南魚沼市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 790萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 1.2萬日圓/㎡
- 5年 -27.3%
- 2025年成交筆數
- 78
- 在新潟県25個地區中排名第18（每㎡價格）
數據透露了什麼
長期緩慢下跌
獨棟價格已下跌十年，近年年均約1.3%。價格便宜，但轉售價值可能繼續走低，較適合自住而非投資。
與新潟県同步
獨棟每㎡價格比新潟県平均低56%。十年來位置變化不大，與大市同步。
成交減少
近三年成交量比前三年少約30%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於300萬日圓至1,700萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-7%。2025年淨遷出約每千人7人，長期住房需求轉弱。
空置率一般
2023年空屋率為8.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.3%。與全國水平相若。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為4%。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-2%，五年變化-9%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，50%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在南魚沼市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 51,198
- 較2020年 -6.7%
- 新潟県：-6.0%
- 2025年淨遷入
- -360
- 每千人 -7.03
- 新潟県：-3.08
- 空屋率（2023年）
- 8.7%
- 非出租或出售的空屋 4.3%
- 新潟県：15.3%
- 租金中位數（2023年）
- 4.6萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 新潟県：4.9萬日圓
- 強震風險
- 3.6%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 新潟県：11.9%
- 公示地價（2026年）
- 1.9萬日圓/㎡
- 1年 -1.9%・5年 -9.3%
- 新潟県：2.8萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 50.0%
- 8個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 12.5%）
- 新潟県：64.2%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 8個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 新潟県：2.7%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
南魚沼市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
240萬日圓
6萬日圓/㎡
- 五郎丸
- 大沢(新潟) · 步行25分
- 土地240㎡ · 樓地板40㎡
- 1990年建
790萬日圓
7.9萬日圓/㎡
- 石打
- 石打 · 步行24分
- 土地240㎡ · 樓地板100㎡
- 1986年建
2,300萬日圓
8.2萬日圓/㎡
- 茗荷沢新田
- 浦佐
- 土地750㎡ · 樓地板280㎡
- 2010年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 915萬日圓 |
| 2008 | 1,300萬日圓 |
| 2009 | 850萬日圓 |
| 2010 | 600萬日圓 |
| 2011 | 1,000萬日圓 |
| 2012 | 650萬日圓 |
| 2013 | 555萬日圓 |
| 2014 | 680萬日圓 |
| 2015 | 500萬日圓 |
| 2016 | 650萬日圓 |
| 2017 | 910萬日圓 |
| 2018 | 1,100萬日圓 |
| 2019 | 800萬日圓 |
| 2020 | 400萬日圓 |
| 2021 | 500萬日圓 |
| 2022 | 400萬日圓 |
| 2023 | 655萬日圓 |
| 2024 | 550萬日圓 |
| 2025 | 790萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 4.8萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2008 | 5.8萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2009 | 5萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 3.9萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2011 | 4.4萬日圓/㎡ | 1.3萬日圓/㎡ |
| 2012 | 4.7萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2013 | 3.8萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | 4.3萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | 3.2萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2016 | 3萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2017 | 4萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 5.8萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2019 | 3.8萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2020 | 3萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | 3.3萬日圓/㎡ | 9,300日圓/㎡ |
| 2022 | 2.2萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2023 | 2.9萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2024 | 2.5萬日圓/㎡ | 9,100日圓/㎡ |
| 2025 | 3.8萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
南魚沼市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 六日町 | – | – | 750萬日圓 | 11 | 49 |
| 塩沢 | – | – | 840萬日圓 | 13 | 15 |
| 浦佐 | – | – | 850萬日圓 | 10 | 13 |
| 石打 | – | – | 645萬日圓 | 15 | 12 |
南魚沼市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為790萬日圓（共35筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。