総社市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 2,000萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 4.2萬日圓/㎡
- 5年 -14.3%
- 2025年成交筆數
- 99
- 在岡山県14個地區中排名第5（每㎡價格）
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約4.2%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
表現優於岡山県
獨棟每㎡價格比岡山県平均高10%。十年前溢價為2%，差距持續擴大，表現優於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的獨棟每㎡價格比步行11至15分鐘的高約32%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
成交減少
近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於870萬日圓至3,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口穩定
2020至2025年人口變化0%。2025年淨遷入約每千人3.5人，住房需求持續有新增。
空置率一般
2023年空屋率為12.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.4%。與全國水平相若。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為23%。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+6%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，83%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在総社市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 68,722
- 較2020年 -0.4%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年淨遷入
- +240
- 每千人 +3.49
- 岡山県：-3.09
- 空屋率（2023年）
- 12.3%
- 非出租或出售的空屋 6.4%
- 岡山県：16.4%
- 租金中位數（2023年）
- 5萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 岡山県：5萬日圓
- 強震風險
- 22.6%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 岡山県：33.5%
- 公示地價（2026年）
- 3.4萬日圓/㎡
- 1年 +1.4%・5年 +5.9%
- 岡山県：3.7萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 83.3%
- 18個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 83.3%）
- 岡山県：69.1%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 18個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 岡山県：5.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
総社市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
930萬日圓
8.5萬日圓/㎡
- 秦
- 豪渓
- 土地165㎡ · 樓地板110㎡
- 2009年建
2,000萬日圓
36.4萬日圓/㎡
- 溝口
- 総社 · 步行7分
- 土地640㎡ · 樓地板55㎡
- 1977年建
3,300萬日圓
41.3萬日圓/㎡
- 中央
- 東総社 · 步行13分
- 土地155㎡ · 樓地板80㎡
- 2023年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 1,700萬日圓 |
| 2008 | 1,300萬日圓 |
| 2009 | 1,500萬日圓 |
| 2010 | 1,400萬日圓 |
| 2011 | 1,800萬日圓 |
| 2012 | 2,700萬日圓 |
| 2013 | 1,800萬日圓 |
| 2014 | 1,900萬日圓 |
| 2015 | 2,100萬日圓 |
| 2016 | 2,100萬日圓 |
| 2017 | 1,750萬日圓 |
| 2018 | 2,100萬日圓 |
| 2019 | 1,800萬日圓 |
| 2020 | 2,000萬日圓 |
| 2021 | 2,650萬日圓 |
| 2022 | 1,900萬日圓 |
| 2023 | 2,700萬日圓 |
| 2024 | 1,700萬日圓 |
| 2025 | 2,000萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 15.2萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2008 | 11.1萬日圓/㎡ | 4萬日圓/㎡ |
| 2009 | 13.1萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2010 | 12.8萬日圓/㎡ | 2.9萬日圓/㎡ |
| 2011 | 10.1萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2012 | 17.3萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 14.3萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ |
| 2014 | 12.1萬日圓/㎡ | 2.6萬日圓/㎡ |
| 2015 | 12.4萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2016 | 12.3萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2017 | 16.9萬日圓/㎡ | 4.1萬日圓/㎡ |
| 2018 | 18.5萬日圓/㎡ | 4.1萬日圓/㎡ |
| 2019 | 16.3萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ |
| 2020 | 18.5萬日圓/㎡ | 4.9萬日圓/㎡ |
| 2021 | 20萬日圓/㎡ | 3.2萬日圓/㎡ |
| 2022 | 14.3萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2023 | 22.7萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2024 | 12.8萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ |
| 2025 | 15.3萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 32.7萬日圓/㎡ |
| 1 | 27.1萬日圓/㎡ |
| 50 | 2.9萬日圓/㎡ |
総社市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 総社 | – | – | 2,500萬日圓 | 12 | 77 |
| 東総社 | – | – | 2,400萬日圓 | 10 | 51 |
| 清音 | – | – | 2,000萬日圓 | 12 | 17 |
総社市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,000萬日圓（共53筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。