岡山市北区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,400万円
- 33.8万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,400万円
- 2024年比 -19.6%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 8.8万円/㎡
- 5年で+20.5%
- 2025年の取引件数
- 617
- 岡山県内 14エリア中 1位（㎡単価）
データから見えること
上昇は続くが鈍化
上昇率は年約3.9%と、前の5年の年5.8%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。
岡山県平均を上回る伸び
マンションの㎡単価は岡山県平均より15%高い水準です。10年前の0%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の63%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,200万円〜3,300万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は1.1%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約4.1人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は2.8%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は15.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.5%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.3万円）の約37.8年分です（広域では約35.2年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は46%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+11%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ36%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、95%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が29%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
国が後押しする再開発
岡山駅周辺・表町地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。
岡山市北区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 311,192
- 2020年比 -1.1%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年の転入超過
- -1,281
- 人口千人あたり -4.12
- 岡山県：-3.09
- 空き家率（2023年）
- 15.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 5.5%
- 岡山県：16.4%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.3万円
- 月額・借家全体
- 岡山県：5万円
- 大地震のリスク
- 45.7%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 岡山県：33.5%
- 公示地価（2026年）
- 8.1万円/㎡
- 1年 +2.5%・5年 +11.1%
- 岡山県：3.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 95.4%
- 地価公示地点65か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 29.2%）
- 岡山県：69.1%
- 津波リスク
- 1.5%
- 地価公示地点65か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 岡山県：13.7%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点65か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 岡山県：5.8%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 岡山駅周辺・表町地域 · 113 ha · 2003年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
岡山市北区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,000万円
15.4万円/㎡
- 大供
- 岡山 · 徒歩18分
- 2LDK · 65 m²
- 1986年築
2,400万円
40万円/㎡
- 清輝橋
- 岡山 · 徒歩24分
- 2LDK · 60 m²
- 2009年築
3,700万円
49.3万円/㎡
- 奉還町
- 岡山 · 徒歩7分
- 3LDK · 75 m²
- 2003年築
戸建て
1,300万円
14.4万円/㎡
- 大和町
- 法界院 · 徒歩13分
- 土地180㎡ · 延床90㎡
- 1959年築
3,000万円
28.6万円/㎡
- 平野
- 庭瀬 · 徒歩9分
- 土地140㎡ · 延床105㎡
- 2026年築
7,300万円
31.7万円/㎡
- 大元
- 大元 · 徒歩16分
- 土地270㎡ · 延床230㎡
- 1988年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,300万円 | 2,350万円 |
| 2008 | 1,750万円 | 2,500万円 |
| 2009 | 1,300万円 | 2,300万円 |
| 2010 | 1,300万円 | 2,500万円 |
| 2011 | 1,150万円 | 2,700万円 |
| 2012 | 1,400万円 | 2,550万円 |
| 2013 | 1,200万円 | 2,500万円 |
| 2014 | 1,400万円 | 2,400万円 |
| 2015 | 1,500万円 | 2,550万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 2,700万円 |
| 2017 | 1,550万円 | 2,700万円 |
| 2018 | 1,800万円 | 2,700万円 |
| 2019 | 1,800万円 | 2,900万円 |
