奈良市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,100万円
- 30万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,700万円
- 2024年比 +9.5%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 9.7万円/㎡
- 5年で+12.8%
- 2025年の取引件数
- 683
- 奈良県内 14エリア中 1位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約7.6%上昇し、その前の5年（年1.3%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
奈良県平均を上回る伸び
マンションの㎡単価は奈良県平均より17%高い水準です。10年前の5%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約56%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の79%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約12%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,400万円〜3,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は4.6%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は17%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は8.1%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.7万円）の約30.5年分です（広域では約30.1年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクが高い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は64%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+5%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ68%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、8%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
奈良市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 338,416
- 2020年比 -4.6%
- 奈良県：-4.2%
- 2025年の転入超過
- -78
- 人口千人あたり -0.23
- 奈良県：-0.84
- 空き家率（2023年）
- 17.0%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 8.1%
- 奈良県：14.6%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.7万円
- 月額・借家全体
- 奈良県：5.3万円
- 大地震のリスク
- 64.3%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 奈良県：47.5%
- 公示地価（2026年）
- 9.3万円/㎡
- 1年 +1.2%・5年 +4.7%
- 奈良県：6.6万円/㎡
- 洪水リスク
- 7.9%
- 地価公示地点76か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 奈良県：32.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点76か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 奈良県：4.9%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
奈良市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,100万円
27.5万円/㎡
- 四条大路
- 新大宮 · 徒歩14分
- 1LDK · 40 m²
- 2008年築
2,100万円
20万円/㎡
- 左京
- 高の原 · 徒歩24分
- 4LDK · 105 m²
- 1990年築
4,000万円
53.3万円/㎡
- 西大寺北町
- 大和西大寺 · 徒歩10分
- 3LDK · 75 m²
- 1996年築
戸建て
850万円
7.4万円/㎡
- 西木辻町
- 近鉄奈良 · 徒歩18分
- 土地110㎡ · 延床115㎡
- 1972年築
2,800万円
17万円/㎡
- 学園大和町
- 学園前(奈良) · 徒歩20分
- 土地165㎡ · 延床165㎡
- 1990年築
4,800万円
41.7万円/㎡
- 四条大路
- 奈良 · 徒歩23分
- 土地370㎡ · 延床115㎡
- 1972年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,300万円 | 3,000万円 |
| 2008 | 1,350万円 | 2,900万円 |
| 2009 | 1,100万円 | 2,700万円 |
| 2010 | 1,100万円 | 2,800万円 |
| 2011 | 1,300万円 | 2,400万円 |
| 2012 | 1,300万円 | 2,600万円 |
| 2013 | 1,400万円 | 2,500万円 |
| 2014 | 1,300万円 | 2,500万円 |
| 2015 | 1,400万円 | 2,500万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 2,400万円 |
| 2017 | 1,500万円 | 2,500万円 |
| 2018 | 1,500万円 | 2,500万円 |
| 2019 | 1,200万円 | 2,600万円 |
| 2020 | 1,300万円 | 2,600万円 |
| 2021 | 1,700万円 | 2,600万円 |
| 2022 | 1,800万円 | 2,600万円 |
| 2023 | 1,800万円 | 2,900万円 |
| 2024 | 1,900万円 | 2,500万円 |
| 2025 | 2,100万円 | 2,700万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,100万円 | 2,700万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 18.5万円/㎡ | 26.2万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2008 | 18万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 2009 | 15.7万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 8.1万円/㎡ |
| 2010 | 16.9万円/㎡ | 21.8万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2011 | 18.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 8.4万円/㎡ |
| 2012 | 18.6万円/㎡ | 21万円/㎡ | 7.9万円/㎡ |
| 2013 | 18.8万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 2014 | 17.5万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2015 | 20万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2016 | 20万円/㎡ | 20万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 2017 | 21.5万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 7.1万円/㎡ |
| 2018 | 21.3万円/㎡ | 20万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 2019 | 20万円/㎡ | 20万円/㎡ | 7.9万円/㎡ |
| 2020 | 20万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 2021 | 24.6万円/㎡ | 22万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 2022 | 24.3万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 9.3万円/㎡ |
| 2023 | 26.6万円/㎡ | 22万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2024 | 27.7万円/㎡ | 19.4万円/㎡ | 8.7万円/㎡ |
| 2025 | 30万円/㎡ | 21.3万円/㎡ | 9.7万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 29.4万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 9.5万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 37万円/㎡ |
| 1 | – | 35.3万円/㎡ |
| 2 | 54.2万円/㎡ | 37.3万円/㎡ |
| 6 | 52.9万円/㎡ | 31.4万円/㎡ |
| 7 | 55.6万円/㎡ | 35.6万円/㎡ |
| 8 | 53.3万円/㎡ | 31.7万円/㎡ |
| 9 | 51.4万円/㎡ | – |
| 10 | 56万円/㎡ | – |
| 11 | 58.9万円/㎡ | – |
| 12 | 42.7万円/㎡ | – |
| 13 | 26.9万円/㎡ | – |
| 14 | 37.6万円/㎡ | – |
| 15 | 26.6万円/㎡ | – |
| 16 | 35万円/㎡ | – |
| 17 | 36.7万円/㎡ | – |
| 18 | 35.3万円/㎡ | – |
| 19 | 35.6万円/㎡ | 19.8万円/㎡ |
| 20 | 28.6万円/㎡ | – |
| 21 | 32.9万円/㎡ | 23.9万円/㎡ |
| 22 | 28.4万円/㎡ | 21.1万円/㎡ |
| 23 | 30万円/㎡ | 21.1万円/㎡ |
| 24 | 21.8万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 25 | 22.7万円/㎡ | 18.8万円/㎡ |
| 26 | 23.1万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 27 | 24.6万円/㎡ | 12.4万円/㎡ |
