岡山市中区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,400万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 6.4万円/㎡
- 5年で+6.7%
- 2025年の取引件数
- 246
- 岡山県内 14エリア中 3位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
戸建ての㎡単価は直近5年で年約3.8%上昇し、その前の5年（年1.6%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
岡山県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は岡山県平均より69%高い水準です。10年前の38%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
ファミリー向けの市場
最近の取引の78%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約17%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は1,100万円〜3,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は2.6%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は0.9%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は14.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.4%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は31%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+11%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ39%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、96%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が70%）、13%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
岡山市中区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 145,326
- 2020年比 -2.6%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年の転入超過
- -53
- 人口千人あたり -0.36
- 岡山県：-3.09
- 空き家率（2023年）
- 14.9%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.4%
- 岡山県：16.4%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.9万円
- 月額・借家全体
- 岡山県：5万円
- 大地震のリスク
- 30.7%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 岡山県：33.5%
- 公示地価（2026年）
- 7.4万円/㎡
- 1年 +2.8%・5年 +11.2%
- 岡山県：3.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 95.7%
- 地価公示地点23か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 69.6%）
- 岡山県：69.1%
- 津波リスク
- 13.0%
- 地価公示地点23か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 岡山県：13.7%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点23か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 岡山県：5.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
岡山市中区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
970万円
12.1万円/㎡
- 海吉
- 岡山
- 土地230㎡ · 延床80㎡
- 1975年築
2,300万円
4.7万円/㎡
- 倉田
- 岡山
- 土地530㎡ · 延床490㎡
- 1979年築
4,300万円
39.1万円/㎡
- 藤崎
- 備前西市
- 土地165㎡ · 延床110㎡
- 2026年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | – | 2,200万円 |
| 2008 | 1,250万円 | 2,000万円 |
| 2009 | – | 2,250万円 |
| 2010 | 1,400万円 | 2,100万円 |
| 2011 | 1,100万円 | 2,100万円 |
| 2012 | 1,150万円 | 1,900万円 |
| 2013 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 2014 | 1,400万円 | 2,200万円 |
| 2015 | 1,700万円 | 2,100万円 |
| 2016 | 1,700万円 | 2,250万円 |
| 2017 | 1,200万円 | 2,200万円 |
| 2018 | – | 2,400万円 |
| 2019 | 1,900万円 | 2,300万円 |
| 2020 | 2,000万円 | 2,500万円 |
| 2021 | 1,600万円 | 2,900万円 |
| 2022 | – | 3,050万円 |
| 2023 | 1,700万円 | 2,550万円 |
| 2024 | 1,550万円 | 2,600万円 |
| 2025 | – | 2,400万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 2,300万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 16.1万円/㎡ | 5.6万円/㎡ |
| 2008 | 19.2万円/㎡ | 15万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2009 | – | 14.9万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2010 | 20万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2011 | 16.9万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2012 | 16.3万円/㎡ | 13.4万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2013 | 22.8万円/㎡ | 13万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2014 | 23.1万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2015 | 21万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2016 | 24.3万円/㎡ | 15万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2017 | 18.3万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 5.5万円/㎡ |
| 2018 | – | 16.5万円/㎡ | 5.5万円/㎡ |
| 2019 | 28.3万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 5.6万円/㎡ |
| 2020 | 24.3万円/㎡ | 18.2万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2021 | 24.6万円/㎡ | 24.8万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
| 2022 | – | 21.1万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2023 | 25.4万円/㎡ | 19.7万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2024 | 22.2万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
| 2025 | – | 20.9万円/㎡ | 6.4万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 18.2万円/㎡ | – |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 33.3万円/㎡ |
| 1 | 33.3万円/㎡ |
| 27 | 15.1万円/㎡ |
| 31 | 13.1万円/㎡ |
| 33 | 12.3万円/㎡ |
| 35 | 13.3万円/㎡ |
| 37 | 14.2万円/㎡ |
| 43 | 13.1万円/㎡ |
| 44 | 10.3万円/㎡ |
| 45 | 11.7万円/㎡ |
| 48 | 7.5万円/㎡ |
| 50 | 7.7万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 13.3万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | – |
| 2008 | 13.3万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 14.4万円/㎡ | 24.5万円/㎡ | – |
| 2010 | 10.8万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 22.6万円/㎡ | – |
| 2011 | 10.7万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | – | 27.6万円/㎡ |
| 2012 | 9.6万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | – | 27.3万円/㎡ |
| 2013 | 10.3万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | – | 30万円/㎡ |
| 2014 | – | 11.8万円/㎡ | – | 28.2万円/㎡ |
| 2015 | 9.7万円/㎡ | 13.4万円/㎡ | – | 25.9万円/㎡ |
| 2016 | 9万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | – | 27.8万円/㎡ |
| 2017 | 7.5万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | – | 25.1万円/㎡ |
| 2018 | – | 10.3万円/㎡ | – | 31.3万円/㎡ |
| 2019 | – | 13万円/㎡ | – | 29.6万円/㎡ |
| 2020 | 8.1万円/㎡ | 11.2万円/㎡ | – | 30.9万円/㎡ |
| 2021 | – | 12.9万円/㎡ | – | 29.9万円/㎡ |
| 2022 | 13.5万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 12.9万円/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 14.5万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 9.5万円/㎡ | – | – |
岡山市中区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 岡山 | 2,300万円 | 30.7万円/㎡ | 2,400万円 | 26 | 255 |
| 高島(岡山) | 1,500万円 | 22.9万円/㎡ | 3,300万円 | 15 | 82 |
| 東岡山 | – | – | 2,300万円 | 17 | 57 |
| 西川原 | 1,650万円 | 24.5万円/㎡ | 4,500万円 | 11 | 47 |
岡山市中区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,700万円 | 70 m² | 40 |
岡山市中区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,400万円（123件）です。
岡山市中区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+6.7%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。