Sakurajima over Kagoshima
写真：Sakurajima over Kagoshima · Tuan P. / Unsplash

鹿児島市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,200万円
29万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
2,500万円
2024年比 -4.3%
住宅地 ㎡単価（取引）
7.8万円/㎡
5年で+30.0%
2025年の取引件数
1,065
鹿児島県内 13エリア中 1位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約1.3%と、前の5年の年3.8%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

鹿児島県と連動

マンションの㎡単価は鹿児島県平均とほぼ同水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約25%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の62%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約14%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は755万円〜3,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は2%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は1.8%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は15.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は7.4%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.8万円）の約38年分です（広域では約43.2年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は18%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+3%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、44%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が9%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

鹿児島市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
580,970
2020年比 -2.0%
鹿児島県：-4.7%
2025年の転入超過
-1,146
人口千人あたり -1.97
鹿児島県：-3.31
空き家率（2023年）
15.3%
うち賃貸・売却用以外の空き家 7.4%
鹿児島県：20.5%
家賃の中央値（2023年）
4.8万円
月額・借家全体
鹿児島県：4.2万円
大地震のリスク
17.9%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
鹿児島県：15.6%
公示地価（2026年）
8.1万円/㎡
1年 +0.8%・5年 +3.0%
鹿児島県：1.9万円/㎡
洪水リスク
43.6%
地価公示地点101か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 8.9%）
鹿児島県：27.0%
土砂災害リスク
3.0%
地価公示地点101か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
鹿児島県：4.6%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

鹿児島市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q3

640万円

9.8万円/㎡

  • 鴨池新町
  • 南鹿児島 · 徒歩18分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1977年築
標準的2026 Q2

2,400万円

26.7万円/㎡

  • 武
  • 鹿児島中央 · 徒歩8分
  • 4LDK · 90 m²
  • 1996年築
高価格帯2026 Q2

3,100万円

44.3万円/㎡

  • 上荒田町
  • 鹿児島中央 · 徒歩14分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2003年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

