津山市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 960萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 3萬日圓/㎡
- 5年 +45.2%
- 2025年成交筆數
- 149
- 在岡山県14個地區中排名第9（每㎡價格）
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約6.8%，快於前五年的1.6%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
表現優於岡山県
獨棟每㎡價格比岡山県平均低36%。十年前低47%，正在追上周邊。
成交減少
近三年成交量比前三年少約11%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於450萬日圓至2,225萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-7%。2025年淨遷出約每千人5.4人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為20.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔12.3%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為3%。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化-4%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，33%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在津山市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 92,611
- 較2020年 -7.3%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年淨遷入
- -503
- 每千人 -5.43
- 岡山県：-3.09
- 空屋率（2023年）
- 20.1%
- 非出租或出售的空屋 12.3%
- 岡山県：16.4%
- 租金中位數（2023年）
- 4.5萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 岡山県：5萬日圓
- 強震風險
- 2.8%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 岡山県：33.5%
- 公示地價（2026年）
- 1.4萬日圓/㎡
- 1年 -0.7%・5年 -4.4%
- 岡山県：3.7萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 33.3%
- 12個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 25.0%）
- 岡山県：69.1%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 12個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 岡山県：5.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
津山市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
290萬日圓
6.4萬日圓/㎡
- 小原
- 津山
- 土地430㎡ · 樓地板45㎡
- 1978年建
700萬日圓
4.5萬日圓/㎡
- 加茂町桑原
- 美作加茂 · 步行9分
- 土地1400㎡ · 樓地板155㎡
- 2005年建
2,100萬日圓
11.7萬日圓/㎡
- 小田中
- 津山 · 步行25分
- 土地530㎡ · 樓地板180㎡
- 1978年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 1,150萬日圓 |
| 2008 | 1,000萬日圓 |
| 2009 | 1,150萬日圓 |
| 2010 | 1,100萬日圓 |
| 2011 | 1,100萬日圓 |
| 2012 | 940萬日圓 |
| 2013 | 750萬日圓 |
| 2014 | 1,200萬日圓 |
| 2015 | 1,000萬日圓 |
| 2016 | 920萬日圓 |
| 2017 | 1,000萬日圓 |
| 2018 | 825萬日圓 |
| 2019 | 1,100萬日圓 |
| 2020 | 1,000萬日圓 |
| 2021 | 1,200萬日圓 |
| 2022 | 800萬日圓 |
| 2023 | 895萬日圓 |
| 2024 | 800萬日圓 |
| 2025 | 960萬日圓 |
| 2026年（部分） | 650萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 6.6萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2008 | 7萬日圓/㎡ | 1.3萬日圓/㎡ |
| 2009 | 8.4萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 7.9萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2011 | 7萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2012 | 7.2萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 6.8萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2014 | 7.5萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2015 | 5.3萬日圓/㎡ | 9,800日圓/㎡ |
| 2016 | 6.5萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2017 | 6.9萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2018 | 6.8萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 6.2萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2020 | 5.6萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2021 | 8.5萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2022 | 5.3萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2023 | 6.5萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2024 | 8萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2025 | 8.4萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 4.7萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 26.5萬日圓/㎡ |
| 1 | 25萬日圓/㎡ |
| 35 | 8.9萬日圓/㎡ |
| 41 | 4.6萬日圓/㎡ |
| 47 | 3.5萬日圓/㎡ |
| 50 | 3.4萬日圓/㎡ |
津山市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 津山 | – | – | 900萬日圓 | 18 | 120 |
| 高野(岡山) | – | – | 1,200萬日圓 | 16 | 26 |
| 東津山 | – | – | 2,400萬日圓 | 18 | 25 |
| 院庄 | – | – | 835萬日圓 | 14 | 12 |
| 津山口 | – | – | 2,300萬日圓 | 19 | 11 |
津山市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為960萬日圓（共76筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。