照片：Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama · Vicky Ng / Unsplash

倉敷市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

二手公寓成交價中位數: 1,800萬日圓; 26萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）: 2,100萬日圓; 較2024年 +2.0%
住宅用地每㎡（成交）: 4.8萬日圓/㎡; 5年 +23.1%
2025年成交筆數: 887; 在岡山県14個地區中排名第2（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約2.3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於岡山県

公寓每㎡價格比岡山県平均低5%。十年前差距為10%，正逐漸落後於周邊。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

家庭自住市場

近年成交中63%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約11%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,045萬日圓至2,550萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為13.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.1%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5萬日圓）的30.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為38%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+4%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，68%位於最大規模淹水區，17%位於海嘯淹水區，4%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在倉敷市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）: 462,135; 較2020年 -2.6%; 岡山県：-4.2%
2025年淨遷入: -809; 每千人 -1.75; 岡山県：-3.09
空屋率（2023年）: 13.6%; 非出租或出售的空屋 5.1%; 岡山県：16.4%
租金中位數（2023年）: 5萬日圓; 每月，所有租賃住宅; 岡山県：5萬日圓
強震風險: 38.3%; 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率; 岡山県：33.5%
公示地價（2026年）: 4.3萬日圓/㎡; 1年 +1.1%・5年 +4.4%; 岡山県：3.7萬日圓/㎡
洪水風險: 68.3%; 104個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 24.0%）; 岡山県：69.1%
海嘯風險: 17.3%; 104個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例; 岡山県：13.7%
土石災害風險: 3.8%; 104個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例; 岡山県：5.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

倉敷市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

950萬日圓

13.6萬日圓/㎡

老松町
倉敷 · 步行20分
3LDK · 70 m²
1997年建

典型2026 Q1

2,000萬日圓

28.6萬日圓/㎡

老松町
倉敷 · 步行20分
3LDK · 70 m²
1997年建

較高價位2026 Q1

3,100萬日圓

32.6萬日圓/㎡

稲荷町
倉敷 · 步行14分
3LDK · 95 m²
2008年建

獨棟

較低價位2026 Q2

700萬日圓

3.3萬日圓/㎡

中畝
水島 · 步行13分
土地520㎡ · 樓地板210㎡
1968年建

典型2026 Q2

2,400萬日圓

25.3萬日圓/㎡

玉島長尾
新倉敷 · 步行23分
土地155㎡ · 樓地板95㎡
2019年建

較高價位2026 Q1

4,100萬日圓

41萬日圓/㎡

茶屋町
茶屋町 · 步行19分
土地155㎡ · 樓地板100㎡
2026年建

歷年成交價中位數

顯示數據表

年份	公寓	獨棟
2007	–	2,000萬日圓
2008	1,050萬日圓	1,800萬日圓
2009	880萬日圓	1,800萬日圓
2010	660萬日圓	1,800萬日圓
2011	1,200萬日圓	1,850萬日圓
2012	1,250萬日圓	1,900萬日圓
2013	1,200萬日圓	2,100萬日圓
2014	1,500萬日圓	1,800萬日圓
2015	1,600萬日圓	2,200萬日圓
2016	1,050萬日圓	2,000萬日圓
2017	1,900萬日圓	2,100萬日圓
2018	1,700萬日圓	2,000萬日圓
2019	1,450萬日圓	2,000萬日圓
2020	1,700萬日圓	2,100萬日圓
2021	2,400萬日圓	2,400萬日圓
2022	2,000萬日圓	2,300萬日圓
2023	2,200萬日圓	2,300萬日圓
2024	1,750萬日圓	2,100萬日圓
2025	1,800萬日圓	2,100萬日圓
2026年（部分）	–	2,600萬日圓

歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約39%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。

