上田市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 1,100萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 2萬日圓/㎡
- 5年 0.0%
- 2025年成交筆數
- 330
- 在長野県24個地區中排名第16（每㎡價格）
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約5.6%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
落後於長野県
獨棟每㎡價格比長野県平均低32%。十年前差距為2%，正逐漸落後於周邊。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
成交減少
近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於510萬日圓至2,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-6%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置住宅多
2023年空屋率為16%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔8.1%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為5%。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+0%，五年變化+0%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，60%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，7%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在上田市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 144,350
- 較2020年 -6.3%
- 長野県：-4.5%
- 2025年淨遷入
- -153
- 每千人 -1.06
- 長野県：-0.72
- 空屋率（2023年）
- 16.0%
- 非出租或出售的空屋 8.1%
- 長野県：20.1%
- 租金中位數（2023年）
- 4.7萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 長野県：4.9萬日圓
- 強震風險
- 4.7%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 長野県：19.8%
- 公示地價（2026年）
- 4萬日圓/㎡
- 1年 +0.4%・5年 +0.2%
- 長野県：3萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 60.0%
- 15個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 6.7%）
- 長野県：55.7%
- 土石災害風險
- 6.7%
- 15個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 長野県：7.5%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
上田市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
600萬日圓
12萬日圓/㎡
- 常入
- 上田
- 3LDK · 50 m²
- 1991年建
1,500萬日圓
30萬日圓/㎡
- 常入
- 上田
- 2LDK · 50 m²
- 1991年建
2,600萬日圓
34.7萬日圓/㎡
- 天神
- 上田 · 步行9分
- 3LDK · 75 m²
- 2003年建
獨棟
430萬日圓
3.4萬日圓/㎡
- 八木沢
- 八木沢 · 步行8分
- 土地290㎡ · 樓地板125㎡
- 1993年建
1,500萬日圓
3.6萬日圓/㎡
- 中之条
- 三好町 · 步行11分
- 土地670㎡ · 樓地板420㎡
- 1991年建
2,900萬日圓
32.2萬日圓/㎡
- 小牧
- 信濃国分寺 · 步行23分
- 土地420㎡ · 樓地板90㎡
- 2019年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 1,300萬日圓 |
| 2008 | 1,200萬日圓 |
| 2009 | 1,000萬日圓 |
| 2010 | 1,350萬日圓 |
| 2011 | 1,600萬日圓 |
| 2012 | 1,400萬日圓 |
| 2013 | 1,400萬日圓 |
| 2014 | 1,100萬日圓 |
| 2015 | 1,400萬日圓 |
| 2016 | 1,400萬日圓 |
| 2017 | 1,300萬日圓 |
| 2018 | 1,500萬日圓 |
| 2019 | 1,300萬日圓 |
| 2020 | 1,650萬日圓 |
| 2021 | 1,400萬日圓 |
| 2022 | 1,300萬日圓 |
| 2023 | 1,300萬日圓 |
| 2024 | 1,300萬日圓 |
| 2025 | 1,100萬日圓 |
| 2026年（部分） | 1,800萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 10.7萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2008 | 8.3萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2009 | 9.4萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2010 | 10.4萬日圓/㎡ | 2.9萬日圓/㎡ |
| 2011 | 10.6萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2012 | 9.5萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2013 | 10萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2014 | 10萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2015 | 9.4萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2016 | 10.3萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2017 | 10.2萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2018 | 11.3萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2019 | 10.2萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2020 | 11.5萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2021 | 10萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2022 | 9.4萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2023 | 9萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2024 | 8.2萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2025 | 8.1萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 9.3萬日圓/㎡ | 2.8萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 25.5萬日圓/㎡ |
| 1 | 25.7萬日圓/㎡ |
| 28 | 8.1萬日圓/㎡ |
| 29 | 7.8萬日圓/㎡ |
| 30 | 10萬日圓/㎡ |
| 31 | 7.6萬日圓/㎡ |
| 32 | 8.9萬日圓/㎡ |
| 33 | 5.3萬日圓/㎡ |
| 34 | 5萬日圓/㎡ |
| 35 | 6萬日圓/㎡ |
| 36 | 4.7萬日圓/㎡ |
| 37 | 10.2萬日圓/㎡ |
| 38 | 8.4萬日圓/㎡ |
| 39 | 3.6萬日圓/㎡ |
| 40 | 7萬日圓/㎡ |
| 41 | 4.8萬日圓/㎡ |
| 42 | 5.8萬日圓/㎡ |
| 43 | 4.1萬日圓/㎡ |
| 44 | 5.1萬日圓/㎡ |
| 45 | 6.7萬日圓/㎡ |
| 46 | 5.2萬日圓/㎡ |
| 48 | 4.2萬日圓/㎡ |
| 49 | 2.6萬日圓/㎡ |
| 50 | 4萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 10萬日圓/㎡ | 8.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2008 | 4.6萬日圓/㎡ | 9.1萬日圓/㎡ | 27.8萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 5.3萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ | – | – |
| 2010 | – | 9.6萬日圓/㎡ | 25.8萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 9.5萬日圓/㎡ | – | 25萬日圓/㎡ |
| 2012 | 7.3萬日圓/㎡ | 8.8萬日圓/㎡ | – | 28.2萬日圓/㎡ |
| 2013 | 6.3萬日圓/㎡ | 8.6萬日圓/㎡ | – | 25.7萬日圓/㎡ |
| 2014 | 6.7萬日圓/㎡ | 10.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2015 | 4.2萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ | – | – |
| 2016 | 6.4萬日圓/㎡ | 7.9萬日圓/㎡ | – | 24.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | 4.7萬日圓/㎡ | 9.2萬日圓/㎡ | – | 25.8萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 6.8萬日圓/㎡ | – | 24.8萬日圓/㎡ |
| 2019 | 4.3萬日圓/㎡ | 8.4萬日圓/㎡ | – | 27.1萬日圓/㎡ |
| 2020 | 4.4萬日圓/㎡ | 8.1萬日圓/㎡ | – | 24.9萬日圓/㎡ |
| 2021 | 3.6萬日圓/㎡ | 7.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | 3.9萬日圓/㎡ | 7.8萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 4.5萬日圓/㎡ | 8.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 4.8萬日圓/㎡ | 6.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 5.5萬日圓/㎡ | 6.8萬日圓/㎡ | – | – |
上田市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 上田 | 2,400萬日圓 | 34.3萬日圓/㎡ | 1,600萬日圓 | 16 | 181 |
| 大屋 | – | – | 615萬日圓 | 18 | 77 |
| 信濃国分寺 | – | – | 2,450萬日圓 | 18 | 51 |
| 上田原 | – | – | 1,200萬日圓 | 15 | 48 |
| 城下(長野) | – | – | 1,600萬日圓 | 10 | 21 |
| 赤坂上 | – | – | 1,400萬日圓 | 14 | 21 |
| 下之郷 | – | – | 280萬日圓 | 22 | 17 |
| 三好町 | – | – | 1,900萬日圓 | 8 | 17 |
| 中塩田 | – | – | 2,650萬日圓 | 8 | 14 |
| 西上田 | – | – | 1,150萬日圓 | 16 | 14 |
| 塩田町 | – | – | 690萬日圓 | 15 | 13 |
| 舞田 | – | – | 520萬日圓 | 10 | 12 |
| 別所温泉 | – | – | 410萬日圓 | 7 | 10 |
| 大学前(長野) | – | – | 1,300萬日圓 | 6 | 10 |
上田市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,600萬日圓 | 75 m² | 11 |
上田市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,100萬日圓（共162筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。