熊本市中央区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,800万円
- 26.2万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 3,950万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 15万円/㎡
- 5年で+59.6%
- 2025年の取引件数
- 370
- 熊本県内 19エリア中 2位（㎡単価）
データから見えること
上昇は続くが鈍化
上昇率は年約1.6%と、前の5年の年3.4%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。
熊本県と連動
マンションの㎡単価は熊本県平均より6%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の55%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は700万円〜2,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は1.1%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約2.3人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は3%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
放置空き家は少ない
2023年の空き家率は15.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は3%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.9万円）の約30.6年分です（広域では約34年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は11%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価が大きく上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+6%、5年で+23%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、68%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
熊本市中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 185,413
- 2020年比 -1.1%
- 熊本県：-3.5%
- 2025年の転入超過
- +434
- 人口千人あたり +2.34
- 熊本県：-1.39
- 空き家率（2023年）
- 15.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 3.0%
- 熊本県：14.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.9万円
- 月額・借家全体
- 熊本県：4.7万円
- 大地震のリスク
- 11.3%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 熊本県：14.9%
- 公示地価（2026年）
- 12.9万円/㎡
- 1年 +5.9%・5年 +22.6%
- 熊本県：5.4万円/㎡
- 洪水リスク
- 68.1%
- 地価公示地点47か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 2.1%）
- 熊本県：51.3%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点47か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 熊本県：0.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
熊本市中央区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
600万円
15万円/㎡
- 九品寺
- 新水前寺 · 徒歩19分
- 2DK · 40 m²
- 1985年築
1,900万円
23.8万円/㎡
- 国府
- 新水前寺 · 徒歩6分
- 4LDK · 80 m²
- 1995年築
3,300万円
50.8万円/㎡
- 京町本丁
- 上熊本(ＪＲ・熊本電鉄) · 徒歩13分
- 2LDK · 65 m²
- 2014年築
戸建て
1,700万円
13.1万円/㎡
- 出水
- 新水前寺 · 徒歩19分
- 土地230㎡ · 延床130㎡
- 1979年築
4,200万円
33.6万円/㎡
- 水前寺
- 水前寺 · 徒歩15分
- 土地200㎡ · 延床125㎡
- 2004年築
1億1,000万円
15.9万円/㎡
- 国府
- 新水前寺 · 徒歩9分
- 土地1100㎡ · 延床690㎡
- 1998年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 800万円 | 3,350万円 |
| 2008 | 1,200万円 | 3,300万円 |
| 2009 | 1,450万円 | 3,000万円 |
| 2010 | 970万円 | 2,800万円 |
| 2011 | 900万円 | 3,100万円 |
| 2012 | 885万円 | 2,800万円 |
| 2013 | 900万円 | 3,200万円 |
| 2014 | 1,250万円 | 3,100万円 |
| 2015 | 1,100万円 | 3,000万円 |
| 2016 | 1,500万円 | 3,300万円 |
| 2017 | 1,200万円 | 3,100万円 |
| 2018 | 1,500万円 | 3,000万円 |
| 2019 | 1,600万円 | 3,200万円 |
| 2020 | 1,600万円 | 3,100万円 |
| 2021 | 1,600万円 | 3,500万円 |
| 2022 | 1,800万円 | 4,100万円 |
| 2023 | 1,400万円 | 3,600万円 |
| 2024 | 1,400万円 | 3,900万円 |
| 2025 | 1,800万円 | 3,950万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,900万円 | 4,700万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 15.4万円/㎡ | 20万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2008 | 17.6万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2009 | 19.4万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 8.3万円/㎡ |
| 2010 | 14.6万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2011 | 15万円/㎡ | 20.2万円/㎡ | 8.4万円/㎡ |
| 2012 | 15.6万円/㎡ | 15万円/㎡ | 8.3万円/㎡ |
| 2013 | 14.7万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 8.3万円/㎡ |
| 2014 | 18.6万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 9.1万円/㎡ |
| 2015 | 18.5万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 9.9万円/㎡ |
| 2016 | 20万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 9.1万円/㎡ |
| 2017 | 18万円/㎡ | 20万円/㎡ | 9万円/㎡ |
| 2018 | 20万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 9.8万円/㎡ |
| 2019 | 21.5万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 2020 | 22.4万円/㎡ | 20.8万円/㎡ | 9.4万円/㎡ |
| 2021 | 21.8万円/㎡ | 20万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2022 | 24万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2023 | 21.4万円/㎡ | 22.2万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2024 | 21.3万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2025 | 26.2万円/㎡ | 24.1万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 27.9万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 13万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 34.7万円/㎡ |
