Fukuoka City
照片：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市東区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,100萬日圓
43.3萬日圓/㎡ · 較2024年 +20.4%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
4,050萬日圓
較2024年 0.0%
住宅用地每㎡（成交）
15萬日圓/㎡
5年 +50.0%
2025年成交筆數
653
在福岡県49個地區中排名第4（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約8.9%，快於前五年的7.3%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於福岡県

公寓每㎡價格與福岡県平均相若。十年前低13%，正在追上周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約66%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中61%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,500萬日圓至3,400萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+5%。2025年淨遷入約每千人9.4人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為10.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.9%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.1萬日圓）的34.4年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為6%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+6%，五年變化+43%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，13%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，4%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

福岡箱崎地域、福岡香椎・臨海東地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在福岡市東区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
339,735
較2020年 +5.3%
福岡県：-1.0%
2025年淨遷入
+3,198
每千人 +9.41
福岡県：+1.01
空屋率（2023年）
10.1%
非出租或出售的空屋 2.9%
福岡県：12.4%
租金中位數（2023年）
5.1萬日圓
每月，所有租賃住宅
福岡県：5.1萬日圓
強震風險
6.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
福岡県：6.6%
公示地價（2026年）
12.1萬日圓/㎡
1年 +5.6%・5年 +43.2%
福岡県：7.5萬日圓/㎡
洪水風險
12.5%
48個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土石災害風險
4.2%
48個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
福岡県：4.4%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 福岡箱崎地域 · 100 ha · 2021年指定
  • 福岡香椎・臨海東地域 · 335 ha · 2002年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

