Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata
写真：Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata · Susann Schuster / Unsplash

長岡市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,400万円
23.6万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1,500万円
住宅地 ㎡単価（取引）
3.7万円/㎡
5年で+2.8%
2025年の取引件数
501
新潟県内 25エリア中 2位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約8.1%上昇し、その前の5年（年1.6%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

新潟県と連動

マンションの㎡単価は新潟県平均とほぼ同水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約70%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の48%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約26%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は530万円〜2,300万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は5.9%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約3.3人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は13.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.1%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.3万円）の約22.2年分です（広域では約27.4年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は14%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は下落が続く

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で-1%、5年で-3%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ33%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、90%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が46%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

長岡市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
251,272
2020年比 -5.9%
新潟県：-6.0%
2025年の転入超過
-825
人口千人あたり -3.28
新潟県：-3.08
空き家率（2023年）
13.5%
うち賃貸・売却用以外の空き家 6.1%
新潟県：15.3%
家賃の中央値（2023年）
5.3万円
月額・借家全体
新潟県：4.9万円
大地震のリスク
14.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
新潟県：11.9%
公示地価（2026年）
4.2万円/㎡
1年 -0.6%・5年 -3.4%
新潟県：2.8万円/㎡
洪水リスク
90.2%
地価公示地点61か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 45.9%）
新潟県：64.2%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点61か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
新潟県：2.7%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

長岡市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

320万円

5.3万円/㎡

  • 城内町
  • 長岡 · 徒歩7分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1984年築
標準的2025 Q4

1,300万円

23.6万円/㎡

  • 松葉
  • 長岡
  • 3LDK · 55 m²
  • 1997年築
高価格帯2025 Q4

2,800万円

43.1万円/㎡

  • 南町
  • 長岡 · 徒歩10分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2019年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

350万円

2.5万円/㎡

  • 寺泊野積
  • 分水
  • 土地230㎡ · 延床140㎡
  • 1990年築
標準的2026 Q2

1,400万円

11.7万円/㎡

  • 泉
  • 長岡 · 徒歩26分
  • 土地170㎡ · 延床120㎡
  • 1965年築
高価格帯2025 Q4

2,700万円

22.5万円/㎡

  • 稲保南
  • 北長岡 · 徒歩28分
  • 土地200㎡ · 延床120㎡
  • 2013年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
2007–1,800万円
2008810万円1,450万円
20091,000万円1,600万円
20101,300万円1,700万円
20111,150万円1,600万円
2012895万円1,500万円
2013850万円1,500万円
2014900万円1,400万円
2015715万円1,400万円
2016630万円1,700万円
2017690万円1,700万円
2018850万円1,600万円
2019570万円1,600万円
2020880万円1,500万円
2021950万円1,200万円
20221,700万円1,400万円
20232,200万円1,300万円
2024645万円1,500万円
20251,400万円1,500万円
2026年（途中まで）–1,400万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約59%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
2007–11.4万円/㎡4.5万円/㎡
200813.9万円/㎡10万円/㎡3.8万円/㎡
200914.3万円/㎡11.6万円/㎡3.4万円/㎡
201018.7万円/㎡10.4万円/㎡3.6万円/㎡
201118.4万円/㎡10万円/㎡3万円/㎡
201213.8万円/㎡8.8万円/㎡4万円/㎡
201314.5万円/㎡8.5万円/㎡3.2万円/㎡
201417.1万円/㎡8万円/㎡3万円/㎡
201514.3万円/㎡8.7万円/㎡3.3万円/㎡
201613.9万円/㎡10.7万円/㎡3.4万円/㎡
201714.3万円/㎡10.4万円/㎡3.5万円/㎡
201814.2万円/㎡11万円/㎡3.9万円/㎡
201915万円/㎡9.5万円/㎡3.6万円/㎡
202014万円/㎡8.8万円/㎡3.6万円/㎡
202117.3万円/㎡8.4万円/㎡3.5万円/㎡
202223.6万円/㎡7.9万円/㎡3.6万円/㎡
202331.2万円/㎡6.8万円/㎡3.5万円/㎡
202419.1万円/㎡8万円/㎡3.6万円/㎡
202523.6万円/㎡9.6万円/㎡3.7万円/㎡
2026年（途中まで）–7.6万円/㎡3.4万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
057.3万円/㎡29万円/㎡
1–28.1万円/㎡
2–24.2万円/㎡
5–20.8万円/㎡
1334.1万円/㎡–
1430.9万円/㎡–
16–9.2万円/㎡
17–14.7万円/㎡
18–12.4万円/㎡
19–12.3万円/㎡
20–13.8万円/㎡
22–9.1万円/㎡
23–11.4万円/㎡
25–9.2万円/㎡
26–6.8万円/㎡
27–7.1万円/㎡
28–7.5万円/㎡
29–6.4万円/㎡
3012.4万円/㎡6.3万円/㎡
3114.9万円/㎡6.9万円/㎡
32–5.2万円/㎡
33–7.9万円/㎡
34–6.2万円/㎡
35–6.2万円/㎡
36–3.9万円/㎡
37–4.8万円/㎡
38–4.6万円/㎡
39–6.1万円/㎡
40–5.6万円/㎡
41–2.2万円/㎡
42–5.2万円/㎡
43–4.1万円/㎡
44–4.3万円/㎡
45–6.8万円/㎡
46–2.5万円/㎡
47–3.4万円/㎡
48–3.6万円/㎡
49–3.7万円/㎡
50–2.8万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円20082010201220142016201820202022

