真庭市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 300萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 7,800日圓/㎡
- 5年 -2.5%
- 2025年成交筆數
- 60
- 在岡山県14個地區中排名第14（每㎡價格）
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約4.3%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
落後於岡山県
獨棟每㎡價格比岡山県平均低76%。十年前差距為70%，正逐漸落後於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的獨棟每㎡價格比步行16至29分鐘的高約29%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於155萬日圓至840萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-10%。2025年淨遷出約每千人6.9人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為20.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔15%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為3%。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化-8%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，50%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，8%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在真庭市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 38,482
- 較2020年 -9.9%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年淨遷入
- -267
- 每千人 -6.94
- 岡山県：-3.09
- 空屋率（2023年）
- 20.2%
- 非出租或出售的空屋 15.0%
- 岡山県：16.4%
- 租金中位數（2023年）
- 4.5萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 岡山県：5萬日圓
- 強震風險
- 2.8%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 岡山県：33.5%
- 公示地價（2026年）
- 1.7萬日圓/㎡
- 1年 -1.4%・5年 -8.0%
- 岡山県：3.7萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 50.0%
- 12個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 41.7%）
- 岡山県：69.1%
- 土石災害風險
- 8.3%
- 12個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 岡山県：5.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
真庭市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
120萬日圓
7,273日圓/㎡
- 中河内
- 美作落合
- 土地180㎡ · 樓地板165㎡
- 1980年建
300萬日圓
1.8萬日圓/㎡
- 上市瀬
- 古見(岡山) · 步行25分
- 土地210㎡ · 樓地板165㎡
- 1988年建
880萬日圓
5.9萬日圓/㎡
- 蒜山湯船
- 中国勝山
- 土地550㎡ · 樓地板150㎡
- 1997年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | – |
| 2008 | – |
| 2009 | 515萬日圓 |
| 2010 | – |
| 2011 | – |
| 2012 | 585萬日圓 |
| 2013 | 410萬日圓 |
| 2014 | 400萬日圓 |
| 2015 | 350萬日圓 |
| 2016 | 350萬日圓 |
| 2017 | 400萬日圓 |
| 2018 | 540萬日圓 |
| 2019 | 290萬日圓 |
| 2020 | 515萬日圓 |
| 2021 | 550萬日圓 |
| 2022 | 350萬日圓 |
| 2023 | 300萬日圓 |
| 2024 | 400萬日圓 |
| 2025 | 300萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1.1萬日圓/㎡ |
| 2008 | – | 8,500日圓/㎡ |
| 2009 | 3.6萬日圓/㎡ | 7,300日圓/㎡ |
| 2010 | – | 7,950日圓/㎡ |
| 2011 | – | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2012 | 2.5萬日圓/㎡ | 8,300日圓/㎡ |
| 2013 | 4.4萬日圓/㎡ | 7,100日圓/㎡ |
| 2014 | 3.2萬日圓/㎡ | 7,700日圓/㎡ |
| 2015 | 4萬日圓/㎡ | 5,000日圓/㎡ |
| 2016 | 3.4萬日圓/㎡ | 6,900日圓/㎡ |
| 2017 | 4.5萬日圓/㎡ | 5,450日圓/㎡ |
| 2018 | 3.4萬日圓/㎡ | 7,450日圓/㎡ |
| 2019 | 3.3萬日圓/㎡ | 7,600日圓/㎡ |
| 2020 | 4.4萬日圓/㎡ | 8,000日圓/㎡ |
| 2021 | 5.1萬日圓/㎡ | 1萬日圓/㎡ |
| 2022 | 3.7萬日圓/㎡ | 5,500日圓/㎡ |
| 2023 | 3萬日圓/㎡ | 9,700日圓/㎡ |
| 2024 | 3.8萬日圓/㎡ | 8,000日圓/㎡ |
| 2025 | 2.4萬日圓/㎡ | 7,800日圓/㎡ |
真庭市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中国勝山 | – | – | 350萬日圓 | 9 | 53 |
| 美作落合 | – | – | 300萬日圓 | 11 | 30 |
| 久世 | – | – | 310萬日圓 | 10 | 22 |
真庭市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為300萬日圓（共35筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。