Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata
照片：Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata · Susann Schuster / Unsplash

長岡市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,400萬日圓
23.6萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1,500萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
3.7萬日圓/㎡
5年 +2.8%
2025年成交筆數
501
在新潟県25個地區中排名第2（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約8.1%，快於前五年的1.6%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

與新潟県同步

公寓每㎡價格與新潟県平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約70%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中48%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約26%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於530萬日圓至2,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-6%。2025年淨遷出約每千人3.3人，長期住房需求轉弱。

空置率一般

2023年空屋率為13.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.1%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.3萬日圓）的22.2年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為14%。

公示地價仍在下跌

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化-3%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，90%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在長岡市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
251,272
較2020年 -5.9%
新潟県：-6.0%
2025年淨遷入
-825
每千人 -3.28
新潟県：-3.08
空屋率（2023年）
13.5%
非出租或出售的空屋 6.1%
新潟県：15.3%
租金中位數（2023年）
5.3萬日圓
每月，所有租賃住宅
新潟県：4.9萬日圓
強震風險
14.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
新潟県：11.9%
公示地價（2026年）
4.2萬日圓/㎡
1年 -0.6%・5年 -3.4%
新潟県：2.8萬日圓/㎡
洪水風險
90.2%
61個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 45.9%）
新潟県：64.2%
土石災害風險
0.0%
61個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
新潟県：2.7%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

長岡市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

320萬日圓

5.3萬日圓/㎡

  • 城内町
  • 長岡 · 步行7分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1984年建
典型2025 Q4

1,300萬日圓

23.6萬日圓/㎡

  • 松葉
  • 長岡
  • 3LDK · 55 m²
  • 1997年建
較高價位2025 Q4

2,800萬日圓

43.1萬日圓/㎡

  • 南町
  • 長岡 · 步行10分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2019年建

獨棟

較低價位2025 Q4

350萬日圓

2.5萬日圓/㎡

  • 寺泊野積
  • 分水
  • 土地230㎡ · 樓地板140㎡
  • 1990年建
典型2026 Q2

1,400萬日圓

11.7萬日圓/㎡

  • 泉
  • 長岡 · 步行26分
  • 土地170㎡ · 樓地板120㎡
  • 1965年建
較高價位2025 Q4

2,700萬日圓

22.5萬日圓/㎡

  • 稲保南
  • 北長岡 · 步行28分
  • 土地200㎡ · 樓地板120㎡
  • 2013年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007–1,800萬日圓
2008810萬日圓1,450萬日圓
20091,000萬日圓1,600萬日圓
20101,300萬日圓1,700萬日圓
20111,150萬日圓1,600萬日圓
2012895萬日圓1,500萬日圓
2013850萬日圓1,500萬日圓
2014900萬日圓1,400萬日圓
2015715萬日圓1,400萬日圓
2016630萬日圓1,700萬日圓
2017690萬日圓1,700萬日圓
2018850萬日圓1,600萬日圓
2019570萬日圓1,600萬日圓
2020880萬日圓1,500萬日圓
2021950萬日圓1,200萬日圓
20221,700萬日圓1,400萬日圓
20232,200萬日圓1,300萬日圓
2024645萬日圓1,500萬日圓
20251,400萬日圓1,500萬日圓
2026年（部分）–1,400萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約59%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2007–11.4萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
200813.9萬日圓/㎡10萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
200914.3萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
201018.7萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201118.4萬日圓/㎡10萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201213.8萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡4萬日圓/㎡
201314.5萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
201417.1萬日圓/㎡8萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201514.3萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
201613.9萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
201714.3萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
201814.2萬日圓/㎡11萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
201915萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
202014萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
202117.3萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
202223.6萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
202331.2萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
202419.1萬日圓/㎡8萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
202523.6萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
2026年（部分）–7.6萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
057.3萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
1–28.1萬日圓/㎡
2–24.2萬日圓/㎡
5–20.8萬日圓/㎡
1334.1萬日圓/㎡–
1430.9萬日圓/㎡–
16–9.2萬日圓/㎡
17–14.7萬日圓/㎡
18–12.4萬日圓/㎡
19–12.3萬日圓/㎡
20–13.8萬日圓/㎡
22–9.1萬日圓/㎡
23–11.4萬日圓/㎡
25–9.2萬日圓/㎡
26–6.8萬日圓/㎡
27–7.1萬日圓/㎡
28–7.5萬日圓/㎡
29–6.4萬日圓/㎡
3012.4萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
3114.9萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡
32–5.2萬日圓/㎡
33–7.9萬日圓/㎡
34–6.2萬日圓/㎡
35–6.2萬日圓/㎡
36–3.9萬日圓/㎡
37–4.8萬日圓/㎡
38–4.6萬日圓/㎡
39–6.1萬日圓/㎡
40–5.6萬日圓/㎡
41–2.2萬日圓/㎡
42–5.2萬日圓/㎡
43–4.1萬日圓/㎡
44–4.3萬日圓/㎡
45–6.8萬日圓/㎡
46–2.5萬日圓/㎡
47–3.4萬日圓/㎡
48–3.6萬日圓/㎡
49–3.7萬日圓/㎡
50–2.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20082010201220142016201820202022

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
200813.6萬日圓/㎡–
200910.8萬日圓/㎡–
201013.9萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
2011–32.9萬日圓/㎡
201213.6萬日圓/㎡–
201314萬日圓/㎡–
201415.4萬日圓/㎡–
201512.7萬日圓/㎡–
201713.6萬日圓/㎡–
201914.7萬日圓/㎡–
202014萬日圓/㎡–
202115.6萬日圓/㎡–
202214萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20079.7萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡22萬日圓/㎡–
20088.4萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡–
20099.2萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡–
20106.7萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡–
20116.3萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡–20萬日圓/㎡
20126.5萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡–21.2萬日圓/㎡
20135.4萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡–22.7萬日圓/㎡
20147.2萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡–21.5萬日圓/㎡
20155.2萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡–20.9萬日圓/㎡
20165.5萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡–23.3萬日圓/㎡
20175萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡–24萬日圓/㎡
20185.9萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡–22.9萬日圓/㎡
20195.3萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡–23.6萬日圓/㎡
20204.4萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡22.8萬日圓/㎡
20213.6萬日圓/㎡6.6萬日圓/㎡12萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡
20223.4萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡–
20233.2萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡––
20245萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡––
20253.9萬日圓/㎡7萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡–

長岡市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
長岡1,900萬日圓27.8萬日圓/㎡1,500萬日圓13480
宮内(新潟)550萬日圓13.8萬日圓/㎡2,000萬日圓1379
北長岡––1,850萬日圓1645
来迎寺––1,450萬日圓1426
見附––490萬日圓–24
寺泊––300萬日圓1116
押切––1,850萬日圓2114

長岡市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,750萬日圓70 m²50
2LDK1,850萬日圓60 m²24
1K200萬日圓20 m²15
2DK310萬日圓45 m²13

長岡市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,400萬日圓（每㎡23.6萬日圓，共49筆）。

長岡市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,500萬日圓（共212筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。