| 1 | – | 34.3万円/㎡ |
| 2 | – | 33.2万円/㎡ |
| 3 | 45万円/㎡ | 34.8万円/㎡ |
| 5 | 45万円/㎡ | – |
| 6 | 43万円/㎡ | 34.2万円/㎡ |
| 7 | 44万円/㎡ | – |
| 8 | 37.8万円/㎡ | 33.8万円/㎡ |
| 9 | 43.4万円/㎡ | – |
| 13 | 33.8万円/㎡ | – |
| 15 | 32.9万円/㎡ | – |
| 17 | 37.3万円/㎡ | – |
| 18 | 33万円/㎡ | – |
| 22 | 26.7万円/㎡ | – |
| 23 | 25万円/㎡ | – |
| 24 | 26.4万円/㎡ | – |
| 25 | 23.5万円/㎡ | – |
| 26 | 18.3万円/㎡ | – |
| 27 | – | 28.6万円/㎡ |
| 28 | – | 17.6万円/㎡ |
| 30 | 14.1万円/㎡ | 21.9万円/㎡ |
| 31 | 14.7万円/㎡ | 17.1万円/㎡ |
| 32 | 13.3万円/㎡ | – |
| 33 | 12.5万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 34 | 14.7万円/㎡ | 15.8万円/㎡ |
| 35 | 18.1万円/㎡ | 14.3万円/㎡ |
| 36 | 15.5万円/㎡ | 15.3万円/㎡ |
| 37 | 14.4万円/㎡ | 11.6万円/㎡ |
| 39 | – | 12万円/㎡ |
| 40 | – | 12.7万円/㎡ |
| 41 | – | 10.8万円/㎡ |
| 42 | – | 14.7万円/㎡ |
| 45 | – | 21万円/㎡ |
| 47 | – | 16.4万円/㎡ |
| 48 | – | 13.5万円/㎡ |
| 49 | – | 15.8万円/㎡ |
| 50 | – | 17.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 15.4万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 16万円/㎡ | 32.5万円/㎡ | – |
| 2009 | 14.1万円/㎡ | 31.2万円/㎡ | – |
| 2010 | 12.9万円/㎡ | 31.3万円/㎡ | – |
| 2011 | 14.3万円/㎡ | 27.8万円/㎡ | – |
| 2012 | 12.5万円/㎡ | 28.8万円/㎡ | – |
| 2013 | 14万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2014 | 14.6万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | – |
| 2015 | 16.4万円/㎡ | 27.5万円/㎡ | – |
| 2016 | 15.4万円/㎡ | – | – |
| 2017 | 13.4万円/㎡ | – | 42.2万円/㎡ |
| 2018 | 15.5万円/㎡ | 30.9万円/㎡ | – |
| 2019 | 18.5万円/㎡ | – | 53.8万円/㎡ |
| 2020 | 18.7万円/㎡ | 30万円/㎡ | 39.4万円/㎡ |
| 2021 | 17.7万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | 43.2万円/㎡ |
| 2022 | 17.6万円/㎡ | – | 42.7万円/㎡ |
| 2023 | 15万円/㎡ | – | 45万円/㎡ |
| 2024 | 15.4万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 16.3万円/㎡ | – | 43.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 16.4万円/㎡ | 27.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 13.1万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | 29.6万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 17.3万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | – |
| 2010 | 10万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 13.1万円/㎡ | – | 29.4万円/㎡ |
| 2012 | – | 13.6万円/㎡ | – | 27.8万円/㎡ |
| 2013 | 9.2万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | – | 29.6万円/㎡ |
| 2014 | 10万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | – | 29.2万円/㎡ |
| 2015 | 10.9万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | – | – |
| 2016 | – | 12.7万円/㎡ | – | – |
| 2017 | 10.8万円/㎡ | 16.7万円/㎡ | – | 32万円/㎡ |
| 2018 | 16.8万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | – | 30.3万円/㎡ |
| 2019 | – | 14.4万円/㎡ | – | 29.5万円/㎡ |
| 2020 | 12.6万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | – | 29.4万円/㎡ |
| 2021 | 13.1万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 16万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 15万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 16.3万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 16.4万円/㎡ | – | – |
熊本市中央区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 熊本 | 1,600万円 | 25.7万円/㎡ | 9,050万円 | 19 | 195 |
| 水前寺 | 1,350万円 | 20.4万円/㎡ | 3,700万円 | 15 | 188 |
| 新水前寺 | 1,800万円 | 26.7万円/㎡ | 4,500万円 | 13 | 146 |
| 上熊本(ＪＲ・熊本電鉄) | 1,600万円 | 21.2万円/㎡ | 3,000万円 | 20 | 108 |
| 南熊本 | 1,200万円 | 21.5万円/㎡ | 3,450万円 | 13 | 69 |
| 東海学園前 | 1,200万円 | 22.5万円/㎡ | 3,300万円 | 13 | 44 |
| 藤崎宮前 | 1,800万円 | 25.7万円/㎡ | – | 6 | 22 |
| 黒髪町 | – | – | 3,900万円 | 6 | 15 |
| 竜田口 | – | – | – | 14 | 13 |
| 平成 | – | – | 6,300万円 | 6 | 12 |
熊本市中央区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,200万円 | 70 m² | 132 |
| 1K | 230万円 | 20 m² | 56 |
| 4LDK | 2,500万円 | 85 m² | 54 |
| 2LDK | 1,900万円 | 60 m² | 54 |
| 1DK | 450万円 | 25 m² | 13 |
| 1LDK | 1,000万円 | 55 m² | 13 |
| 2DK | 745万円 | 45 m² | 12 |
熊本市中央区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,800万円（㎡単価26.2万円/㎡、109件）です。
熊本市中央区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,950万円（144件）です。
熊本市中央区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+17.0%、住宅地㎡単価は+59.6%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。