Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata
写真：Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata · Susann Schuster / Unsplash

新潟市中央区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,600万円
25.4万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
2,100万円
住宅地 ㎡単価（取引）
10万円/㎡
5年で+4.2%
2025年の取引件数
632
新潟県内 25エリア中 1位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約4.2%上昇し、その前の5年（年1%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

新潟県と連動

マンションの㎡単価は新潟県平均とほぼ同水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の45%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約14%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は730万円〜2,800万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は1.6%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約2.3人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は2.2%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は16.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.6%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.2万円）の約25.4年分です（広域では約27.4年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は15%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+9%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ38%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、68%が想定最大規模の浸水想定区域内、73%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

新潟都心地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

新潟市中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
177,404
2020年比 -1.6%
新潟県：-6.0%
2025年の転入超過
+414
人口千人あたり +2.33
新潟県：-3.08
空き家率（2023年）
16.4%
うち賃貸・売却用以外の空き家 5.6%
新潟県：15.3%
家賃の中央値（2023年）
5.2万円
月額・借家全体
新潟県：4.9万円
大地震のリスク
15.4%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
新潟県：11.9%
公示地価（2026年）
10.5万円/㎡
1年 +1.8%・5年 +9.4%
新潟県：2.8万円/㎡
洪水リスク
68.3%
地価公示地点41か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
新潟県：64.2%
津波リスク
73.2%
地価公示地点41か所のうち津波浸水想定区域内の割合
新潟県：12.2%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点41か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
新潟県：2.7%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 新潟都心地域 · 153 ha · 2021年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

新潟市中央区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

500万円

11.1万円/㎡

  • 弁天
  • 新潟 · 徒歩6分
  • 1LDK · 45 m²
  • 1967年築
標準的2026 Q1

1,500万円

23.1万円/㎡

  • 南出来島
  • 関屋(新潟) · 徒歩24分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2001年築
高価格帯2025 Q4

3,100万円

32.6万円/㎡

  • 川岸町
  • 新潟
  • 3LDK · 95 m²
  • 2007年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