820万円

5万円/㎡

  • 原良
  • 鹿児島中央
  • 土地170㎡ · 延床165㎡
  • 1994年築
標準的2026 Q2

2,500万円

8.9万円/㎡

  • 荒田
  • 鹿児島中央 · 徒歩23分
  • 土地145㎡ · 延床280㎡
  • 1984年築
高価格帯2026 Q2

4,400万円

11.9万円/㎡

  • 鴨池
  • 鹿児島中央
  • 土地170㎡ · 延床370㎡
  • 1988年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20071,600万円2,200万円
20081,600万円2,100万円
20091,600万円1,900万円
20101,900万円2,200万円
20111,800万円2,100万円
20121,600万円2,200万円
20131,600万円2,000万円
20141,600万円2,000万円
20151,700万円2,300万円
20161,600万円2,300万円
20171,800万円2,300万円
20181,700万円2,400万円
20191,900万円2,500万円
20202,100万円2,400万円
20212,100万円2,550万円
20221,700万円2,200万円
20231,800万円2,600万円
20242,200万円2,600万円
20252,200万円2,500万円
2026年（途中まで）2,600万円2,500万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約38%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200722.9万円/㎡17.5万円/㎡7.5万円/㎡
200821.4万円/㎡17.5万円/㎡8.3万円/㎡
200922.7万円/㎡15.3万円/㎡5.9万円/㎡
201026.7万円/㎡16万円/㎡6.3万円/㎡
201123.2万円/㎡15.3万円/㎡6.7万円/㎡
201222.9万円/㎡17.6万円/㎡6.5万円/㎡
201322.5万円/㎡17万円/㎡6.3万円/㎡
201422.3万円/㎡15.6万円/㎡6.1万円/㎡
201524万円/㎡17.6万円/㎡6万円/㎡
201623.1万円/㎡18.8万円/㎡5.9万円/㎡
201725.5万円/㎡18.9万円/㎡6.8万円/㎡
201824.1万円/㎡20万円/㎡6万円/㎡
201926.3万円/㎡21万円/㎡5.7万円/㎡
202029.7万円/㎡22.2万円/㎡6万円/㎡
202128.6万円/㎡19.3万円/㎡6.8万円/㎡
202226.9万円/㎡17.6万円/㎡7.5万円/㎡
202327.4万円/㎡19.2万円/㎡6.8万円/㎡
202430.8万円/㎡18.9万円/㎡7.4万円/㎡
202529万円/㎡18万円/㎡7.8万円/㎡
2026年（途中まで）33.5万円/㎡15.8万円/㎡7万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築19年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築30年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約3.7%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–32万円/㎡
1–31.2万円/㎡
2–33.8万円/㎡
3–32.7万円/㎡
4–28.9万円/㎡
548万円/㎡30万円/㎡
643.5万円/㎡30.9万円/㎡
747.7万円/㎡27.5万円/㎡
8–23.7万円/㎡
9–31.4万円/㎡
1044.3万円/㎡26万円/㎡
11–23.6万円/㎡
1238.1万円/㎡21万円/㎡
1338.9万円/㎡21.7万円/㎡
14–20万円/㎡
1532.2万円/㎡23.7万円/㎡
1638.9万円/㎡19.4万円/㎡
1736.7万円/㎡20万円/㎡
1837.6万円/㎡20万円/㎡
1935.6万円/㎡19.8万円/㎡
2029.4万円/㎡18.1万円/㎡
2133.8万円/㎡18.8万円/㎡
2236.3万円/㎡14.7万円/㎡
2329.3万円/㎡16.3万円/㎡
2436.5万円/㎡14.8万円/㎡
2530.8万円/㎡16万円/㎡
26–14万円/㎡
2726万円/㎡14.8万円/㎡
28–15万円/㎡
29–15.8万円/㎡
3021.4万円/㎡14.7万円/㎡
3117.1万円/㎡13.7万円/㎡
3218.7万円/㎡14.2万円/㎡
3316万円/㎡13.5万円/㎡
3417.3万円/㎡13.5万円/㎡
3512.3万円/㎡11.8万円/㎡
3614.7万円/㎡12.8万円/㎡
37–10.8万円/㎡
3815万円/㎡11.4万円/㎡
39–11.5万円/㎡
4018.5万円/㎡11.8万円/㎡
4117.5万円/㎡8.8万円/㎡
42–8.9万円/㎡
43–9.5万円/㎡
4416.5万円/㎡6.5万円/㎡
4514.3万円/㎡9.3万円/㎡
46–9.2万円/㎡
4714.7万円/㎡10.4万円/㎡
48–9.3万円/㎡
49–9.7万円/㎡
50–10.5万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–21.5万円/㎡31.6万円/㎡–
2008–20万円/㎡32.9万円/㎡–
2009–20万円/㎡32万円/㎡–
2010–18.8万円/㎡34万円/㎡–
2011–20万円/㎡32.5万円/㎡–
2012–19.3万円/㎡29万円/㎡–
2013–21.3万円/㎡30.8万円/㎡–
2014–17.8万円/㎡30.7万円/㎡–
2015–22万円/㎡31.6万円/㎡–
2016–20.6万円/㎡34.3万円/㎡–
201712.9万円/㎡21.5万円/㎡32万円/㎡–
201812万円/㎡21万円/㎡30.7万円/㎡–
2019–24万円/㎡32.7万円/㎡–
2020–18.5万円/㎡32.9万円/㎡50万円/㎡
2021–22.9万円/㎡32.7万円/㎡43.8万円/㎡
2022–20万円/㎡34.7万円/㎡–
2023–16.1万円/㎡38.2万円/㎡43.5万円/㎡
2024–18.3万円/㎡36万円/㎡47.3万円/㎡
2025–21.5万円/㎡37.5万円/㎡–
2026年（途中まで）–22.9万円/㎡––
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200713.6万円/㎡14.3万円/㎡25万円/㎡–
200813.8万円/㎡15.2万円/㎡25.7万円/㎡–
200911.9万円/㎡12.9万円/㎡25.9万円/㎡–
201012.3万円/㎡13.6万円/㎡25.6万円/㎡–
201110.2万円/㎡13.6万円/㎡21.1万円/㎡28万円/㎡
201211.8万円/㎡13.1万円/㎡18.4万円/㎡26.3万円/㎡
201311.3万円/㎡13万円/㎡19万円/㎡26.7万円/㎡
201410.9万円/㎡13.3万円/㎡20万円/㎡25万円/㎡
201510.2万円/㎡13.8万円/㎡19.6万円/㎡27.4万円/㎡
201611.9万円/㎡14.2万円/㎡22.3万円/㎡26.7万円/㎡
201711.1万円/㎡13.5万円/㎡19.4万円/㎡27.5万円/㎡
201812.2万円/㎡14.2万円/㎡18万円/㎡27.9万円/㎡
20199.9万円/㎡14万円/㎡20.7万円/㎡28万円/㎡
202011.4万円/㎡12.9万円/㎡20万円/㎡28.2万円/㎡
20218.1万円/㎡13.8万円/㎡18.3万円/㎡28.9万円/㎡
202210.3万円/㎡13.7万円/㎡20万円/㎡28万円/㎡
20239.6万円/㎡11.7万円/㎡20.8万円/㎡32.4万円/㎡
20249.2万円/㎡12.5万円/㎡20万円/㎡24.4万円/㎡
20259.4万円/㎡12.3万円/㎡18.9万円/㎡25万円/㎡
2026年（途中まで）7.3万円/㎡13万円/㎡––

鹿児島市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
鹿児島中央2,200万円31.2万円/㎡2,950万円18698
鹿児島2,300万円30万円/㎡1,900万円13365
谷山(ＪＲ)2,500万円34.5万円/㎡3,150万円14160
宇宿1,850万円24万円/㎡3,000万円13159
広木––1,700万円23116
南鹿児島1,500万円18.3万円/㎡3,000万円16116
郡元(ＪＲ)2,800万円37.5万円/㎡2,900万円16109
坂之上––2,050万円1286
慈眼寺––3,500万円1065
上伊集院––2,100万円1549
五位野––2,000万円1221
喜入––1,400万円915

鹿児島市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,500万円70 m²204
4LDK2,600万円85 m²62
1K250万円20 m²61
2LDK2,500万円60 m²57
2DK450万円45 m²15
1LDK660万円45 m²12

鹿児島市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,200万円（㎡単価29万円/㎡、160件）です。

鹿児島市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,500万円（494件）です。

鹿児島市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は-2.3%、住宅地㎡単価は+30.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。