岡山市南区房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 2,600萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 6.6萬日圓/㎡
- 5年 +22.2%
- 2025年成交筆數
- 258
- 在岡山県14個地區中排名第4（每㎡價格）
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約0.5%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
與岡山県同步
獨棟每㎡價格比岡山県平均高37%。十年來位置變化不大，與大市同步。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
家庭自住市場
近年成交中80%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於1,100萬日圓至4,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為11.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.9%。與全國水平相若。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為48%。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+5%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，90%位於最大規模淹水區，43%位於海嘯淹水區，3%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在岡山市南区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 162,747
- 較2020年 -3.0%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年淨遷入
- -264
- 每千人 -1.62
- 岡山県：-3.09
- 空屋率（2023年）
- 11.7%
- 非出租或出售的空屋 4.9%
- 岡山県：16.4%
- 租金中位數（2023年）
- 5.4萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 岡山県：5萬日圓
- 強震風險
- 47.6%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 岡山県：33.5%
- 公示地價（2026年）
- 5.5萬日圓/㎡
- 1年 +1.5%・5年 +5.4%
- 岡山県：3.7萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 90.0%
- 30個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 岡山県：69.1%
- 海嘯風險
- 43.3%
- 30個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 岡山県：13.7%
- 土石災害風險
- 3.3%
- 30個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 岡山県：5.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
岡山市南区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
970萬日圓
16.2萬日圓/㎡
- 浜野
- 岡山
- 3LDK · 60 m²
- 1995年建
2,000萬日圓
23.5萬日圓/㎡
- 泉田
- 備前西市 · 步行11分
- 3LDK · 85 m²
- 2000年建
2,500萬日圓
35.7萬日圓/㎡
- 福富中
- 岡山
- 2LDK · 70 m²
- 2020年建
獨棟
1,000萬日圓
8.3萬日圓/㎡
- 曽根
- 茶屋町 · 步行28分
- 土地160㎡ · 樓地板120㎡
- 1989年建
2,500萬日圓
17.2萬日圓/㎡
- 西市
- 備前西市 · 步行3分
- 土地185㎡ · 樓地板145㎡
- 1978年建
4,200萬日圓
40萬日圓/㎡
- 泉田
- 備前西市 · 步行29分
- 土地140㎡ · 樓地板105㎡
- 2025年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,800萬日圓 |
| 2008 | 1,050萬日圓 | 1,900萬日圓 |
| 2009 | – | 1,900萬日圓 |
| 2010 | 1,150萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2011 | 1,200萬日圓 | 1,800萬日圓 |
| 2012 | 1,300萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2013 | 1,500萬日圓 | 1,600萬日圓 |
| 2014 | – | 2,300萬日圓 |
| 2015 | – | 2,300萬日圓 |
| 2016 | 1,400萬日圓 | 2,350萬日圓 |
| 2017 | 1,300萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2018 | 1,200萬日圓 | 2,250萬日圓 |
| 2019 | – | 2,700萬日圓 |
| 2020 | – | 2,200萬日圓 |
| 2021 | 1,400萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2022 | 1,500萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2023 | 1,500萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2024 | 1,800萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2025 | – | 2,600萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 2,900萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 15.2萬日圓/㎡ | 5.8萬日圓/㎡ |
| 2008 | 15.5萬日圓/㎡ | 15.3萬日圓/㎡ | 4.9萬日圓/㎡ |
| 2009 | – | 15萬日圓/㎡ | 5.3萬日圓/㎡ |
| 2010 | 17.9萬日圓/㎡ | 14.3萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2011 | 15萬日圓/㎡ | 12.9萬日圓/㎡ | 4.7萬日圓/㎡ |
