Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama
照片：Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama · Vicky Ng / Unsplash

岡山市北区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,400萬日圓
33.8萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,400萬日圓
較2024年 -19.6%
住宅用地每㎡（成交）
8.8萬日圓/㎡
5年 +20.5%
2025年成交筆數
617
在岡山県14個地區中排名第1（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約3.9%，低於前五年的5.8%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

表現優於岡山県

公寓每㎡價格比岡山県平均高15%。十年前溢價為0%，差距持續擴大，表現優於周邊。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

家庭自住市場

近年成交中63%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,200萬日圓至3,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷出約每千人4.1人，長期住房需求轉弱。

空置率一般

2023年空屋率為15.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.5%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.3萬日圓）的37.8年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為46%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+11%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，95%位於最大規模淹水區，2%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

岡山駅周辺・表町地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在岡山市北区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
311,192
較2020年 -1.1%
岡山県：-4.2%
2025年淨遷入
-1,281
每千人 -4.12
岡山県：-3.09
空屋率（2023年）
15.3%
非出租或出售的空屋 5.5%
岡山県：16.4%
租金中位數（2023年）
5.3萬日圓
每月，所有租賃住宅
岡山県：5萬日圓
強震風險
45.7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
岡山県：33.5%
公示地價（2026年）
8.1萬日圓/㎡
1年 +2.5%・5年 +11.1%
岡山県：3.7萬日圓/㎡
洪水風險
95.4%
65個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 29.2%）
岡山県：69.1%
海嘯風險
1.5%
65個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
岡山県：13.7%
土石災害風險
0.0%
65個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
岡山県：5.8%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 岡山駅周辺・表町地域 · 113 ha · 2003年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