670万円

7.4万円/㎡

  • 沼垂西
  • 新潟 · 徒歩18分
  • 土地65㎡ · 延床90㎡
  • 1977年築
標準的2026 Q1

2,000万円

11.4万円/㎡

  • 窪田町
  • 新潟
  • 土地170㎡ · 延床175㎡
  • 1978年築
高価格帯2025 Q4

3,600万円

34.3万円/㎡

  • 和合町
  • 上所 · 徒歩15分
  • 土地160㎡ · 延床105㎡
  • 2025年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
2007650万円2,650万円
2008955万円2,300万円
2009950万円2,400万円
20101,200万円2,150万円
2011900万円2,300万円
2012990万円2,100万円
2013895万円1,900万円
2014925万円2,200万円
20151,000万円2,600万円
2016980万円2,400万円
2017830万円2,600万円
20181,300万円2,800万円
20191,000万円2,300万円
20201,100万円2,500万円
20211,050万円2,600万円
20221,300万円2,700万円
20231,300万円2,300万円
20241,300万円2,300万円
20251,600万円2,100万円
2026年（途中まで）1,700万円2,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約38%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200716.5万円/㎡20万円/㎡11万円/㎡
200816万円/㎡15.7万円/㎡10万円/㎡
200915万円/㎡14万円/㎡10万円/㎡
201016.8万円/㎡13.3万円/㎡9.8万円/㎡
201115.3万円/㎡13.5万円/㎡9.6万円/㎡
201216万円/㎡10.8万円/㎡9.3万円/㎡
201315.5万円/㎡12万円/㎡8.7万円/㎡
201417万円/㎡13.7万円/㎡8.5万円/㎡
201518.1万円/㎡15.7万円/㎡8.6万円/㎡
201617.6万円/㎡13.7万円/㎡9.2万円/㎡
201716.9万円/㎡16万円/㎡9.1万円/㎡
201820万円/㎡15.1万円/㎡9.2万円/㎡
201917万円/㎡16万円/㎡9.7万円/㎡
202020万円/㎡17.3万円/㎡9.6万円/㎡
202118.2万円/㎡18.6万円/㎡10万円/㎡
202221.7万円/㎡15.7万円/㎡11万円/㎡
202320万円/㎡14.5万円/㎡9.5万円/㎡
202420万円/㎡14.5万円/㎡9.7万円/㎡
202525.4万円/㎡13.8万円/㎡10万円/㎡
2026年（途中まで）26.3万円/㎡10.2万円/㎡9.6万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築13年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築20年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約4.7%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築21年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築21年までに新築時から約56%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–34.7万円/㎡
1–36.7万円/㎡
2–36.1万円/㎡
358万円/㎡32.5万円/㎡
6–29.4万円/㎡
7–26.5万円/㎡
1336.9万円/㎡–
1438.7万円/㎡–
1539.3万円/㎡–
1637.9万円/㎡–
1736.8万円/㎡–
1833.3万円/㎡24.3万円/㎡
1931.7万円/㎡–
2028.3万円/㎡15.8万円/㎡
2128.6万円/㎡15.8万円/㎡
2227.1万円/㎡15.8万円/㎡
2325.5万円/㎡15.2万円/㎡
2425.5万円/㎡14.8万円/㎡
25–10.3万円/㎡
2624万円/㎡14万円/㎡
2723.3万円/㎡15.5万円/㎡
2828.6万円/㎡13.3万円/㎡
2920万円/㎡12.2万円/㎡
3015.6万円/㎡15.8万円/㎡
3114.3万円/㎡12.1万円/㎡
3213.1万円/㎡–
3314.8万円/㎡15.7万円/㎡
3415.7万円/㎡10.6万円/㎡
3517.8万円/㎡10万円/㎡
3613.3万円/㎡11.3万円/㎡
3716.1万円/㎡11.6万円/㎡
4013.5万円/㎡9.5万円/㎡
4112.3万円/㎡13万円/㎡
4211.8万円/㎡–
4310.2万円/㎡7.8万円/㎡
4412.9万円/㎡10.5万円/㎡
45–9万円/㎡
466万円/㎡9.2万円/㎡
477.5万円/㎡7万円/㎡
48–7.4万円/㎡
49–4.7万円/㎡
503.7万円/㎡6.5万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-2010
2007–16.9万円/㎡–
2008–16.5万円/㎡–
2009–13.7万円/㎡34.3万円/㎡
2010–14.1万円/㎡34.2万円/㎡
20116万円/㎡13.9万円/㎡29.4万円/㎡
20125.8万円/㎡15.1万円/㎡30.8万円/㎡
20136万円/㎡14.4万円/㎡28.3万円/㎡
20148.1万円/㎡16.8万円/㎡28.7万円/㎡
20158.1万円/㎡16万円/㎡32.6万円/㎡
20168万円/㎡16万円/㎡32.3万円/㎡
20178万円/㎡17万円/㎡35.4万円/㎡
20188.6万円/㎡17万円/㎡35.7万円/㎡
201910万円/㎡15万円/㎡35.4万円/㎡
202010.4万円/㎡20万円/㎡34.3万円/㎡
20217.8万円/㎡18.1万円/㎡31.7万円/㎡
20228.6万円/㎡17.6万円/㎡35万円/㎡
2023–15.6万円/㎡35.7万円/㎡
2024–15.9万円/㎡35万円/㎡
2025–18.2万円/㎡34.3万円/㎡
2026年（途中まで）–19.9万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200711.9万円/㎡15.6万円/㎡26.8万円/㎡–
200810.8万円/㎡13.5万円/㎡26.4万円/㎡–
200911.1万円/㎡13.4万円/㎡27.5万円/㎡–
20109万円/㎡13.1万円/㎡30万円/㎡–
201110.1万円/㎡12.2万円/㎡–30万円/㎡
20128.2万円/㎡11.4万円/㎡––
20137.1万円/㎡11.4万円/㎡–26.1万円/㎡
20149.5万円/㎡12.9万円/㎡–30.5万円/㎡
201510.3万円/㎡13.8万円/㎡–30.4万円/㎡
201611.4万円/㎡13万円/㎡–29.5万円/㎡
20178.7万円/㎡13.4万円/㎡22.1万円/㎡29.6万円/㎡
20189.2万円/㎡14万円/㎡20.6万円/㎡30.2万円/㎡
20197.8万円/㎡14.5万円/㎡–30.4万円/㎡
20207.2万円/㎡13万円/㎡–30.5万円/㎡
20217.4万円/㎡13.8万円/㎡–28.5万円/㎡
20226.9万円/㎡12.4万円/㎡–30.1万円/㎡
20236.7万円/㎡11.6万円/㎡––
20248.3万円/㎡12.6万円/㎡––
20258.4万円/㎡12.1万円/㎡20.3万円/㎡–
2026年（途中まで）–10万円/㎡––

新潟市中央区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
新潟1,500万円23.8万円/㎡2,300万円18951
白山(新潟)910万円16.5万円/㎡1,200万円1189
関屋(新潟)1,700万円23.4万円/㎡2,450万円1074
上所1,300万円21.4万円/㎡2,600万円1533

新潟市中央区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,000万円70 m²166
2LDK1,850万円60 m²106
1K210万円20 m²58
4LDK2,350万円85 m²36
1DK350万円30 m²34
1LDK1,100万円45 m²31
2DK620万円45 m²20

新潟市中央区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,600万円（㎡単価25.4万円/㎡、193件）です。

新潟市中央区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,100万円（223件）です。

新潟市中央区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+27.1%、住宅地㎡単価は+4.2%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。