 2007 | 20萬日圓/㎡ | 26.7萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ |
| 2008 | 18.3萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | 18萬日圓/㎡ |
| 2009 | 21.6萬日圓/㎡ | 20.6萬日圓/㎡ | 14.5萬日圓/㎡ |
| 2010 | 20萬日圓/㎡ | 23萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ |
| 2011 | 24萬日圓/㎡ | 20.6萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ |
| 2012 | 19.6萬日圓/㎡ | 22.4萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ |
| 2013 | 21.7萬日圓/㎡ | 22.4萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ |
| 2014 | 23.5萬日圓/㎡ | 22.2萬日圓/㎡ | 18.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | 25.1萬日圓/㎡ | 22.4萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2016 | 29.6萬日圓/㎡ | 26.7萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ |
| 2017 | 30萬日圓/㎡ | 29.3萬日圓/㎡ | 23萬日圓/㎡ |
| 2018 | 28.5萬日圓/㎡ | 28.6萬日圓/㎡ | 21萬日圓/㎡ |
| 2019 | 30.5萬日圓/㎡ | 27.4萬日圓/㎡ | 21萬日圓/㎡ |
| 2020 | 33.3萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ |
| 2021 | 56萬日圓/㎡ | 27.2萬日圓/㎡ | 23萬日圓/㎡ |
| 2022 | 46.9萬日圓/㎡ | 28.6萬日圓/㎡ | 19萬日圓/㎡ |
| 2023 | 54.4萬日圓/㎡ | 30萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ |
| 2024 | 72萬日圓/㎡ | 30.4萬日圓/㎡ | 30萬日圓/㎡ |
| 2025 | 80萬日圓/㎡ | 31.7萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 80萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | 92萬日圓/㎡ | 44.7萬日圓/㎡ |
| 1 | 86.5萬日圓/㎡ | – |
| 3 | 78萬日圓/㎡ | – |
| 4 | 84萬日圓/㎡ | – |
| 5 | 79萬日圓/㎡ | – |
| 6 | 80萬日圓/㎡ | – |
| 7 | 71萬日圓/㎡ | – |
| 8 | 74.3萬日圓/㎡ | – |
| 9 | 76.1萬日圓/㎡ | – |
| 12 | 73.5萬日圓/㎡ | – |
| 14 | 51.4萬日圓/㎡ | – |
| 15 | 48.9萬日圓/㎡ | – |
| 16 | 60萬日圓/㎡ | – |
| 19 | – | 33.3萬日圓/㎡ |
| 21 | – | 29.4萬日圓/㎡ |
| 23 | – | 27.3萬日圓/㎡ |
| 32 | 24.9萬日圓/㎡ | – |
| 34 | – | 16.1萬日圓/㎡ |
| 35 | 23.7萬日圓/㎡ | – |
| 42 | 24.4萬日圓/㎡ | 17.1萬日圓/㎡ |
| 43 | – | 17.8萬日圓/㎡ |
| 44 | 25.4萬日圓/㎡ | – |
| 46 | 15萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ |
| 47 | 21.5萬日圓/㎡ | – |
| 48 | 17.6萬日圓/㎡ | 14.2萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 13.6萬日圓/㎡ |
| 50 | 15.2萬日圓/㎡ | 21.1萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | 18.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2006 | 13萬日圓/㎡ | 18.8萬日圓/㎡ | – | – |
| 2007 | – | 19.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2008 | – | 18.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2009 | – | 21.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2010 | – | 18.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2011 | – | 24.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2012 | 12.2萬日圓/㎡ | 20.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2013 | – | 20萬日圓/㎡ | – | – |
| 2014 | 12.6萬日圓/㎡ | 23.6萬日圓/㎡ | 34萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 12.5萬日圓/㎡ | 23.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2016 | – | 23.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2017 | – | 26.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2018 | 13.6萬日圓/㎡ | 27.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2019 | – | 22.7萬日圓/㎡ | – | – |
| 2020 | – | 24.3萬日圓/㎡ | 49萬日圓/㎡ | 76萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | 26.7萬日圓/㎡ | 52.4萬日圓/㎡ | 72萬日圓/㎡ |
| 2022 | – | 30萬日圓/㎡ | 46.2萬日圓/㎡ | 68.2萬日圓/㎡ |
| 2023 | – | 25.2萬日圓/㎡ | 53.3萬日圓/㎡ | – |
| 2024 | – | 35.4萬日圓/㎡ | – | 76萬日圓/㎡ |
| 2025 | 14.2萬日圓/㎡ | – | – | 80萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | – | 37萬日圓/㎡ | – |
| 2006 | 17.1萬日圓/㎡ | 18.1萬日圓/㎡ | 32.6萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | – | 20萬日圓/㎡ | 34萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 16萬日圓/㎡ | 18.9萬日圓/㎡ | 35.3萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 17.5萬日圓/㎡ | 36.3萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 16.8萬日圓/㎡ | 32.9萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 16.7萬日圓/㎡ | – | 33.3萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 15.9萬日圓/㎡ | – | 33.6萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | 16萬日圓/㎡ | – | 34.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | 9.2萬日圓/㎡ | 12.1萬日圓/㎡ | – | 34.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | 16.7萬日圓/㎡ | – | 36.7萬日圓/㎡ |
| 2016 | 13.8萬日圓/㎡ | 17.8萬日圓/㎡ | – | 34.3萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 17.9萬日圓/㎡ | – | 37.4萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 21.1萬日圓/㎡ | – | 40萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 15.8萬日圓/㎡ | – | 37.5萬日圓/㎡ |
| 2020 | 14.1萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 27萬日圓/㎡ | 35.3萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | 21.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 17.3萬日圓/㎡ | 21.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 19.8萬日圓/㎡ | 21.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 21.3萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | – | – |
京都市南区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 西大路 | 2,000萬日圓 | 56.7萬日圓/㎡ | 3,400萬日圓 | 13 | 256 |
| 東寺 | 2,050萬日圓 | 80萬日圓/㎡ | 2,500萬日圓 | 9 | 100 |
| 十条(京都市営) | 2,100萬日圓 | 88萬日圓/㎡ | 2,000萬日圓 | 4 | 93 |
| 桂川(京都) | 1,600萬日圓 | 23.7萬日圓/㎡ | 3,100萬日圓 | 13 | 73 |
| 九条(京都) | 1,900萬日圓 | 80萬日圓/㎡ | 2,300萬日圓 | 8 | 62 |
| 上鳥羽口 | 680萬日圓 | 14.9萬日圓/㎡ | 5,300萬日圓 | 20 | 49 |
| 京都 | 2,100萬日圓 | 90萬日圓/㎡ | 4,150萬日圓 | 9 | 48 |
| 十条(近鉄) | 2,800萬日圓 | 46.2萬日圓/㎡ | 2,700萬日圓 | 6 | 45 |
| 向日町 | 1,700萬日圓 | 28.5萬日圓/㎡ | 2,850萬日圓 | 20 | 34 |
京都市南区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,900萬日圓 | 25 m² | 139 |
| 3LDK | 2,500萬日圓 | 65 m² | 59 |
| 2LDK | 2,300萬日圓 | 55 m² | 45 |
| 1DK | 2,300萬日圓 | 25 m² | 44 |
| 1LDK | 2,500萬日圓 | 30 m² | 43 |
| 2DK | 860萬日圓 | 42.5 m² | 20 |
京都市南区二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為2,100萬日圓（每㎡80萬日圓，共147筆）。
京都市南区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,300萬日圓（共129筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。