Kumamoto Castle, Kumamoto
写真：Kumamoto Castle, Kumamoto · Mohammed Kertiou / Unsplash

八代市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1,000万円
住宅地 ㎡単価（取引）
1.8万円/㎡
5年で+5.9%
2025年の取引件数
191
熊本県内 19エリア中 14位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

戸建ての㎡単価は直近5年で年約0.1%上昇し、その前の5年（年4.3%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

熊本県平均に対して伸び悩み

戸建ての㎡単価は熊本県平均より60%低い水準です。10年前の差は40%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約16%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

典型的な購入価格帯

昨年の戸建て取引の半数は465万円〜2,450万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は6.2%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約5.8人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は1.5%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

放置空き家が多い

2023年の空き家率は16.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は9.4%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は11%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は下落が続く

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で0%、5年で-1%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、80%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

八代市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
115,453
2020年比 -6.2%
熊本県：-3.5%
2025年の転入超過
-667
人口千人あたり -5.78
熊本県：-1.39
空き家率（2023年）
16.2%
うち賃貸・売却用以外の空き家 9.4%
熊本県：14.9%
家賃の中央値（2023年）
4.4万円
月額・借家全体
熊本県：4.7万円
大地震のリスク
10.7%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
熊本県：14.9%
公示地価（2026年）
2.5万円/㎡
1年 -0.1%・5年 -1.0%
熊本県：5.4万円/㎡
洪水リスク
80.0%
地価公示地点10か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
熊本県：51.3%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点10か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
熊本県：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

八代市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

280万円

2.8万円/㎡

  • 鏡町内田
  • 有佐 · 徒歩23分
  • 土地290㎡ · 延床100㎡
  • 1976年築
標準的2026 Q1

800万円

6.7万円/㎡

  • 古閑下町
  • 八代
  • 土地195㎡ · 延床120㎡
  • 1995年築
高価格帯2026 Q1

2,700万円

24.5万円/㎡

  • 横手本町
  • 八代 · 徒歩20分
  • 土地200㎡ · 延床110㎡
  • 2026年築
取引価格（中央値）の推移
0円500万円1,000万円1,500万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年戸建て
2007750万円
20081,200万円
2009915万円
2010880万円
20111,250万円
2012950万円
20131,100万円
20141,200万円
20151,150万円
20161,200万円
2017880万円
20181,000万円
20191,100万円
2020990万円
20211,100万円
20221,400万円
2023905万円
2024900万円
20251,000万円
2026年（途中まで）1,200万円
㎡単価（中央値）の推移
0円5万円10万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年戸建て土地
20076.7万円/㎡2.1万円/㎡
20087.7万円/㎡2.1万円/㎡
20096.2万円/㎡1.8万円/㎡
20106.8万円/㎡1.9万円/㎡
20116.6万円/㎡1.6万円/㎡
20126.2万円/㎡1.8万円/㎡
20137万円/㎡1.4万円/㎡
20146.7万円/㎡1.5万円/㎡
20157.6万円/㎡1.5万円/㎡
20168.2万円/㎡1.4万円/㎡
20176.2万円/㎡1.5万円/㎡
20187.9万円/㎡1.8万円/㎡
20196万円/㎡1.7万円/㎡
20205.4万円/㎡1.7万円/㎡
20219.5万円/㎡1.9万円/㎡
20226.1万円/㎡1.7万円/㎡
20236.8万円/㎡2万円/㎡
20245万円/㎡1.5万円/㎡
20256.5万円/㎡1.8万円/㎡
2026年（途中まで）6.9万円/㎡1.8万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円10万円20万円30万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）戸建て
029.5万円/㎡
314.6万円/㎡
326.6万円/㎡
339.7万円/㎡
425.5万円/㎡
433.6万円/㎡
466.2万円/㎡
474.9万円/㎡
494.4万円/㎡
503.8万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円5万円10万円200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-2000
2009–5.5万円/㎡
2010–8.9万円/㎡
2011–7.9万円/㎡
2013–7.2万円/㎡
20145.8万円/㎡6.1万円/㎡
2015–7.1万円/㎡
20175.1万円/㎡5.7万円/㎡
20186.5万円/㎡–
2019–7.6万円/㎡
2021–9万円/㎡
2022–4.6万円/㎡
20235.4万円/㎡6.9万円/㎡
20244.4万円/㎡6.2万円/㎡
20255.2万円/㎡7.4万円/㎡

八代市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
八代––1,000万円20220
有佐––750万円2333
新八代––1,055万円1830
千丁––900万円2023
肥後高田––1,450万円2020

八代市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,000万円（103件）です。

八代市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+5.9%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。