南丹市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 830萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 2.4萬日圓/㎡
- 5年 +84.6%
- 2025年成交筆數
- 70
- 在京都府27個地區中排名第23（每㎡價格）
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約6.9%，快於前五年的6.9%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
與京都府同步
獨棟每㎡價格比京都府平均低68%。十年來位置變化不大，與大市同步。
成交減少
近三年成交量比前三年少約30%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於400萬日圓至2,100萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-5%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置住宅多
2023年空屋率為20.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔11.9%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為6%。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化-3%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，58%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在南丹市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 30,051
- 較2020年 -5.0%
- 京都府：-2.9%
- 2025年淨遷入
- -52
- 每千人 -1.73
- 京都府：-1.5
- 空屋率（2023年）
- 20.6%
- 非出租或出售的空屋 11.9%
- 京都府：13.2%
- 租金中位數（2023年）
- 4.3萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 京都府：5.6萬日圓
- 強震風險
- 6.0%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 京都府：21.7%
- 公示地價（2026年）
- 3.8萬日圓/㎡
- 1年 -0.9%・5年 -3.5%
- 京都府：13.6萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 58.3%
- 12個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 8.3%）
- 京都府：49.6%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 12個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 京都府：2.5%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
南丹市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
400萬日圓
1.9萬日圓/㎡
- 日吉町殿田
- 日吉(京都) · 步行16分
- 土地250㎡ · 樓地板210㎡
- 1984年建
960萬日圓
3.1萬日圓/㎡
- 八木町八木
- 八木 · 步行4分
- 土地320㎡ · 樓地板310㎡
- 1954年建
2,300萬日圓
20.9萬日圓/㎡
- 園部町横田
- 園部
- 土地180㎡ · 樓地板110㎡
- 2023年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2006 | 1,300萬日圓 |
| 2007 | 830萬日圓 |
| 2008 | 1,050萬日圓 |
| 2009 | 900萬日圓 |
| 2010 | 825萬日圓 |
| 2011 | 900萬日圓 |
| 2012 | 800萬日圓 |
| 2013 | 890萬日圓 |
| 2014 | 800萬日圓 |
| 2015 | 1,300萬日圓 |
| 2016 | 765萬日圓 |
| 2017 | 850萬日圓 |
| 2018 | 470萬日圓 |
| 2019 | 870萬日圓 |
| 2020 | 525萬日圓 |
| 2021 | 735萬日圓 |
| 2022 | 930萬日圓 |
| 2023 | 750萬日圓 |
| 2024 | 980萬日圓 |
| 2025 | 830萬日圓 |
| 2026年（部分） | 1,300萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2006 | 12萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2007 | 8萬日圓/㎡ | 2.9萬日圓/㎡ |
| 2008 | 8.1萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2009 | 7.7萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2010 | 6.3萬日圓/㎡ | 9,700日圓/㎡ |
| 2011 | 8.1萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2012 | 8.3萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2013 | 7.1萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2014 | 6.7萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 7.7萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2016 | 6.1萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2017 | 5.6萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2018 | 3.8萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2019 | 4.9萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2020 | 5.2萬日圓/㎡ | 1.3萬日圓/㎡ |
| 2021 | 7.1萬日圓/㎡ | 3.2萬日圓/㎡ |
| 2022 | 6.9萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2023 | 7.3萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2024 | 8.1萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2025 | 5.9萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 10.3萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 26.3萬日圓/㎡ |
| 50 | 2.8萬日圓/㎡ |
南丹市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 園部 | – | – | 1,400萬日圓 | 16 | 53 |
| 八木 | – | – | 975萬日圓 | 11 | 26 |
| 日吉(京都) | – | – | 375萬日圓 | 16 | 16 |
| 和知 | – | – | 480萬日圓 | – | 15 |
| 胡麻 | – | – | 980萬日圓 | 9 | 11 |
南丹市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為830萬日圓（共45筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。