| 28 | 22.4万円/㎡ | 15.8万円/㎡ |
| 29 | 29.2万円/㎡ | 17.5万円/㎡ |
| 30 | 19.8万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 31 | 20万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 32 | 13.3万円/㎡ | 14.8万円/㎡ |
| 33 | 21.9万円/㎡ | 15.4万円/㎡ |
| 34 | 16.4万円/㎡ | 18.1万円/㎡ |
| 35 | 17.5万円/㎡ | 14.6万円/㎡ |
| 36 | 20万円/㎡ | 13.6万円/㎡ |
| 37 | 14.4万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 38 | 15.2万円/㎡ | 13.6万円/㎡ |
| 39 | – | 11.4万円/㎡ |
| 40 | 20.6万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 41 | 22.9万円/㎡ | 13.7万円/㎡ |
| 42 | 15.3万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 43 | 8.9万円/㎡ | 8.7万円/㎡ |
| 44 | 15.4万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 45 | 10.8万円/㎡ | 10.2万円/㎡ |
| 46 | 7.2万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 47 | – | 9.8万円/㎡ |
| 48 | – | 13.6万円/㎡ |
| 49 | – | 11.3万円/㎡ |
| 50 | 9.3万円/㎡ | 13.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 17.3万円/㎡ | – | – |
| 2008 | – | 15.9万円/㎡ | 29.3万円/㎡ | – |
| 2009 | 8.7万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 13.8万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2011 | 7.8万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 30.3万円/㎡ | – |
| 2012 | 7.7万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 31.5万円/㎡ | – |
| 2013 | 7.4万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 28万円/㎡ | – |
| 2014 | 6.8万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 29.1万円/㎡ | – |
| 2015 | 9.7万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 28.7万円/㎡ | 50.7万円/㎡ |
| 2016 | 9.5万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2017 | – | 18.3万円/㎡ | 29.6万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 2018 | – | 17.5万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 44.3万円/㎡ |
| 2019 | 9.1万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 30万円/㎡ | 36.9万円/㎡ |
| 2020 | – | 17.1万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | 46.3万円/㎡ |
| 2021 | – | 20万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | 49.7万円/㎡ |
| 2022 | – | 21.8万円/㎡ | 31.8万円/㎡ | 52.9万円/㎡ |
| 2023 | 10.5万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 35.5万円/㎡ | 50.3万円/㎡ |
| 2024 | 10.8万円/㎡ | 22.7万円/㎡ | 33.8万円/㎡ | 58.8万円/㎡ |
| 2025 | – | 25.3万円/㎡ | 38.9万円/㎡ | 58.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 23.3万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 17.8万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 32.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 12.9万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 33万円/㎡ | – |
| 2009 | 14.2万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2010 | 13.3万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 30.5万円/㎡ | – |
| 2011 | 15万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 24.3万円/㎡ | 30.5万円/㎡ |
| 2012 | 12.8万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | – | 30.6万円/㎡ |
| 2013 | 12.2万円/㎡ | 15.1万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 30.9万円/㎡ |
| 2014 | 12.9万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 31万円/㎡ |
| 2015 | 11万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 23.2万円/㎡ | 32.6万円/㎡ |
| 2016 | 12.1万円/㎡ | 16万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 2017 | 12.6万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 32.7万円/㎡ |
| 2018 | 10.8万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | – | 31.4万円/㎡ |
| 2019 | 10.1万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 20万円/㎡ | 34.3万円/㎡ |
| 2020 | 9.7万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | 31.4万円/㎡ |
| 2021 | 10.3万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | 20.4万円/㎡ | 34.5万円/㎡ |
| 2022 | 11.7万円/㎡ | 15万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2023 | 10.3万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | – | 32.7万円/㎡ |
| 2024 | 10.2万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 10.9万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | – | 30.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 7.4万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | – | – |
奈良市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 学園前(奈良) | 1,800万円 | 23万円/㎡ | 3,300万円 | 15 | 243 |
| 奈良 | 1,900万円 | 32万円/㎡ | 2,200万円 | 8 | 208 |
| 近鉄奈良 | 2,100万円 | 29.6万円/㎡ | 2,000万円 | 14 | 199 |
| 富雄 | 1,800万円 | 24.9万円/㎡ | 2,700万円 | 11 | 167 |
| 新大宮 | 1,400万円 | 23.1万円/㎡ | 3,100万円 | 8 | 143 |
| 大和西大寺 | 3,050万円 | 45.4万円/㎡ | 2,900万円 | 12 | 141 |
| 菖蒲池 | 2,600万円 | 31.2万円/㎡ | 2,900万円 | 13 | 111 |
| 学研奈良登美ケ丘 | 3,500万円 | 43.1万円/㎡ | 5,900万円 | 14 | 103 |
| 高の原 | 1,900万円 | 22.9万円/㎡ | 3,300万円 | 15 | 52 |
| 西ノ京 | – | – | 2,500万円 | 19 | 48 |
| 尼ケ辻 | – | – | 2,000万円 | 12 | 26 |
| 京終 | – | – | 2,050万円 | 9 | 22 |
| 平城山 | – | – | 3,100万円 | 4 | 21 |
| 榛原 | – | – | 520万円 | – | 15 |
| 帯解 | – | – | – | 9 | 11 |
奈良市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,000万円 | 70 m² | 326 |
| 4LDK | 2,400万円 | 85 m² | 81 |
| 2LDK | 1,700万円 | 60 m² | 75 |
| 1LDK | 1,500万円 | 45 m² | 11 |
奈良市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,100万円（㎡単価30万円/㎡、176件）です。
奈良市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,700万円（337件）です。
奈良市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+50.0%、住宅地㎡単価は+12.8%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。