Sakurajima over Kagoshima
照片：Sakurajima over Kagoshima · Tuan P. / Unsplash

鹿児島市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,200萬日圓
29萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,500萬日圓
較2024年 -4.3%
住宅用地每㎡（成交）
7.8萬日圓/㎡
5年 +30.0%
2025年成交筆數
1,065
在鹿児島県13個地區中排名第1（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約1.3%，低於前五年的3.8%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

與鹿児島県同步

公寓每㎡價格與鹿児島県平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約25%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中62%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約14%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於755萬日圓至3,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為15.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.4%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.8萬日圓）的38年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為18%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+3%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，44%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，3%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在鹿児島市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
580,970
較2020年 -2.0%
鹿児島県：-4.7%
2025年淨遷入
-1,146
每千人 -1.97
鹿児島県：-3.31
空屋率（2023年）
15.3%
非出租或出售的空屋 7.4%
鹿児島県：20.5%
租金中位數（2023年）
4.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
鹿児島県：4.2萬日圓
強震風險
17.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
鹿児島県：15.6%
公示地價（2026年）
8.1萬日圓/㎡
1年 +0.8%・5年 +3.0%
鹿児島県：1.9萬日圓/㎡
洪水風險
43.6%
101個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 8.9%）
鹿児島県：27.0%
土石災害風險
3.0%
101個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
鹿児島県：4.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

鹿児島市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q3

640萬日圓

9.8萬日圓/㎡

  • 鴨池新町
  • 南鹿児島 · 步行18分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1977年建
典型2026 Q2

2,400萬日圓

26.7萬日圓/㎡

  • 武
  • 鹿児島中央 · 步行8分
  • 4LDK · 90 m²
  • 1996年建
較高價位2026 Q2

3,100萬日圓

44.3萬日圓/㎡

  • 上荒田町
  • 鹿児島中央 · 步行14分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2003年建

