総社市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,000万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 4.2万円/㎡
- 5年で-14.3%
- 2025年の取引件数
- 99
- 岡山県内 14エリア中 5位（㎡単価）
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約4.2%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
岡山県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は岡山県平均より10%高い水準です。10年前の2%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約32%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は870万円〜3,200万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口は安定
2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3.5人）、新たな住宅需要が生まれています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は12.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.4%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は23%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+6%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ22%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、83%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が83%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
総社市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 68,722
- 2020年比 -0.4%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年の転入超過
- +240
- 人口千人あたり +3.49
- 岡山県：-3.09
- 空き家率（2023年）
- 12.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.4%
- 岡山県：16.4%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5万円
- 月額・借家全体
- 岡山県：5万円
- 大地震のリスク
- 22.6%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 岡山県：33.5%
- 公示地価（2026年）
- 3.4万円/㎡
- 1年 +1.4%・5年 +5.9%
- 岡山県：3.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 83.3%
- 地価公示地点18か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 83.3%）
- 岡山県：69.1%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点18か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 岡山県：5.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
総社市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
930万円
8.5万円/㎡
- 秦
- 豪渓
- 土地165㎡ · 延床110㎡
- 2009年築
2,000万円
36.4万円/㎡
- 溝口
- 総社 · 徒歩7分
- 土地640㎡ · 延床55㎡
- 1977年築
3,300万円
41.3万円/㎡
- 中央
- 東総社 · 徒歩13分
- 土地155㎡ · 延床80㎡
- 2023年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 1,700万円 |
| 2008 | 1,300万円 |
| 2009 | 1,500万円 |
| 2010 | 1,400万円 |
| 2011 | 1,800万円 |
| 2012 | 2,700万円 |
| 2013 | 1,800万円 |
| 2014 | 1,900万円 |
| 2015 | 2,100万円 |
| 2016 | 2,100万円 |
| 2017 | 1,750万円 |
| 2018 | 2,100万円 |
| 2019 | 1,800万円 |
| 2020 | 2,000万円 |
| 2021 | 2,650万円 |
| 2022 | 1,900万円 |
| 2023 | 2,700万円 |
| 2024 | 1,700万円 |
| 2025 | 2,000万円 |
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| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 15.2万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2008 | 11.1万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2009 | 13.1万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2010 | 12.8万円/㎡ | 2.9万円/㎡ |
| 2011 | 10.1万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2012 | 17.3万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2013 | 14.3万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2014 | 12.1万円/㎡ | 2.6万円/㎡ |
| 2015 | 12.4万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2016 | 12.3万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2017 | 16.9万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2018 | 18.5万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2019 | 16.3万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2020 | 18.5万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2021 | 20万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2022 | 14.3万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2023 | 22.7万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2024 | 12.8万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2025 | 15.3万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 32.7万円/㎡ |
| 1 | 27.1万円/㎡ |
| 50 | 2.9万円/㎡ |
総社市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 総社 | – | – | 2,500万円 | 12 | 77 |
| 東総社 | – | – | 2,400万円 | 10 | 51 |
| 清音 | – | – | 2,000万円 | 12 | 17 |
総社市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,000万円（53件）です。
総社市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は-14.3%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。