福岡市東区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,300萬日圓

52萬日圓/㎡

  • 箱崎
  • 箱崎 · 步行6分
  • 1K · 25 m²
  • 2010年建
典型2026 Q1

2,200萬日圓

40萬日圓/㎡

  • 和白
  • 和白(ＪＲ) · 步行10分
  • 2DK · 55 m²
  • 1992年建
較高價位2026 Q1

3,700萬日圓

46.3萬日圓/㎡

  • 千早
  • 名島 · 步行7分
  • 4LDK · 80 m²
  • 2001年建

獨棟

較低價位2025 Q3

2,900萬日圓

8.1萬日圓/㎡

  • 社領
  • 箱崎 · 步行10分
  • 土地280㎡ · 樓地板360㎡
  • 1991年建
典型2026 Q1

4,100萬日圓

37.3萬日圓/㎡

  • 三苫
  • 三苫 · 步行16分
  • 土地165㎡ · 樓地板110㎡
  • 2026年建
較高價位2025 Q4

7,000萬日圓

43.8萬日圓/㎡

  • 名島
  • 名島 · 步行4分
  • 土地165㎡ · 樓地板160㎡
  • 2018年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2006910萬日圓3,400萬日圓
20071,000萬日圓2,900萬日圓
20081,100萬日圓3,000萬日圓
2009950萬日圓2,700萬日圓
2010950萬日圓2,650萬日圓
2011895萬日圓2,600萬日圓
2012980萬日圓2,600萬日圓
2013980萬日圓2,700萬日圓
20141,100萬日圓2,500萬日圓
20151,200萬日圓3,100萬日圓
20161,350萬日圓2,800萬日圓
20171,450萬日圓3,300萬日圓
20181,600萬日圓3,100萬日圓
20191,600萬日圓3,500萬日圓
20201,600萬日圓3,600萬日圓
20211,600萬日圓3,600萬日圓
20221,800萬日圓3,900萬日圓
20231,800萬日圓4,100萬日圓
20241,900萬日圓3,700萬日圓
20252,100萬日圓4,050萬日圓
2026年（部分）2,150萬日圓4,450萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約14%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200616.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
200716.3萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡
200815.5萬日圓/㎡19萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
200914.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡
201014.6萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡
201115.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
201215.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
201316.5萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
201417.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
201518.8萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
201620.8萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
201722.9萬日圓/㎡26萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡
201824.6萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
201926.5萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
202025.5萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202127.6萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202232.6萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202332.2萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202436萬日圓/㎡34萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202543.3萬日圓/㎡34萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
2026年（部分）39.3萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約17年時每㎡價格下跌約四分之一，約26年時跌至一半。屋齡25年後跌幅幾乎停止，維修基金健全的25至35年樓齡公寓是性價比最高的區間。獨棟約25年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡25年前較新屋下跌約42%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–40.3萬日圓/㎡
1–39.6萬日圓/㎡
252.8萬日圓/㎡–
354.1萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡
456萬日圓/㎡–
560萬日圓/㎡–
660萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
756.7萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
855.7萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
950.9萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡
1053.9萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡
1151.9萬日圓/㎡–
1249.5萬日圓/㎡–
1344萬日圓/㎡–
1450萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
1544萬日圓/㎡26.8萬日圓/㎡
1641.3萬日圓/㎡30.3萬日圓/㎡
1744.1萬日圓/㎡32.1萬日圓/㎡
1835.1萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡
1934.5萬日圓/㎡–
2033萬日圓/㎡–
2133.3萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
2232.5萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡
2329.7萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡
2431.4萬日圓/㎡–
2528.2萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡
2628萬日圓/㎡–
2726.2萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡
2825.7萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡
2925萬日圓/㎡–
3022.9萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡
3120萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡
3222.5萬日圓/㎡–
3321.5萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
3421.4萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡
3519.4萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
3620.9萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡
3721.1萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡
3817.8萬日圓/㎡–
3923.1萬日圓/㎡23.4萬日圓/㎡
4019.9萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡
4123.9萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡
42–19.4萬日圓/㎡
43–16.4萬日圓/㎡
44–26.7萬日圓/㎡
45–23.7萬日圓/㎡
46–17.9萬日圓/㎡
48–13.2萬日圓/㎡
50–18.6萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200614萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡–
200714.2萬日圓/㎡32萬日圓/㎡–
200813.3萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡–
200911.8萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡–
201013萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201113.6萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡–
201212.7萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
201313.8萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡–
201414.3萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡–
201515.8萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
201617.3萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
201718.7萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡49.8萬日圓/㎡
201819.6萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡–
201919.3萬日圓/㎡35萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡43.8萬日圓/㎡
202122萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡45.6萬日圓/㎡
202221.9萬日圓/㎡40萬日圓/㎡49.3萬日圓/㎡
202323.1萬日圓/㎡40萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡
202425.2萬日圓/㎡40萬日圓/㎡56.5萬日圓/㎡
202524.3萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡
2026年（部分）30.7萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–17.6萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡–
200715.6萬日圓/㎡17萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡–
200813.3萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡–
200911.4萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡28萬日圓/㎡–
201015萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡–
201113.6萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡–28.5萬日圓/㎡
201212.4萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡–27.6萬日圓/㎡
201313.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡–28萬日圓/㎡
201415萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡
201513.6萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
201615.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡–30.6萬日圓/㎡
201717萬日圓/㎡18萬日圓/㎡26萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
201815萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡–32.6萬日圓/㎡
2019–17萬日圓/㎡–34.7萬日圓/㎡
2020–19.6萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
202117.4萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡
202224.8萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡–32.2萬日圓/㎡
2023–21萬日圓/㎡–34.5萬日圓/㎡
202417.6萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡
2025–21.7萬日圓/㎡–33萬日圓/㎡

福岡市東区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
箱崎1,500萬日圓48萬日圓/㎡5,450萬日圓6211
千早3,300萬日圓47.4萬日圓/㎡6,100萬日圓10157
香椎2,500萬日圓37.8萬日圓/㎡3,700萬日圓11130
土井1,700萬日圓23.8萬日圓/㎡3,300萬日圓1496
柚須1,700萬日圓26.1萬日圓/㎡9,800萬日圓1486
名島2,300萬日圓30.4萬日圓/㎡4,000萬日圓985
箱崎宮前1,800萬日圓60萬日圓/㎡4,650萬日圓568
和白(ＪＲ)1,850萬日圓26.4萬日圓/㎡3,900萬日圓967
香椎宮前1,800萬日圓51.9萬日圓/㎡4,200萬日圓463
貝塚(福岡)2,100萬日圓33.3萬日圓/㎡6,500萬日圓960
福工大前2,500萬日圓34.7萬日圓/㎡3,650萬日圓759
香椎花園前3,400萬日圓45.3萬日圓/㎡4,200萬日圓1058
西鉄香椎3,350萬日圓44.8萬日圓/㎡9,400萬日圓857
三苫1,800萬日圓24.2萬日圓/㎡3,500萬日圓1051
舞松原1,650萬日圓22.7萬日圓/㎡4,000萬日圓1149

福岡市東区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,500萬日圓70 m²362
4LDK2,800萬日圓85 m²151
1K970萬日圓20 m²123
2LDK2,200萬日圓60 m²89
1LDK1,700萬日圓25 m²70
1DK1,500萬日圓25 m²30

福岡市東区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,100萬日圓（每㎡43.3萬日圓，共309筆）。

福岡市東区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,050萬日圓（共216筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。