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-2010
200813.6万円/㎡–
200910.8万円/㎡–
201013.9万円/㎡31.7万円/㎡
2011–32.9万円/㎡
201213.6万円/㎡–
201314万円/㎡–
201415.4万円/㎡–
201512.7万円/㎡–
201713.6万円/㎡–
201914.7万円/㎡–
202014万円/㎡–
202115.6万円/㎡–
202214万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
20079.7万円/㎡10.4万円/㎡22万円/㎡–
20088.4万円/㎡9.8万円/㎡19.1万円/㎡–
20099.2万円/㎡8.9万円/㎡21.7万円/㎡–
20106.7万円/㎡8.8万円/㎡20.8万円/㎡–
20116.3万円/㎡9.6万円/㎡–20万円/㎡
20126.5万円/㎡7.8万円/㎡–21.2万円/㎡
20135.4万円/㎡7.6万円/㎡–22.7万円/㎡
20147.2万円/㎡7.7万円/㎡–21.5万円/㎡
20155.2万円/㎡7.1万円/㎡–20.9万円/㎡
20165.5万円/㎡9.8万円/㎡–23.3万円/㎡
20175万円/㎡7.4万円/㎡–24万円/㎡
20185.9万円/㎡8.1万円/㎡–22.9万円/㎡
20195.3万円/㎡7.6万円/㎡–23.6万円/㎡
20204.4万円/㎡6.9万円/㎡11.3万円/㎡22.8万円/㎡
20213.6万円/㎡6.6万円/㎡12万円/㎡21.4万円/㎡
20223.4万円/㎡6.1万円/㎡14.7万円/㎡–
20233.2万円/㎡6.1万円/㎡––
20245万円/㎡6.1万円/㎡––
20253.9万円/㎡7万円/㎡14.5万円/㎡–

長岡市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
長岡1,900万円27.8万円/㎡1,500万円13480
宮内(新潟)550万円13.8万円/㎡2,000万円1379
北長岡––1,850万円1645
来迎寺––1,450万円1426
見附––490万円–24
寺泊––300万円1116
押切––1,850万円2114

長岡市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,750万円70 m²50
2LDK1,850万円60 m²24
1K200万円20 m²15
2DK310万円45 m²13

長岡市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,400万円（㎡単価23.6万円/㎡、49件）です。

長岡市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,500万円（212件）です。

長岡市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+68.8%、住宅地㎡単価は+2.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。