岡山市北区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q3

1,000萬日圓

15.4萬日圓/㎡

  • 大供
  • 岡山 · 步行18分
  • 2LDK · 65 m²
  • 1986年建
典型2026 Q1

2,400萬日圓

40萬日圓/㎡

  • 清輝橋
  • 岡山 · 步行24分
  • 2LDK · 60 m²
  • 2009年建
較高價位2026 Q2

3,700萬日圓

49.3萬日圓/㎡

  • 奉還町
  • 岡山 · 步行7分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2003年建

獨棟

較低價位2025 Q4

1,300萬日圓

14.4萬日圓/㎡

  • 大和町
  • 法界院 · 步行13分
  • 土地180㎡ · 樓地板90㎡
  • 1959年建
典型2026 Q2

3,000萬日圓

28.6萬日圓/㎡

  • 平野
  • 庭瀬 · 步行9分
  • 土地140㎡ · 樓地板105㎡
  • 2026年建
較高價位2025 Q3

7,300萬日圓

31.7萬日圓/㎡

  • 大元
  • 大元 · 步行16分
  • 土地270㎡ · 樓地板230㎡
  • 1988年建
歷年成交價中位數2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年高31%，但只涵蓋部分年份的70宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,300萬日圓2,350萬日圓
20081,750萬日圓2,500萬日圓
20091,300萬日圓2,300萬日圓
20101,300萬日圓2,500萬日圓
20111,150萬日圓2,700萬日圓
20121,400萬日圓2,550萬日圓
20131,200萬日圓2,500萬日圓
20141,400萬日圓2,400萬日圓
20151,500萬日圓2,550萬日圓
20161,400萬日圓2,700萬日圓
20171,550萬日圓2,700萬日圓
20181,800萬日圓2,700萬日圓
20191,800萬日圓2,900萬日圓
20202,000萬日圓2,800萬日圓
20211,700萬日圓3,000萬日圓
20222,000萬日圓2,700萬日圓
20232,500萬日圓2,900萬日圓
20242,250萬日圓3,300萬日圓
20252,400萬日圓2,400萬日圓
2026年（部分）2,550萬日圓3,150萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約41%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200718.6萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
200823.1萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
200920萬日圓/㎡14萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
201018.5萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201117.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
201220萬日圓/㎡14萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
201318.5萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201420萬日圓/㎡16萬日圓/㎡5.5萬日圓/㎡
201521.4萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
201621.2萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡
201723.1萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
201827.7萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
201926.6萬日圓/㎡17萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡
202028.4萬日圓/㎡17萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
202125.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
202230萬日圓/㎡19萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡
202334.7萬日圓/㎡19萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
202432.7萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡
202533.8萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
2026年（部分）38.1萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約12年時每㎡價格下跌約四分之一，約27年時跌至一半。獨棟約33年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡33年前較新屋下跌約64%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–36.2萬日圓/㎡
1–33.3萬日圓/㎡
261.5萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
353.8萬日圓/㎡–
451.4萬日圓/㎡–
551.9萬日圓/㎡–
644.6萬日圓/㎡–
842.7萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡
942.5萬日圓/㎡–
1042.7萬日圓/㎡–
1138.8萬日圓/㎡–
1239.4萬日圓/㎡–
1341.2萬日圓/㎡–
1439.8萬日圓/㎡–
1538.3萬日圓/㎡–
1645萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡
1738.4萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡
1835萬日圓/㎡–
1938.4萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
2032.8萬日圓/㎡–
2132萬日圓/㎡–
2232.8萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
2330萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡
2430萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡
2526.9萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡
26–16.6萬日圓/㎡
2725.7萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡
2825.6萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡
2921.4萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
3018.5萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡
3116.5萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
3218萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡
3318.2萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡
3417.3萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡
3515萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡
3615.7萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
37–13.8萬日圓/㎡
38–11.2萬日圓/㎡
39–12萬日圓/㎡
40–12.9萬日圓/㎡
41–18.8萬日圓/㎡
42–12萬日圓/㎡
43–12.9萬日圓/㎡
44–14萬日圓/㎡
45–9.6萬日圓/㎡
46–7.1萬日圓/㎡
47–12.6萬日圓/㎡
48–12.9萬日圓/㎡
49–9.6萬日圓/㎡
506.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200718萬日圓/㎡––
200818.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
200916萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡–
201016.3萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡–
201115.4萬日圓/㎡––
201214.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201313.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201415萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡–
201516.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201616.9萬日圓/㎡32.1萬日圓/㎡–
201717.1萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡–
201818.6萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡–
201917.2萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡–
202018.3萬日圓/㎡33.9萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡
202118.4萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡–
202220萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡
202321.3萬日圓/㎡34.9萬日圓/㎡48.5萬日圓/㎡
202418.3萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡44.8萬日圓/㎡
202520.8萬日圓/㎡39.3萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200710.1萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡–
200810.4萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡–
200910.6萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡–
201011萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡26萬日圓/㎡–
201110.9萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡–31.4萬日圓/㎡
201210萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡–30.8萬日圓/㎡
201310.5萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡–32萬日圓/㎡
201410萬日圓/㎡15萬日圓/㎡–33.3萬日圓/㎡
20159.2萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡–30.9萬日圓/㎡
201611.3萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡–29.6萬日圓/㎡
20179.4萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡18萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡
201811.8萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡–34萬日圓/㎡
20199萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡–35.1萬日圓/㎡
20208.9萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡–35萬日圓/㎡
202110.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡––
202211.7萬日圓/㎡13萬日圓/㎡––
202313.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡––
20248.3萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡––
20259.7萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡34.9萬日圓/㎡
2026年（部分）–13.1萬日圓/㎡––

岡山市北区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
岡山2,600萬日圓40萬日圓/㎡3,500萬日圓13442
大元2,100萬日圓31.3萬日圓/㎡5,800萬日圓11206
法界院2,300萬日圓31.7萬日圓/㎡3,400萬日圓1182
庭瀬––2,500萬日圓1682
北長瀬2,900萬日圓37.7萬日圓/㎡4,050萬日圓1866
備前一宮––1,900萬日圓1845
備前三門––2,000萬日圓1043
備中高松––570萬日圓1628
大安寺––3,500萬日圓1324
玉柏––1,400萬日圓2517
備前西市––4,950萬日圓1617
備前原––1,300萬日圓1315
足守––1,250萬日圓1614
吉備津––2,100萬日圓1113
金川––900萬日圓2012

岡山市北区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,700萬日圓70 m²191
2LDK2,400萬日圓65 m²78
4LDK3,000萬日圓85 m²43
1K330萬日圓20 m²28
1LDK2,150萬日圓55 m²10

岡山市北区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,400萬日圓（每㎡33.8萬日圓，共125筆）。

岡山市北区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,400萬日圓（共259筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。