岡山市南区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,600万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 6.6万円/㎡
- 5年で+22.2%
- 2025年の取引件数
- 258
- 岡山県内 14エリア中 4位（㎡単価）
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約0.5%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
岡山県と連動
戸建ての㎡単価は岡山県平均より37%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の80%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は1,100万円〜4,200万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は3%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は2.4%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は11.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は48%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+5%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ42%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、90%が想定最大規模の浸水想定区域内、43%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
岡山市南区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 162,747
- 2020年比 -3.0%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年の転入超過
- -264
- 人口千人あたり -1.62
- 岡山県：-3.09
- 空き家率（2023年）
- 11.7%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.9%
- 岡山県：16.4%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.4万円
- 月額・借家全体
- 岡山県：5万円
- 大地震のリスク
- 47.6%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 岡山県：33.5%
- 公示地価（2026年）
- 5.5万円/㎡
- 1年 +1.5%・5年 +5.4%
- 岡山県：3.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 90.0%
- 地価公示地点30か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 岡山県：69.1%
- 津波リスク
- 43.3%
- 地価公示地点30か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 岡山県：13.7%
- 土砂災害リスク
- 3.3%
- 地価公示地点30か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 岡山県：5.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
岡山市南区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
970万円
16.2万円/㎡
- 浜野
- 岡山
- 3LDK · 60 m²
- 1995年築
2,000万円
23.5万円/㎡
- 泉田
- 備前西市 · 徒歩11分
- 3LDK · 85 m²
- 2000年築
2,500万円
35.7万円/㎡
- 福富中
- 岡山
- 2LDK · 70 m²
- 2020年築
戸建て
1,000万円
8.3万円/㎡
- 曽根
- 茶屋町 · 徒歩28分
- 土地160㎡ · 延床120㎡
- 1989年築
2,500万円
17.2万円/㎡
- 西市
- 備前西市 · 徒歩3分
- 土地185㎡ · 延床145㎡
- 1978年築
4,200万円
40万円/㎡
- 泉田
- 備前西市 · 徒歩29分
- 土地140㎡ · 延床105㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,800万円 |
| 2008 | 1,050万円 | 1,900万円 |
| 2009 | – | 1,900万円 |
| 2010 | 1,150万円 | 2,100万円 |
| 2011 | 1,200万円 | 1,800万円 |
| 2012 | 1,300万円 | 2,500万円 |
| 2013 | 1,500万円 | 1,600万円 |
| 2014 | – | 2,300万円 |
| 2015 | – | 2,300万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 2,350万円 |
| 2017 | 1,300万円 | 2,300万円 |
| 2018 | 1,200万円 | 2,250万円 |
| 2019 | – | 2,700万円 |
| 2020 | – | 2,200万円 |
| 2021 | 1,400万円 | 2,600万円 |
| 2022 | 1,500万円 | 2,900万円 |
| 2023 | 1,500万円 | 2,600万円 |
| 2024 | 1,800万円 | 2,300万円 |
| 2025 | – | 2,600万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 2,900万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 15.2万円/㎡ | 5.8万円/㎡ |
| 2008 | 15.5万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2009 | – | 15万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2010 | 17.9万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2011 | 15万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 4.7万円/㎡ |
| 2012 | 18.5万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2013 | 20万円/㎡ | 13万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 2014 | – | 16.2万円/㎡ | 5.5万円/㎡ |
| 2015 | – | 17.8万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2016 | 20万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2017 | 18.6万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2018 | 18.5万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2019 | – | 18.8万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2020 | – | 17.3万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2021 | 18.8万円/㎡ | 19.6万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2022 | 18.6万円/㎡ | 22.9万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2023 | 20万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2024 | 24万円/㎡ | 17万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2025 | – | 18.2万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 17.2万円/㎡ | 6万円/㎡ |
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| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 31.4万円/㎡ |
| 1 | 34万円/㎡ |
| 2 | 32.4万円/㎡ |
| 20 | 21.1万円/㎡ |
| 24 | 11.5万円/㎡ |
| 26 | 16.1万円/㎡ |
| 28 | 13.7万円/㎡ |
| 29 | 11.7万円/㎡ |
| 30 | 11.5万円/㎡ |
| 33 | 13.5万円/㎡ |
| 34 | 11万円/㎡ |
| 40 | 9.8万円/㎡ |
| 44 | 6.5万円/㎡ |
| 45 | 12.5万円/㎡ |
| 47 | 9.7万円/㎡ |
| 49 | 9.2万円/㎡ |
| 50 | 10.5万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 11.2万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 26.1万円/㎡ | – |
| 2008 | 11.3万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | – |
| 2009 | 10万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2010 | 10.6万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 25.5万円/㎡ | – |
| 2011 | 10.2万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | – | – |
| 2012 | – | 13.3万円/㎡ | – | 28.9万円/㎡ |
| 2013 | 9.3万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | – | 29.2万円/㎡ |
| 2014 | 12.5万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | – | 31.1万円/㎡ |
| 2015 | 10.5万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | – | 29万円/㎡ |
| 2016 | 10.6万円/㎡ | 9.3万円/㎡ | – | 29.2万円/㎡ |
| 2017 | 9.9万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | – | 29万円/㎡ |
| 2018 | – | 12.4万円/㎡ | – | 27.8万円/㎡ |
| 2019 | 12.7万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | – | 31.3万円/㎡ |
| 2020 | 10.6万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | – | 29.6万円/㎡ |
| 2021 | 9.2万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 12.9万円/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 11.8万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 7.2万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 10.3万円/㎡ | 10.1万円/㎡ | – | – |
岡山市南区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 岡山 | 2,400万円 | 24.3万円/㎡ | 2,600万円 | – | 221 |
| 備前西市 | 1,600万円 | 21.6万円/㎡ | 3,200万円 | 16 | 99 |
| 妹尾 | – | – | 2,600万円 | 13 | 63 |
| 迫川 | – | – | 1,300万円 | 19 | 17 |
| 彦崎 | – | – | 3,200万円 | 7 | 13 |
| 植松 | – | – | 885万円 | 10 | 10 |
| 備中箕島 | – | – | – | 13 | 10 |
岡山市南区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,700万円 | 75 m² | 34 |
岡山市南区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,600万円（141件）です。
岡山市南区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+22.2%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。