上田市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 1,100万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 2万円/㎡
- 5年で0.0%
- 2025年の取引件数
- 330
- 長野県内 24エリア中 16位（㎡単価）
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約5.6%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
長野県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は長野県平均より32%低い水準です。10年前の差は2%で、周辺から取り残されつつあります。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は510万円〜2,300万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は6.3%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は16%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は8.1%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は5%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+0%、5年で+0%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、60%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が7%）、7%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
上田市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 144,350
- 2020年比 -6.3%
- 長野県：-4.5%
- 2025年の転入超過
- -153
- 人口千人あたり -1.06
- 長野県：-0.72
- 空き家率（2023年）
- 16.0%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 8.1%
- 長野県：20.1%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.7万円
- 月額・借家全体
- 長野県：4.9万円
- 大地震のリスク
- 4.7%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 長野県：19.8%
- 公示地価（2026年）
- 4万円/㎡
- 1年 +0.4%・5年 +0.2%
- 長野県：3万円/㎡
- 洪水リスク
- 60.0%
- 地価公示地点15か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 6.7%）
- 長野県：55.7%
- 土砂災害リスク
- 6.7%
- 地価公示地点15か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 長野県：7.5%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
上田市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
600万円
12万円/㎡
- 常入
- 上田
- 3LDK · 50 m²
- 1991年築
1,500万円
30万円/㎡
- 常入
- 上田
- 2LDK · 50 m²
- 1991年築
2,600万円
34.7万円/㎡
- 天神
- 上田 · 徒歩9分
- 3LDK · 75 m²
- 2003年築
戸建て
430万円
3.4万円/㎡
- 八木沢
- 八木沢 · 徒歩8分
- 土地290㎡ · 延床125㎡
- 1993年築
1,500万円
3.6万円/㎡
- 中之条
- 三好町 · 徒歩11分
- 土地670㎡ · 延床420㎡
- 1991年築
2,900万円
32.2万円/㎡
- 小牧
- 信濃国分寺 · 徒歩23分
- 土地420㎡ · 延床90㎡
- 2019年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 1,300万円 |
| 2008 | 1,200万円 |
| 2009 | 1,000万円 |
| 2010 | 1,350万円 |
| 2011 | 1,600万円 |
| 2012 | 1,400万円 |
| 2013 | 1,400万円 |
| 2014 | 1,100万円 |
| 2015 | 1,400万円 |
| 2016 | 1,400万円 |
| 2017 | 1,300万円 |
| 2018 | 1,500万円 |
| 2019 | 1,300万円 |
| 2020 | 1,650万円 |
| 2021 | 1,400万円 |
| 2022 | 1,300万円 |
| 2023 | 1,300万円 |
| 2024 | 1,300万円 |
| 2025 | 1,100万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,800万円 |
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| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 10.7万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2008 | 8.3万円/㎡ | 2.5万円/㎡ |
| 2009 | 9.4万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2010 | 10.4万円/㎡ | 2.9万円/㎡ |
| 2011 | 10.6万円/㎡ | 2.5万円/㎡ |
| 2012 | 9.5万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2013 | 10万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2014 | 10万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2015 | 9.4万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2016 | 10.3万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2017 | 10.2万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2018 | 11.3万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2019 | 10.2万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2020 | 11.5万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2021 | 10万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2022 | 9.4万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2023 | 9万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2024 | 8.2万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2025 | 8.1万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 9.3万円/㎡ | 2.8万円/㎡ |
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| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 25.5万円/㎡ |
| 1 | 25.7万円/㎡ |
| 28 | 8.1万円/㎡ |
| 29 | 7.8万円/㎡ |
| 30 | 10万円/㎡ |
| 31 | 7.6万円/㎡ |
| 32 | 8.9万円/㎡ |
| 33 | 5.3万円/㎡ |
| 34 | 5万円/㎡ |
| 35 | 6万円/㎡ |
| 36 | 4.7万円/㎡ |
| 37 | 10.2万円/㎡ |
| 38 | 8.4万円/㎡ |
| 39 | 3.6万円/㎡ |
| 40 | 7万円/㎡ |
| 41 | 4.8万円/㎡ |
| 42 | 5.8万円/㎡ |
| 43 | 4.1万円/㎡ |
| 44 | 5.1万円/㎡ |
| 45 | 6.7万円/㎡ |
| 46 | 5.2万円/㎡ |
| 48 | 4.2万円/㎡ |
| 49 | 2.6万円/㎡ |
| 50 | 4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 10万円/㎡ | 8.5万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 4.6万円/㎡ | 9.1万円/㎡ | 27.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 5.3万円/㎡ | 10万円/㎡ | – | – |
| 2010 | – | 9.6万円/㎡ | 25.8万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 9.5万円/㎡ | – | 25万円/㎡ |
| 2012 | 7.3万円/㎡ | 8.8万円/㎡ | – | 28.2万円/㎡ |
| 2013 | 6.3万円/㎡ | 8.6万円/㎡ | – | 25.7万円/㎡ |
| 2014 | 6.7万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | – | – |
| 2015 | 4.2万円/㎡ | 7万円/㎡ | – | – |
| 2016 | 6.4万円/㎡ | 7.9万円/㎡ | – | 24.5万円/㎡ |
| 2017 | 4.7万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | – | 25.8万円/㎡ |
| 2018 | – | 6.8万円/㎡ | – | 24.8万円/㎡ |
| 2019 | 4.3万円/㎡ | 8.4万円/㎡ | – | 27.1万円/㎡ |
| 2020 | 4.4万円/㎡ | 8.1万円/㎡ | – | 24.9万円/㎡ |
| 2021 | 3.6万円/㎡ | 7.5万円/㎡ | – | – |
| 2022 | 3.9万円/㎡ | 7.8万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 4.5万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 4.8万円/㎡ | 6.1万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 5.5万円/㎡ | 6.8万円/㎡ | – | – |
上田市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 上田 | 2,400万円 | 34.3万円/㎡ | 1,600万円 | 16 | 181 |
| 大屋 | – | – | 615万円 | 18 | 77 |
| 信濃国分寺 | – | – | 2,450万円 | 18 | 51 |
| 上田原 | – | – | 1,200万円 | 15 | 48 |
| 城下(長野) | – | – | 1,600万円 | 10 | 21 |
| 赤坂上 | – | – | 1,400万円 | 14 | 21 |
| 下之郷 | – | – | 280万円 | 22 | 17 |
| 三好町 | – | – | 1,900万円 | 8 | 17 |
| 中塩田 | – | – | 2,650万円 | 8 | 14 |
| 西上田 | – | – | 1,150万円 | 16 | 14 |
| 塩田町 | – | – | 690万円 | 15 | 13 |
| 舞田 | – | – | 520万円 | 10 | 12 |
| 別所温泉 | – | – | 410万円 | 7 | 10 |
| 大学前(長野) | – | – | 1,300万円 | 6 | 10 |
上田市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,600万円 | 75 m² | 11 |
上田市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,100万円（162件）です。
上田市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は0.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。