顯示數據表

年份	公寓	獨棟	土地
2007	–	14.5萬日圓/㎡	5.1萬日圓/㎡
2008	20.6萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡	4.5萬日圓/㎡
2009	16.4萬日圓/㎡	14.9萬日圓/㎡	4.5萬日圓/㎡
2010	13.2萬日圓/㎡	12.9萬日圓/㎡	4.1萬日圓/㎡
2011	19.3萬日圓/㎡	14.4萬日圓/㎡	4萬日圓/㎡
2012	18.3萬日圓/㎡	12.5萬日圓/㎡	3.9萬日圓/㎡
2013	20萬日圓/㎡	13.1萬日圓/㎡	4.2萬日圓/㎡
2014	22.2萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡	4.2萬日圓/㎡
2015	23.5萬日圓/㎡	15.7萬日圓/㎡	3.9萬日圓/㎡
2016	18萬日圓/㎡	16.2萬日圓/㎡	3.9萬日圓/㎡
2017	24.7萬日圓/㎡	17.6萬日圓/㎡	4.3萬日圓/㎡
2018	25.2萬日圓/㎡	16.1萬日圓/㎡	3.9萬日圓/㎡
2019	24.5萬日圓/㎡	18萬日圓/㎡	4.2萬日圓/㎡
2020	24.5萬日圓/㎡	18.1萬日圓/㎡	3.9萬日圓/㎡
2021	32.8萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	4.6萬日圓/㎡
2022	30萬日圓/㎡	18萬日圓/㎡	3.9萬日圓/㎡
2023	29.3萬日圓/㎡	18萬日圓/㎡	4.2萬日圓/㎡
2024	28.9萬日圓/㎡	16.7萬日圓/㎡	4.5萬日圓/㎡
2025	26萬日圓/㎡	17萬日圓/㎡	4.8萬日圓/㎡
2026年（部分）	–	18.2萬日圓/㎡	4.7萬日圓/㎡

按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約38年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡38年前較新屋下跌約76%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。

顯示數據表

屋齡（年）	公寓	獨棟
0	–	31.7萬日圓/㎡
1	–	31萬日圓/㎡
2	–	31.7萬日圓/㎡
3	–	29.5萬日圓/㎡
4	–	23.5萬日圓/㎡
5	–	20.4萬日圓/㎡
6	37.1萬日圓/㎡	24.7萬日圓/㎡
7	–	27.1萬日圓/㎡
8	–	26.7萬日圓/㎡
9	–	22.4萬日圓/㎡
11	–	20.7萬日圓/㎡
12	–	17.6萬日圓/㎡
13	–	21.2萬日圓/㎡
14	–	19.2萬日圓/㎡
15	–	22.5萬日圓/㎡
16	–	18.3萬日圓/㎡
17	–	20萬日圓/㎡
18	–	17.3萬日圓/㎡
19	–	15.7萬日圓/㎡
20	–	21.3萬日圓/㎡
21	–	16.2萬日圓/㎡
22	–	15.3萬日圓/㎡
23	–	13.9萬日圓/㎡
24	–	14.8萬日圓/㎡
25	–	9.4萬日圓/㎡
26	–	15.9萬日圓/㎡
27	27.6萬日圓/㎡	12.9萬日圓/㎡
28	–	10.8萬日圓/㎡
29	–	8.3萬日圓/㎡
30	–	14萬日圓/㎡
31	20.6萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡
32	23.3萬日圓/㎡	10.7萬日圓/㎡
33	24.4萬日圓/㎡	12.5萬日圓/㎡
34	18.2萬日圓/㎡	9.6萬日圓/㎡
35	–	9.7萬日圓/㎡
36	–	10萬日圓/㎡
37	–	6.6萬日圓/㎡
38	–	8.4萬日圓/㎡
39	–	5.7萬日圓/㎡
40	–	7.4萬日圓/㎡
41	–	9.7萬日圓/㎡
42	–	10.7萬日圓/㎡
43	–	9.8萬日圓/㎡
44	–	7.3萬日圓/㎡
45	–	7.5萬日圓/㎡
46	–	8.4萬日圓/㎡
47	–	7.5萬日圓/㎡
48	–	6萬日圓/㎡
49	–	8.6萬日圓/㎡
50	–	5.6萬日圓/㎡