| 2012 | 18.5萬日圓/㎡ | 17.2萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2013 | 20萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ | 4.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 16.2萬日圓/㎡ | 5.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | 17.8萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2016 | 20萬日圓/㎡ | 15.2萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ |
| 2017 | 18.6萬日圓/㎡ | 14.7萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2018 | 18.5萬日圓/㎡ | 18.5萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 18.8萬日圓/㎡ | 5.4萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 17.3萬日圓/㎡ | 5.4萬日圓/㎡ |
| 2021 | 18.8萬日圓/㎡ | 19.6萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2022 | 18.6萬日圓/㎡ | 22.9萬日圓/㎡ | 6.3萬日圓/㎡ |
| 2023 | 20萬日圓/㎡ | 21.9萬日圓/㎡ | 6.2萬日圓/㎡ |
| 2024 | 24萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2025 | – | 18.2萬日圓/㎡ | 6.6萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 17.2萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 31.4萬日圓/㎡ |
| 1 | 34萬日圓/㎡ |
| 2 | 32.4萬日圓/㎡ |
| 20 | 21.1萬日圓/㎡ |
| 24 | 11.5萬日圓/㎡ |
| 26 | 16.1萬日圓/㎡ |
| 28 | 13.7萬日圓/㎡ |
| 29 | 11.7萬日圓/㎡ |
| 30 | 11.5萬日圓/㎡ |
| 33 | 13.5萬日圓/㎡ |
| 34 | 11萬日圓/㎡ |
| 40 | 9.8萬日圓/㎡ |
| 44 | 6.5萬日圓/㎡ |
| 45 | 12.5萬日圓/㎡ |
| 47 | 9.7萬日圓/㎡ |
| 49 | 9.2萬日圓/㎡ |
| 50 | 10.5萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 11.2萬日圓/㎡ | 14.1萬日圓/㎡ | 26.1萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 11.3萬日圓/㎡ | 12.6萬日圓/㎡ | 27.3萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 10萬日圓/㎡ | 12.7萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 10.6萬日圓/㎡ | 12.5萬日圓/㎡ | 25.5萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 10.2萬日圓/㎡ | 12.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2012 | – | 13.3萬日圓/㎡ | – | 28.9萬日圓/㎡ |
| 2013 | 9.3萬日圓/㎡ | 11.5萬日圓/㎡ | – | 29.2萬日圓/㎡ |
| 2014 | 12.5萬日圓/㎡ | 12.2萬日圓/㎡ | – | 31.1萬日圓/㎡ |
| 2015 | 10.5萬日圓/㎡ | 14.1萬日圓/㎡ | – | 29萬日圓/㎡ |
| 2016 | 10.6萬日圓/㎡ | 9.3萬日圓/㎡ | – | 29.2萬日圓/㎡ |
| 2017 | 9.9萬日圓/㎡ | 11.3萬日圓/㎡ | – | 29萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 12.4萬日圓/㎡ | – | 27.8萬日圓/㎡ |
| 2019 | 12.7萬日圓/㎡ | 10.3萬日圓/㎡ | – | 31.3萬日圓/㎡ |
| 2020 | 10.6萬日圓/㎡ | 14.7萬日圓/㎡ | – | 29.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | 9.2萬日圓/㎡ | 14.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 12.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 11.8萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 7.2萬日圓/㎡ | 11.7萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 10.3萬日圓/㎡ | 10.1萬日圓/㎡ | – | – |
岡山市南区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 岡山 | 2,400萬日圓 | 24.3萬日圓/㎡ | 2,600萬日圓 | – | 221 |
| 備前西市 | 1,600萬日圓 | 21.6萬日圓/㎡ | 3,200萬日圓 | 16 | 99 |
| 妹尾 | – | – | 2,600萬日圓 | 13 | 63 |
| 迫川 | – | – | 1,300萬日圓 | 19 | 17 |
| 彦崎 | – | – | 3,200萬日圓 | 7 | 13 |
| 植松 | – | – | 885萬日圓 | 10 | 10 |
| 備中箕島 | – | – | – | 13 | 10 |
岡山市南区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,700萬日圓 | 75 m² | 34 |
岡山市南区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,600萬日圓（共141筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。