松山市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 二手公寓成交價中位數
- 1,400萬日圓
- 21.4萬日圓/㎡
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 2,150萬日圓
- 較2024年 -4.5%
- 住宅用地每㎡（成交）
- 8萬日圓/㎡
- 5年 +14.3%
- 2025年成交筆數
- 1,032
- 在愛媛県10個地區中排名第1（每㎡價格）
數據透露了什麼
仍在上漲但放緩
漲幅放緩至年均約0.1%，低於前五年的2.9%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。
與愛媛県同步
公寓每㎡價格比愛媛県平均高5%。十年來位置變化不大，與大市同步。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約98%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中61%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約12%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於490萬日圓至2,400萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為15%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.7%。與全國水平相若。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.6萬日圓）的25.1年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為47%。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+0%，五年變化0%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，78%位於最大規模淹水區，8%位於海嘯淹水區，3%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
政府支持的再開發
松山城周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。
在松山市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 497,041
- 較2020年 -2.8%
- 愛媛県：-5.6%
- 2025年淨遷入
- -671
- 每千人 -1.35
- 愛媛県：-4.52
- 空屋率（2023年）
- 15.0%
- 非出租或出售的空屋 6.7%
- 愛媛県：19.8%
- 租金中位數（2023年）
- 4.6萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 愛媛県：4.5萬日圓
- 強震風險
- 47.1%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 愛媛県：55.1%
- 公示地價（2026年）
- 8.9萬日圓/㎡
- 1年 +0.2%・5年 0.0%
- 愛媛県：4.1萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 78.2%
- 78個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 1.3%）
- 愛媛県：58.8%
- 海嘯風險
- 7.7%
- 78個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 愛媛県：24.6%
- 土石災害風險
- 2.6%
- 78個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 愛媛県：4.6%
都市再生緊急整備地域
由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。
- 松山城周辺地域 · 135 ha · 2024年指定
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
松山市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
420萬日圓
5.6萬日圓/㎡
- 土居田町
- 土居田 · 步行5分
- 3LDK · 75 m²
- 1988年建
1,400萬日圓
18.7萬日圓/㎡
- 東長戸
- 本町６丁目 · 步行28分
- 3LDK · 75 m²
- 1991年建
2,500萬日圓
20萬日圓/㎡
- 祝谷
- 上一万 · 步行21分
- 3LDK · 125 m²
- 1990年建
獨棟
900萬日圓
8.2萬日圓/㎡
- 畑寺町
- 道後温泉
- 土地200㎡ · 樓地板110㎡
- 1982年建
2,200萬日圓
18.3萬日圓/㎡
- 北久米町
- 北久米 · 步行19分
- 土地150㎡ · 樓地板120㎡
- 1990年建
4,200萬日圓
12.4萬日圓/㎡
- 緑町
- 赤十字病院前 · 步行4分
- 土地100㎡ · 樓地板340㎡
- 1991年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | 1,000萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2008 | 1,400萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2009 | 1,300萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2010 | 1,300萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2011 | 1,100萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2012 | 1,200萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2013 | 1,300萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2014 | 1,200萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2015 | 1,400萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2016 | 1,300萬日圓 | 2,150萬日圓 |