按建造年代的獨棟每㎡價格

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表

年份	1971-1980	1981-2000	2001-2010	2011-2020
2007	10萬日圓/㎡	13.5萬日圓/㎡	26.2萬日圓/㎡	–
2008	10萬日圓/㎡	12.3萬日圓/㎡	25.3萬日圓/㎡	–
2009	9.8萬日圓/㎡	12.1萬日圓/㎡	26.7萬日圓/㎡	–
2010	7.8萬日圓/㎡	11.5萬日圓/㎡	24.5萬日圓/㎡	26.3萬日圓/㎡
2011	8.5萬日圓/㎡	11.5萬日圓/㎡	–	25.6萬日圓/㎡
2012	7.3萬日圓/㎡	11萬日圓/㎡	–	29.1萬日圓/㎡
2013	8.3萬日圓/㎡	11.1萬日圓/㎡	18.9萬日圓/㎡	28.2萬日圓/㎡
2014	9.1萬日圓/㎡	10.2萬日圓/㎡	18.5萬日圓/㎡	28萬日圓/㎡
2015	7.2萬日圓/㎡	10.3萬日圓/㎡	18.3萬日圓/㎡	28.2萬日圓/㎡
2016	7.5萬日圓/㎡	9.6萬日圓/㎡	18萬日圓/㎡	27萬日圓/㎡
2017	7.2萬日圓/㎡	10.5萬日圓/㎡	18.3萬日圓/㎡	26.7萬日圓/㎡
2018	7.1萬日圓/㎡	10.1萬日圓/㎡	15萬日圓/㎡	28.8萬日圓/㎡
2019	7萬日圓/㎡	10.6萬日圓/㎡	–	28萬日圓/㎡
2020	5.6萬日圓/㎡	10.3萬日圓/㎡	18萬日圓/㎡	27.3萬日圓/㎡
2021	6.8萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡	20.8萬日圓/㎡	26.3萬日圓/㎡
2022	8.8萬日圓/㎡	9.3萬日圓/㎡	17.2萬日圓/㎡	24.2萬日圓/㎡
2023	9.8萬日圓/㎡	10.9萬日圓/㎡	17.5萬日圓/㎡	24.2萬日圓/㎡
2024	6.8萬日圓/㎡	12.6萬日圓/㎡	16.2萬日圓/㎡	23.9萬日圓/㎡
2025	6.2萬日圓/㎡	10.9萬日圓/㎡	18.4萬日圓/㎡	26.4萬日圓/㎡
2026年（部分）	–	12.3萬日圓/㎡	–	–

倉敷市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站	二手公寓成交價中位數	公寓每㎡價格	獨棟住宅成交價中位數（含土地）	步行（分）	筆數
倉敷	2,100萬日圓	29.6萬日圓/㎡	2,700萬日圓	18	383
新倉敷	–	–	2,700萬日圓	18	135
児島	–	–	800萬日圓	15	105
茶屋町	–	–	2,100萬日圓	12	99
中庄	1,500萬日圓	30萬日圓/㎡	1,800萬日圓	14	99
西阿知	–	–	2,900萬日圓	18	94
弥生	–	–	1,900萬日圓	13	71
西富井	–	–	3,300萬日圓	16	67
水島	–	–	2,000萬日圓	19	50
福井(岡山)	–	–	3,250萬日圓	12	47
常盤(岡山)	–	–	2,500萬日圓	11	42
球場前(岡山)	–	–	2,950萬日圓	13	40
栄(岡山)	–	–	2,500萬日圓	14	40
浦田(岡山)	–	–	1,400萬日圓	21	38
金光	–	–	650萬日圓	–	35

倉敷市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局	二手公寓成交價中位數	常見面積	筆數
3LDK	2,300萬日圓	70 m²	67
2LDK	1,700萬日圓	60 m²	27
4LDK	2,500萬日圓	80 m²	15

倉敷市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,800萬日圓（每㎡26萬日圓，共47筆）。

倉敷市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,100萬日圓（共454筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。

倉敷市房地產市場報告 2025

2025年主要指標

數據透露了什麼

穩定上漲

落後於岡山県

車站距離影響不大

家庭自住市場

成交減少

典型成交價區間

人口減少

空置率一般

買樓還是租樓

地震風險中等

公示地價溫和上升

淹水風險顯著

在倉敷市生活：人口、住宅與風險

倉敷市成交實例

公寓

獨棟

倉敷市各車站周邊房價

倉敷市二手公寓各格局價格

倉敷市二手公寓多少錢？

倉敷市獨棟住宅多少錢？

關於數據