獨棟

較低價位2025 Q3

820萬日圓

5萬日圓/㎡

  • 原良
  • 鹿児島中央
  • 土地170㎡ · 樓地板165㎡
  • 1994年建
典型2026 Q2

2,500萬日圓

8.9萬日圓/㎡

  • 荒田
  • 鹿児島中央 · 步行23分
  • 土地145㎡ · 樓地板280㎡
  • 1984年建
較高價位2026 Q2

4,400萬日圓

11.9萬日圓/㎡

  • 鴨池
  • 鹿児島中央
  • 土地170㎡ · 樓地板370㎡
  • 1988年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,600萬日圓2,200萬日圓
20081,600萬日圓2,100萬日圓
20091,600萬日圓1,900萬日圓
20101,900萬日圓2,200萬日圓
20111,800萬日圓2,100萬日圓
20121,600萬日圓2,200萬日圓
20131,600萬日圓2,000萬日圓
20141,600萬日圓2,000萬日圓
20151,700萬日圓2,300萬日圓
20161,600萬日圓2,300萬日圓
20171,800萬日圓2,300萬日圓
20181,700萬日圓2,400萬日圓
20191,900萬日圓2,500萬日圓
20202,100萬日圓2,400萬日圓
20212,100萬日圓2,550萬日圓
20221,700萬日圓2,200萬日圓
20231,800萬日圓2,600萬日圓
20242,200萬日圓2,600萬日圓
20252,200萬日圓2,500萬日圓
2026年（部分）2,600萬日圓2,500萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約38%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200722.9萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
200821.4萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡
200922.7萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡5.9萬日圓/㎡
201026.7萬日圓/㎡16萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
201123.2萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡
201222.9萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡
201322.5萬日圓/㎡17萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
201422.3萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
201524萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201623.1萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡5.9萬日圓/㎡
201725.5萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
201824.1萬日圓/㎡20萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201926.3萬日圓/㎡21萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
202029.7萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
202128.6萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
202226.9萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
202327.4萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
202430.8萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡
202529萬日圓/㎡18萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡
2026年（部分）33.5萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約19年時每㎡價格下跌約四分之一，約30年時跌至一半。25年後仍每年下跌約3.7%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–32萬日圓/㎡
1–31.2萬日圓/㎡
2–33.8萬日圓/㎡
3–32.7萬日圓/㎡
4–28.9萬日圓/㎡
548萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
643.5萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡
747.7萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
8–23.7萬日圓/㎡
9–31.4萬日圓/㎡
1044.3萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
11–23.6萬日圓/㎡
1238.1萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
1338.9萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
14–20萬日圓/㎡
1532.2萬日圓/㎡23.7萬日圓/㎡
1638.9萬日圓/㎡19.4萬日圓/㎡
1736.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
1837.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
1935.6萬日圓/㎡19.8萬日圓/㎡
2029.4萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡
2133.8萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡
2236.3萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
2329.3萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡
2436.5萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡
2530.8萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
26–14萬日圓/㎡
2726萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡
28–15萬日圓/㎡
29–15.8萬日圓/㎡
3021.4萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
3117.1萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡
3218.7萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡
3316萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
3417.3萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
3512.3萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡
3614.7萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡
37–10.8萬日圓/㎡
3815萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
39–11.5萬日圓/㎡
4018.5萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡
4117.5萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
42–8.9萬日圓/㎡
43–9.5萬日圓/㎡
4416.5萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡
4514.3萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
46–9.2萬日圓/㎡
4714.7萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡
48–9.3萬日圓/㎡
49–9.7萬日圓/㎡
50–10.5萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–21.5萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
2008–20萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡–
2009–20萬日圓/㎡32萬日圓/㎡–
2010–18.8萬日圓/㎡34萬日圓/㎡–
2011–20萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡–
2012–19.3萬日圓/㎡29萬日圓/㎡–
2013–21.3萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡–
2014–17.8萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡–
2015–22萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
2016–20.6萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡–
201712.9萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡32萬日圓/㎡–
201812萬日圓/㎡21萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡–
2019–24萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡–
2020–18.5萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
2021–22.9萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡43.8萬日圓/㎡
2022–20萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡–
2023–16.1萬日圓/㎡38.2萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡
2024–18.3萬日圓/㎡36萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡
2025–21.5萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡–
2026年（部分）–22.9萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200713.6萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
200813.8萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡–
200911.9萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡–
201012.3萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡–
201110.2萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201211.8萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
201311.3萬日圓/㎡13萬日圓/㎡19萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
201410.9萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201510.2萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡
201611.9萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
201711.1萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡19.4萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
201812.2萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡18萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡
20199.9萬日圓/㎡14萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
202011.4萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡
20218.1萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡
202210.3萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
20239.6萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡
20249.2萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡
20259.4萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
2026年（部分）7.3萬日圓/㎡13萬日圓/㎡––

鹿児島市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
鹿児島中央2,200萬日圓31.2萬日圓/㎡2,950萬日圓18698
鹿児島2,300萬日圓30萬日圓/㎡1,900萬日圓13365
谷山(ＪＲ)2,500萬日圓34.5萬日圓/㎡3,150萬日圓14160
宇宿1,850萬日圓24萬日圓/㎡3,000萬日圓13159
広木––1,700萬日圓23116
南鹿児島1,500萬日圓18.3萬日圓/㎡3,000萬日圓16116
郡元(ＪＲ)2,800萬日圓37.5萬日圓/㎡2,900萬日圓16109
坂之上––2,050萬日圓1286
慈眼寺––3,500萬日圓1065
上伊集院––2,100萬日圓1549
五位野––2,000萬日圓1221
喜入––1,400萬日圓915

鹿児島市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,500萬日圓70 m²204
4LDK2,600萬日圓85 m²62
1K250萬日圓20 m²61
2LDK2,500萬日圓60 m²57
2DK450萬日圓45 m²15
1LDK660萬日圓45 m²12

鹿児島市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,200萬日圓（每㎡29萬日圓，共160筆）。

鹿児島市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,500萬日圓（共494筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。