| 2017 | 1,400萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2018 | 1,300萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2019 | 1,300萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2020 | 1,700萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2021 | 1,500萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2022 | 1,400萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2023 | 1,550萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2024 | 1,500萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2025 | 1,400萬日圓 | 2,150萬日圓 |
| 2026年（部分） | 1,600萬日圓 | 2,200萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.6萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 9.6萬日圓/㎡ |
| 2008 | 20萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ | 8.9萬日圓/㎡ |
| 2009 | 18.6萬日圓/㎡ | 17.4萬日圓/㎡ | 9萬日圓/㎡ |
| 2010 | 19.3萬日圓/㎡ | 17.7萬日圓/㎡ | 8.2萬日圓/㎡ |
| 2011 | 18萬日圓/㎡ | 16.3萬日圓/㎡ | 7.8萬日圓/㎡ |
| 2012 | 17.1萬日圓/㎡ | 15.7萬日圓/㎡ | 8.2萬日圓/㎡ |
| 2013 | 18.7萬日圓/㎡ | 16.1萬日圓/㎡ | 7.6萬日圓/㎡ |
| 2014 | 19.2萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ | 7.3萬日圓/㎡ |
| 2015 | 18.6萬日圓/㎡ | 15.7萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ |
| 2016 | 19.3萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ | 7.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | 18.6萬日圓/㎡ | 17.3萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ |
| 2018 | 19萬日圓/㎡ | 17.2萬日圓/㎡ | 6.7萬日圓/㎡ |
| 2019 | 19.4萬日圓/㎡ | 17.6萬日圓/㎡ | 7.3萬日圓/㎡ |
| 2020 | 24.3萬日圓/㎡ | 16.3萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ |
| 2021 | 21.8萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ | 7.5萬日圓/㎡ |
| 2022 | 21.5萬日圓/㎡ | 16.2萬日圓/㎡ | 7.6萬日圓/㎡ |
| 2023 | 24萬日圓/㎡ | 16.5萬日圓/㎡ | 8.2萬日圓/㎡ |
| 2024 | 22萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ | 7.8萬日圓/㎡ |
| 2025 | 21.4萬日圓/㎡ | 15.3萬日圓/㎡ | 8萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 24.3萬日圓/㎡ | 14.7萬日圓/㎡ | 8.2萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 30.5萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 30萬日圓/㎡ |
| 2 | – | 29.3萬日圓/㎡ |
| 3 | – | 26.7萬日圓/㎡ |
| 5 | – | 25.4萬日圓/㎡ |
| 6 | 39萬日圓/㎡ | 25.9萬日圓/㎡ |
| 7 | – | 23.2萬日圓/㎡ |
| 10 | – | 23.9萬日圓/㎡ |
| 11 | – | 23.3萬日圓/㎡ |
| 12 | 30.6萬日圓/㎡ | 22.7萬日圓/㎡ |
| 13 | 30萬日圓/㎡ | 18.6萬日圓/㎡ |
| 14 | 30萬日圓/㎡ | 17.9萬日圓/㎡ |
| 15 | 31.7萬日圓/㎡ | 16.7萬日圓/㎡ |
| 16 | 26.7萬日圓/㎡ | 20.4萬日圓/㎡ |
| 17 | 33.7萬日圓/㎡ | 16.3萬日圓/㎡ |
| 18 | 26.2萬日圓/㎡ | 16.1萬日圓/㎡ |
| 19 | 22.9萬日圓/㎡ | 18.3萬日圓/㎡ |
| 20 | 27萬日圓/㎡ | 16.6萬日圓/㎡ |
| 21 | 25.3萬日圓/㎡ | 14.6萬日圓/㎡ |
| 22 | – | 13.8萬日圓/㎡ |
| 23 | – | 15.6萬日圓/㎡ |
| 24 | 24.6萬日圓/㎡ | 14.7萬日圓/㎡ |
| 25 | 24.6萬日圓/㎡ | 14.4萬日圓/㎡ |
| 26 | – | 13.4萬日圓/㎡ |
| 27 | 18.3萬日圓/㎡ | 14.6萬日圓/㎡ |
| 28 | 20.7萬日圓/㎡ | 11.9萬日圓/㎡ |
| 29 | 18.6萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ |
| 30 | 14.1萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ |
| 31 | 13.8萬日圓/㎡ | 11.2萬日圓/㎡ |
| 32 | 12萬日圓/㎡ | 11.1萬日圓/㎡ |
| 33 | 13.9萬日圓/㎡ | 10.6萬日圓/㎡ |
| 34 | 13.1萬日圓/㎡ | 11.6萬日圓/㎡ |
| 35 | 12.7萬日圓/㎡ | 11.5萬日圓/㎡ |
| 36 | 10.7萬日圓/㎡ | 10.9萬日圓/㎡ |
| 37 | 10萬日圓/㎡ | 9.5萬日圓/㎡ |
| 38 | – | 12.3萬日圓/㎡ |
| 39 | – | 9.3萬日圓/㎡ |
| 40 | 13.5萬日圓/㎡ | 8.8萬日圓/㎡ |
| 41 | 8.5萬日圓/㎡ | 11.1萬日圓/㎡ |
| 42 | – | 11.3萬日圓/㎡ |
| 43 | – | 10.7萬日圓/㎡ |
| 44 | – | 8.9萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 9萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 8.6萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 5.7萬日圓/㎡ |
