上越市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 1,100万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 1.1万円/㎡
- 5年で-38.9%
- 2025年の取引件数
- 389
- 新潟県内 25エリア中 9位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
戸建ての㎡単価は直近5年で年約1.6%上昇し、その前の5年（年4.2%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
新潟県と連動
戸建ての㎡単価は新潟県平均より20%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約18%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は360万円〜2,475万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は6.1%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約4.1人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は0.4%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は13.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は7.5%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は7%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は下落が続く
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で-1%、5年で-7%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ34%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、62%が想定最大規模の浸水想定区域内、9%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
上越市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 176,644
- 2020年比 -6.1%
- 新潟県：-6.0%
- 2025年の転入超過
- -731
- 人口千人あたり -4.14
- 新潟県：-3.08
- 空き家率（2023年）
- 13.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 7.5%
- 新潟県：15.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.8万円
- 月額・借家全体
- 新潟県：4.9万円
- 大地震のリスク
- 7.2%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 新潟県：11.9%
- 公示地価（2026年）
- 2.6万円/㎡
- 1年 -1.4%・5年 -7.1%
- 新潟県：2.8万円/㎡
- 洪水リスク
- 62.2%
- 地価公示地点45か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 2.2%）
- 新潟県：64.2%
- 津波リスク
- 8.9%
- 地価公示地点45か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 新潟県：12.2%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点45か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 新潟県：2.7%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
上越市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
350万円
2.1万円/㎡
- 中央
- 直江津 · 徒歩8分
- 土地130㎡ · 延床165㎡
- 1988年築
1,300万円
12.4万円/㎡
- 昭和町
- 高田(新潟) · 徒歩19分
- 土地250㎡ · 延床105㎡
- 1976年築
2,800万円
32.9万円/㎡
- 稲田
- 高田(新潟)
- 土地250㎡ · 延床85㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,400万円 |
| 2008 | – | 1,000万円 |
| 2009 | – | 1,000万円 |
| 2010 | – | 980万円 |
| 2011 | – | 1,000万円 |
| 2012 | – | 1,000万円 |
| 2013 | 1,850万円 | 1,000万円 |
| 2014 | – | 1,100万円 |
| 2015 | – | 1,200万円 |
| 2016 | – | 1,200万円 |
| 2017 | – | 1,200万円 |
| 2018 | – | 930万円 |
| 2019 | – | 960万円 |
| 2020 | – | 900万円 |
| 2021 | – | 850万円 |
| 2022 | – | 745万円 |
| 2023 | – | 900万円 |
| 2024 | – | 710万円 |
| 2025 | – | 1,100万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 1,600万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 9.7万円/㎡ | 2.5万円/㎡ |
| 2008 | – | 7.5万円/㎡ | 2.8万円/㎡ |
| 2009 | – | 6.4万円/㎡ | 2.5万円/㎡ |
| 2010 | – | 6.6万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2011 | – | 6.6万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2012 | – | 7.4万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2013 | 24.4万円/㎡ | 7.1万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2014 | – | 6.9万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2015 | – | 6.2万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2016 | – | 6.8万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2017 | – | 6.2万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2018 | – | 5.4万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2019 | – | 5.1万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2020 | – | 5.4万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2021 | – | 5.5万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2022 | – | 4.5万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2023 | – | 5.7万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2024 | – | 4.6万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2025 | – | 6.8万円/㎡ | 1.1万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 10.2万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 24.8万円/㎡ |
| 1 | 26.6万円/㎡ |
| 2 | 28万円/㎡ |
| 14 | 14万円/㎡ |
| 24 | 6.8万円/㎡ |
| 25 | 7.4万円/㎡ |
| 26 | 5.3万円/㎡ |
| 27 | 5.4万円/㎡ |
| 28 | 7.1万円/㎡ |
| 29 | 6.3万円/㎡ |
| 30 | 4.5万円/㎡ |
| 32 | 5.4万円/㎡ |
| 33 | 4.1万円/㎡ |
| 34 | 3.5万円/㎡ |
| 35 | 3.9万円/㎡ |
| 36 | 3.9万円/㎡ |
| 37 | 5.9万円/㎡ |
| 38 | 7.1万円/㎡ |
| 39 | 3.2万円/㎡ |
| 40 | 3.8万円/㎡ |
| 41 | 3.1万円/㎡ |
| 42 | 2.2万円/㎡ |
| 44 | 1.2万円/㎡ |
| 45 | 3.4万円/㎡ |
| 46 | 1.7万円/㎡ |
| 47 | 2.4万円/㎡ |
| 48 | 2万円/㎡ |
| 49 | 1.2万円/㎡ |
| 50 | 1.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 4.6万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 4.5万円/㎡ | 7.7万円/㎡ | 19.3万円/㎡ | – |
| 2009 | 3.8万円/㎡ | 7.3万円/㎡ | 20万円/㎡ | – |
| 2010 | 5.4万円/㎡ | 7.8万円/㎡ | 19万円/㎡ | – |
| 2011 | 5.6万円/㎡ | 5.8万円/㎡ | – | 21.2万円/㎡ |
| 2012 | 3.7万円/㎡ | 8.3万円/㎡ | – | – |
| 2013 | 5.3万円/㎡ | 7万円/㎡ | – | 20万円/㎡ |
| 2014 | 3.9万円/㎡ | 5.9万円/㎡ | – | 21.5万円/㎡ |
| 2015 | 3.1万円/㎡ | 6.7万円/㎡ | – | 20万円/㎡ |
| 2016 | 3.5万円/㎡ | 6.3万円/㎡ | – | 22.7万円/㎡ |
| 2017 | 4.4万円/㎡ | 6万円/㎡ | – | 22.5万円/㎡ |
| 2018 | 2.5万円/㎡ | 5.6万円/㎡ | – | 23万円/㎡ |
| 2019 | 2.8万円/㎡ | 5.7万円/㎡ | – | 26.3万円/㎡ |
| 2020 | 2.2万円/㎡ | 4.6万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 21.9万円/㎡ |
| 2021 | 2.3万円/㎡ | 5.5万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | – |
| 2022 | 1.2万円/㎡ | 5.1万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 2.2万円/㎡ | 4.9万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 2万円/㎡ | 5万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 1.5万円/㎡ | 5.4万円/㎡ | – | – |
上越市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 高田(新潟) | – | – | 995万円 | 19 | 176 |
| 直江津 | – | – | 1,250万円 | 19 | 91 |
| 春日山 | – | – | 1,300万円 | 21 | 68 |
| 南高田 | – | – | 995万円 | 13 | 30 |
| 黒井(新潟) | – | – | 1,400万円 | 24 | 17 |
| 柿崎 | – | – | 390万円 | 12 | 17 |
| 上越妙高 | – | – | 880万円 | 6 | 15 |
| 潟町 | – | – | 640万円 | 13 | 11 |
上越市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,100万円（178件）です。
上越市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は-38.9%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。