| 2020 | 2,000万円 | 2,800万円 |
| 2021 | 1,700万円 | 3,000万円 |
| 2022 | 2,000万円 | 2,700万円 |
| 2023 | 2,500万円 | 2,900万円 |
| 2024 | 2,250万円 | 3,300万円 |
| 2025 | 2,400万円 | 2,400万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,550万円 | 3,150万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 18.6万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2008 | 23.1万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2009 | 20万円/㎡ | 14万円/㎡ | 6.1万円/㎡ |
| 2010 | 18.5万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2011 | 17.7万円/㎡ | 15万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2012 | 20万円/㎡ | 14万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2013 | 18.5万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2014 | 20万円/㎡ | 16万円/㎡ | 5.5万円/㎡ |
| 2015 | 21.4万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2016 | 21.2万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 6.5万円/㎡ |
| 2017 | 23.1万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 2018 | 27.7万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 6.8万円/㎡ |
| 2019 | 26.6万円/㎡ | 17万円/㎡ | 7.4万円/㎡ |
| 2020 | 28.4万円/㎡ | 17万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2021 | 25.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 2022 | 30万円/㎡ | 19万円/㎡ | 8.3万円/㎡ |
| 2023 | 34.7万円/㎡ | 19万円/㎡ | 8.4万円/㎡ |
| 2024 | 32.7万円/㎡ | 21.6万円/㎡ | 7.1万円/㎡ |
| 2025 | 33.8万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 38.1万円/㎡ | 21.3万円/㎡ | 9.7万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 36.2万円/㎡ |
| 1 | – | 33.3万円/㎡ |
| 2 | 61.5万円/㎡ | 37万円/㎡ |
| 3 | 53.8万円/㎡ | – |
| 4 | 51.4万円/㎡ | – |
| 5 | 51.9万円/㎡ | – |
| 6 | 44.6万円/㎡ | – |
| 8 | 42.7万円/㎡ | 31.3万円/㎡ |
| 9 | 42.5万円/㎡ | – |
| 10 | 42.7万円/㎡ | – |
| 11 | 38.8万円/㎡ | – |
| 12 | 39.4万円/㎡ | – |
| 13 | 41.2万円/㎡ | – |
| 14 | 39.8万円/㎡ | – |
| 15 | 38.3万円/㎡ | – |
| 16 | 45万円/㎡ | 24.6万円/㎡ |
| 17 | 38.4万円/㎡ | 18.1万円/㎡ |
| 18 | 35万円/㎡ | – |
| 19 | 38.4万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 20 | 32.8万円/㎡ | – |
| 21 | 32万円/㎡ | – |
| 22 | 32.8万円/㎡ | 22万円/㎡ |
| 23 | 30万円/㎡ | 21.3万円/㎡ |
| 24 | 30万円/㎡ | 17.1万円/㎡ |
| 25 | 26.9万円/㎡ | 16.5万円/㎡ |
| 26 | – | 16.6万円/㎡ |
| 27 | 25.7万円/㎡ | 12.9万円/㎡ |
| 28 | 25.6万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 29 | 21.4万円/㎡ | 14.5万円/㎡ |
| 30 | 18.5万円/㎡ | 18.6万円/㎡ |
| 31 | 16.5万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 32 | 18万円/㎡ | 16.2万円/㎡ |
| 33 | 18.2万円/㎡ | 13.2万円/㎡ |
| 34 | 17.3万円/㎡ | 16.4万円/㎡ |
| 35 | 15万円/㎡ | 11.5万円/㎡ |
| 36 | 15.7万円/㎡ | 14.5万円/㎡ |
| 37 | – | 13.8万円/㎡ |
| 38 | – | 11.2万円/㎡ |
| 39 | – | 12万円/㎡ |
| 40 | – | 12.9万円/㎡ |
| 41 | – | 18.8万円/㎡ |
| 42 | – | 12万円/㎡ |
| 43 | – | 12.9万円/㎡ |
| 44 | – | 14万円/㎡ |
| 45 | – | 9.6万円/㎡ |
| 46 | – | 7.1万円/㎡ |
| 47 | – | 12.6万円/㎡ |
| 48 | – | 12.9万円/㎡ |
| 49 | – | 9.6万円/㎡ |
| 50 | 6.7万円/㎡ | 11万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 18万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 18.5万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2009 | 16万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | – |
| 2010 | 16.3万円/㎡ | 30.8万円/㎡ | – |
| 2011 | 15.4万円/㎡ | – | – |
