指宿市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 400万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 1.1万円/㎡
- 5年で+19.6%
- 2025年の取引件数
- 77
- 鹿児島県内 13エリア中 9位（㎡単価）
データから見えること
長期的な緩やかな下落
戸建ての㎡単価は10年にわたり下落しており、直近は年約2.7%のペースです。価格は手頃ですが資産価値の上昇は期待しにくく、投資より居住目的に向いています。
鹿児島県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は鹿児島県平均より57%低い水準です。10年前の差は46%で、周辺から取り残されつつあります。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は120万円〜1,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は8.1%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約4人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は24.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は19.9%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は12%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は下落が続く
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で-2%、5年で-11%変化しました。
災害区域にかかる地点は少ない
公示地価地点のほとんどは浸水・津波・土砂災害の想定区域外にあります。
指宿市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 35,839
- 2020年比 -8.1%
- 鹿児島県：-4.7%
- 2025年の転入超過
- -144
- 人口千人あたり -4.02
- 鹿児島県：-3.31
- 空き家率（2023年）
- 24.8%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 19.9%
- 鹿児島県：20.5%
- 家賃の中央値（2023年）
- 3.4万円
- 月額・借家全体
- 鹿児島県：4.2万円
- 大地震のリスク
- 12.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 鹿児島県：15.6%
- 公示地価（2026年）
- 9,100円/㎡
- 1年 -2.1%・5年 -10.7%
- 鹿児島県：1.9万円/㎡
- 洪水リスク
- 0.0%
- 地価公示地点10か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 鹿児島県：27.0%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点10か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 鹿児島県：4.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
指宿市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
140万円
2万円/㎡
- 山川岡児ケ水
- 西大山
- 土地310㎡ · 延床70㎡
- 1986年築
460万円
3.4万円/㎡
- 山川潮見町
- 山川
- 土地440㎡ · 延床135㎡
- 1993年築
1,800万円
12万円/㎡
- 十二町
- 指宿 · 徒歩9分
- 土地300㎡ · 延床150㎡
- 1996年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2008 | 900万円 |
| 2009 | 830万円 |
| 2010 | 750万円 |
| 2011 | 845万円 |
| 2012 | 865万円 |
| 2013 | 800万円 |
| 2014 | 760万円 |
| 2015 | 470万円 |
| 2016 | 485万円 |
| 2017 | 455万円 |
| 2018 | 650万円 |
| 2019 | 540万円 |
| 2020 | 400万円 |
| 2021 | 375万円 |
| 2022 | 300万円 |
| 2023 | 400万円 |
| 2024 | 365万円 |
| 2025 | 400万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2008 | 8.1万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2009 | 5.9万円/㎡ | 1.2万円/㎡ |
| 2010 | 5.6万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2011 | 7.4万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2012 | 10万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2013 | 7.3万円/㎡ | 1.1万円/㎡ |
| 2014 | 6.8万円/㎡ | 9,300円/㎡ |
| 2015 | 4.5万円/㎡ | 8,500円/㎡ |
| 2016 | 6.5万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2017 | 4.7万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2018 | 5万円/㎡ | 9,300円/㎡ |
| 2019 | 5.4万円/㎡ | 8,200円/㎡ |
| 2020 | 4.3万円/㎡ | 9,200円/㎡ |
| 2021 | 4.5万円/㎡ | 8,900円/㎡ |
| 2022 | 3.5万円/㎡ | 1万円/㎡ |
| 2023 | 4.6万円/㎡ | 9,100円/㎡ |
| 2024 | 4.1万円/㎡ | 9,500円/㎡ |
| 2025 | 4.3万円/㎡ | 1.1万円/㎡ |
指宿市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 指宿 | – | – | 625万円 | 12 | 42 |
| 二月田 | – | – | 480万円 | 19 | 23 |
| 山川 | – | – | 100万円 | 21 | 15 |
| 大山(鹿児島) | – | – | 320万円 | 21 | 11 |
指宿市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は400万円（43件）です。
指宿市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+19.6%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。