熊本市東区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,750万円
- 26.1万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 3,150万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 7.9万円/㎡
- 5年で+25.4%
- 2025年の取引件数
- 313
- 熊本県内 19エリア中 4位（㎡単価）
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約0.7%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
熊本県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は熊本県平均より68%高い水準です。10年前の61%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
ファミリー向けの市場
最近の取引の68%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約13%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は2,000万円〜4,250万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口は安定
2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年は転出超過（人口千人あたり約2.4人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。
放置空き家は少ない
2023年の空き家率は11.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は3.2%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は17%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価が大きく上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+4%、5年で+13%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、28%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
熊本市東区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 189,030
- 2020年比 -0.3%
- 熊本県：-3.5%
- 2025年の転入超過
- -454
- 人口千人あたり -2.4
- 熊本県：-1.39
- 空き家率（2023年）
- 11.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 3.2%
- 熊本県：14.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.9万円
- 月額・借家全体
- 熊本県：4.7万円
- 大地震のリスク
- 16.6%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 熊本県：14.9%
- 公示地価（2026年）
- 7.8万円/㎡
- 1年 +3.5%・5年 +12.6%
- 熊本県：5.4万円/㎡
- 洪水リスク
- 27.6%
- 地価公示地点29か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 熊本県：51.3%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点29か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 熊本県：0.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
熊本市東区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,000万円
16.7万円/㎡
- 山ノ内
- 水前寺
- 3LDK · 60 m²
- 1991年築
1,700万円
30.9万円/㎡
- 東野
- 新水前寺
- 2LDK · 55 m²
- 2006年築
2,600万円
37.1万円/㎡
- 長嶺南
- 東海学園前
- 2LDK · 70 m²
- 2017年築
戸建て
1,900万円
15.8万円/㎡
- 榎町
- 新水前寺
- 土地250㎡ · 延床120㎡
- 1980年築
3,100万円
32.6万円/㎡
- 月出
- 東海学園前
- 土地135㎡ · 延床95㎡
- 2025年築
4,500万円
47.4万円/㎡
- 小峯
- 東海学園前
- 土地185㎡ · 延床95㎡
- 2024年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 980万円 | 2,300万円 |
| 2008 | 1,300万円 | 2,400万円 |
| 2009 | 1,150万円 | 2,150万円 |
| 2010 | 1,500万円 | 2,500万円 |
| 2011 | 1,300万円 | 2,700万円 |
| 2012 | 1,300万円 | 2,700万円 |
| 2013 | 1,000万円 | 2,600万円 |
| 2014 | 1,300万円 | 2,650万円 |
| 2015 | – | 2,700万円 |
| 2016 | – | 2,700万円 |
| 2017 | 1,650万円 | 2,600万円 |
| 2018 | 1,300万円 | 2,800万円 |
| 2019 | 1,400万円 | 2,950万円 |
| 2020 | 1,450万円 | 3,000万円 |
| 2021 | 1,350万円 | 3,100万円 |
| 2022 | 1,800万円 | 3,200万円 |
| 2023 | 1,700万円 | 3,000万円 |
| 2024 | 1,450万円 | 2,900万円 |
| 2025 | 1,750万円 | 3,150万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 3,250万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 14.4万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 7.1万円/㎡ |
| 2008 | 20万円/㎡ | 19.6万円/㎡ | 7.1万円/㎡ |
| 2009 | 15.7万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 7万円/㎡ |
| 2010 | 18.6万円/㎡ | 18.4万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2011 | 15.7万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2012 | 18.6万円/㎡ | 22万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2013 | 14.3万円/㎡ | 20万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2014 | 18.6万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2015 | – | 20万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2016 | – | 19.5万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2017 | 21.3万円/㎡ | 23.1万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2018 | 18.5万円/㎡ | 22万円/㎡ | 6.4万円/㎡ |
| 2019 | 21.3万円/㎡ | 26.5万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2020 | 20.6万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2021 | 18.5万円/㎡ | 22万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
| 2022 | 23.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 2023 | 21.8万円/㎡ | 24.4万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 2024 | 20.6万円/㎡ | 26万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2025 | 26.1万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 7.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 23.6万円/㎡ | 7万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 32.7万円/㎡ |
| 1 | – | 30.2万円/㎡ |
| 2 | – | 36.8万円/㎡ |
| 26 | – | 13.6万円/㎡ |
| 27 | – | 14万円/㎡ |
| 28 | – | 16.1万円/㎡ |
| 29 | – | 15.7万円/㎡ |
| 30 | – | 17.8万円/㎡ |
| 31 | – | 13.8万円/㎡ |
| 32 | 10.9万円/㎡ | – |
| 33 | – | 14.6万円/㎡ |
| 34 | – | 13万円/㎡ |
| 35 | – | 13.1万円/㎡ |
| 36 | – | 11万円/㎡ |
| 38 | – | 20.4万円/㎡ |
| 39 | – | 8.4万円/㎡ |
| 40 | – | 13.6万円/㎡ |
| 41 | – | 12.1万円/㎡ |
| 45 | – | 14.3万円/㎡ |
| 46 | – | 18.9万円/㎡ |
| 50 | – | 15.4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 13.7万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | – |
| 2008 | 13.7万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | – |
| 2009 | 9.6万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 23.8万円/㎡ | – |
| 2010 | 10.5万円/㎡ | 13.9万円/㎡ | 25.2万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 11.5万円/㎡ | – | 26.7万円/㎡ |
| 2012 | – | 13.6万円/㎡ | – | 26.7万円/㎡ |
| 2013 | 13.9万円/㎡ | 14万円/㎡ | – | 26万円/㎡ |
| 2014 | – | 15万円/㎡ | – | 27万円/㎡ |
| 2015 | 13.3万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | – | 27万円/㎡ |
| 2016 | – | 12万円/㎡ | – | 28.2万円/㎡ |
| 2017 | – | 13.6万円/㎡ | – | 29.5万円/㎡ |
| 2018 | – | 13万円/㎡ | – | 27.6万円/㎡ |
| 2019 | – | 13.6万円/㎡ | – | 29.2万円/㎡ |
| 2020 | – | 12.4万円/㎡ | – | 30.5万円/㎡ |
| 2021 | 13.8万円/㎡ | 15万円/㎡ | – | 29.3万円/㎡ |
| 2022 | – | 13.6万円/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 14万円/㎡ | – | 27.9万円/㎡ |
| 2024 | – | 14.2万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 13万円/㎡ | – | – |
熊本市東区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新水前寺 | 1,650万円 | 22.4万円/㎡ | 3,100万円 | 25 | 245 |
| 水前寺 | 1,600万円 | 21.3万円/㎡ | 3,000万円 | 24 | 168 |
| 東海学園前 | 1,550万円 | 23.8万円/㎡ | 3,250万円 | 16 | 98 |
| 武蔵塚 | – | – | 2,750万円 | 27 | 43 |
| 光の森 | – | – | 2,900万円 | 25 | 33 |
| 竜田口 | – | – | 2,350万円 | 21 | 19 |
| 南熊本 | – | – | 3,100万円 | – | 11 |
熊本市東区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,100万円 | 70 m² | 32 |
| 4LDK | 1,700万円 | 85 m² | 20 |
| 1K | 220万円 | 25 m² | 13 |
| 2LDK | 1,200万円 | 60 m² | 11 |
熊本市東区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,750万円（㎡単価26.1万円/㎡、22件）です。
熊本市東区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,150万円（164件）です。
熊本市東区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+26.7%、住宅地㎡単価は+25.4%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。