| 2012 | 14.3万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2013 | 13.7万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2014 | 15万円/㎡ | 30.8万円/㎡ | – |
| 2015 | 16.5万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2016 | 16.9万円/㎡ | 32.1万円/㎡ | – |
| 2017 | 17.1万円/㎡ | 31.3万円/㎡ | – |
| 2018 | 18.6万円/㎡ | 32.9万円/㎡ | – |
| 2019 | 17.2万円/㎡ | 32.9万円/㎡ | – |
| 2020 | 18.3万円/㎡ | 33.9万円/㎡ | 38.7万円/㎡ |
| 2021 | 18.4万円/㎡ | 34.4万円/㎡ | – |
| 2022 | 20万円/㎡ | 36.9万円/㎡ | 46.2万円/㎡ |
| 2023 | 21.3万円/㎡ | 34.9万円/㎡ | 48.5万円/㎡ |
| 2024 | 18.3万円/㎡ | 37.3万円/㎡ | 44.8万円/㎡ |
| 2025 | 20.8万円/㎡ | 39.3万円/㎡ | 46.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 10.1万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 31.7万円/㎡ | – |
| 2008 | 10.4万円/㎡ | 13.9万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 10.6万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | – |
| 2010 | 11万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 26万円/㎡ | – |
| 2011 | 10.9万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | – | 31.4万円/㎡ |
| 2012 | 10万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | – | 30.8万円/㎡ |
| 2013 | 10.5万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | – | 32万円/㎡ |
| 2014 | 10万円/㎡ | 15万円/㎡ | – | 33.3万円/㎡ |
| 2015 | 9.2万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | – | 30.9万円/㎡ |
| 2016 | 11.3万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | – | 29.6万円/㎡ |
| 2017 | 9.4万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | 18万円/㎡ | 32.4万円/㎡ |
| 2018 | 11.8万円/㎡ | 13.1万円/㎡ | – | 34万円/㎡ |
| 2019 | 9万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | – | 35.1万円/㎡ |
| 2020 | 8.9万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | – | 35万円/㎡ |
| 2021 | 10.3万円/㎡ | 14万円/㎡ | – | – |
| 2022 | 11.7万円/㎡ | 13万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 13.3万円/㎡ | 14万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 8.3万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 9.7万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 20万円/㎡ | 34.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 13.1万円/㎡ | – | – |
岡山市北区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 岡山 | 2,600万円 | 40万円/㎡ | 3,500万円 | 13 | 442 |
| 大元 | 2,100万円 | 31.3万円/㎡ | 5,800万円 | 11 | 206 |
| 法界院 | 2,300万円 | 31.7万円/㎡ | 3,400万円 | 11 | 82 |
| 庭瀬 | – | – | 2,500万円 | 16 | 82 |
| 北長瀬 | 2,900万円 | 37.7万円/㎡ | 4,050万円 | 18 | 66 |
| 備前一宮 | – | – | 1,900万円 | 18 | 45 |
| 備前三門 | – | – | 2,000万円 | 10 | 43 |
| 備中高松 | – | – | 570万円 | 16 | 28 |
| 大安寺 | – | – | 3,500万円 | 13 | 24 |
| 玉柏 | – | – | 1,400万円 | 25 | 17 |
| 備前西市 | – | – | 4,950万円 | 16 | 17 |
| 備前原 | – | – | 1,300万円 | 13 | 15 |
| 足守 | – | – | 1,250万円 | 16 | 14 |
| 吉備津 | – | – | 2,100万円 | 11 | 13 |
| 金川 | – | – | 900万円 | 20 | 12 |
岡山市北区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,700万円 | 70 m² | 191 |
| 2LDK | 2,400万円 | 65 m² | 78 |
| 4LDK | 3,000万円 | 85 m² | 43 |
| 1K | 330万円 | 20 m² | 28 |
| 1LDK | 2,150万円 | 55 m² | 10 |
岡山市北区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,400万円（㎡単価33.8万円/㎡、125件）です。
岡山市北区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,400万円（259件）です。
岡山市北区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+19.2%、住宅地㎡単価は+20.5%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。