| 48 | – | 7.1萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 9.5萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 8.6萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2007 | 17.5萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 18.5萬日圓/㎡ | 28.6萬日圓/㎡ |
| 2009 | 16.4萬日圓/㎡ | 30.6萬日圓/㎡ |
| 2010 | 15.8萬日圓/㎡ | 30.7萬日圓/㎡ |
| 2011 | 14.3萬日圓/㎡ | 28.8萬日圓/㎡ |
| 2012 | 14.7萬日圓/㎡ | 26.7萬日圓/㎡ |
| 2013 | 15.6萬日圓/㎡ | 26.2萬日圓/㎡ |
| 2014 | 15萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ |
| 2015 | 14.7萬日圓/㎡ | 25.7萬日圓/㎡ |
| 2016 | 16萬日圓/㎡ | 28.3萬日圓/㎡ |
| 2017 | 14.7萬日圓/㎡ | 31.3萬日圓/㎡ |
| 2018 | 15.6萬日圓/㎡ | 26.7萬日圓/㎡ |
| 2019 | 15萬日圓/㎡ | 25.9萬日圓/㎡ |
| 2020 | 18.4萬日圓/㎡ | 28.2萬日圓/㎡ |
| 2021 | 15.7萬日圓/㎡ | 28.2萬日圓/㎡ |
| 2022 | 14.7萬日圓/㎡ | 27.3萬日圓/㎡ |
| 2023 | 15.7萬日圓/㎡ | 30萬日圓/㎡ |
| 2024 | 15.8萬日圓/㎡ | 28.5萬日圓/㎡ |
| 2025 | 13.6萬日圓/㎡ | 30.5萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 16.4萬日圓/㎡ | – |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 15.7萬日圓/㎡ | 16.8萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 12萬日圓/㎡ | 14.9萬日圓/㎡ | 25.8萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 13.5萬日圓/㎡ | 14.6萬日圓/㎡ | 26.8萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 13.3萬日圓/㎡ | 13.5萬日圓/㎡ | 25.5萬日圓/㎡ | 25.9萬日圓/㎡ |
| 2011 | 11.4萬日圓/㎡ | 13.7萬日圓/㎡ | 22.1萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ |
| 2012 | 11.3萬日圓/㎡ | 12.4萬日圓/㎡ | 21.4萬日圓/㎡ | 25.9萬日圓/㎡ |
| 2013 | 11.3萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ | 17.5萬日圓/㎡ | 25.5萬日圓/㎡ |
| 2014 | 10萬日圓/㎡ | 13.3萬日圓/㎡ | 19.2萬日圓/㎡ | 25.6萬日圓/㎡ |
| 2015 | 10.2萬日圓/㎡ | 13.8萬日圓/㎡ | 19.2萬日圓/㎡ | 25.7萬日圓/㎡ |
| 2016 | 11萬日圓/㎡ | 12.9萬日圓/㎡ | 17.9萬日圓/㎡ | 26.3萬日圓/㎡ |
| 2017 | 9.7萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ | 19.2萬日圓/㎡ | 27萬日圓/㎡ |
| 2018 | 9.9萬日圓/㎡ | 12.9萬日圓/㎡ | 19.1萬日圓/㎡ | 28.3萬日圓/㎡ |
| 2019 | 7.3萬日圓/㎡ | 12.1萬日圓/㎡ | 18.5萬日圓/㎡ | 28萬日圓/㎡ |
| 2020 | 9.2萬日圓/㎡ | 12.5萬日圓/㎡ | 18.1萬日圓/㎡ | 27.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | 9.3萬日圓/㎡ | 12.3萬日圓/㎡ | 16.3萬日圓/㎡ | 28.7萬日圓/㎡ |
| 2022 | 8.8萬日圓/㎡ | 12.9萬日圓/㎡ | 15.8萬日圓/㎡ | 23.1萬日圓/㎡ |
| 2023 | 9.4萬日圓/㎡ | 13.3萬日圓/㎡ | 16.5萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ |
| 2024 | 8.6萬日圓/㎡ | 11.3萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | 8.6萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ | 17.4萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 7.6萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ | – | – |
松山市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| いよ立花 | 1,400萬日圓 | 17.5萬日圓/㎡ | 2,200萬日圓 | 8 | 106 |
| 余戸 | – | – | 2,300萬日圓 | 12 | 102 |
| 土居田 | 1,035萬日圓 | 14.8萬日圓/㎡ | 2,800萬日圓 | 10 | 97 |
| 本町６丁目 | 825萬日圓 | 14.1萬日圓/㎡ | 2,000萬日圓 | 12 | 81 |
| 勝山町 | 3,150萬日圓 | 42.4萬日圓/㎡ | 2,400萬日圓 | 8 | 71 |
| 衣山 | 370萬日圓 | 12.7萬日圓/㎡ | 2,300萬日圓 | 11 | 66 |
| 道後公園 | 1,900萬日圓 | 27.3萬日圓/㎡ | 2,900萬日圓 | 11 | 65 |
| 福音寺 | – | – | 2,400萬日圓 | 14 | 63 |
| 山西 | – | – | 2,400萬日圓 | 13 | 58 |
| 北久米 | 575萬日圓 | 10萬日圓/㎡ | 2,300萬日圓 | 18 | 57 |
| 道後温泉 | 870萬日圓 | 15.8萬日圓/㎡ | 1,650萬日圓 | 13 | 57 |
| 市坪 | – | – | 2,500萬日圓 | 15 | 56 |
| 伊予和気 | – | – | 2,200萬日圓 | 20 | 53 |
| 三津 | 775萬日圓 | 13萬日圓/㎡ | 850萬日圓 | 8 | 53 |
| 土橋(愛媛) | 2,000萬日圓 | 28.6萬日圓/㎡ | 3,300萬日圓 | 9 | 40 |
松山市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,900萬日圓 | 70 m² | 166 |
| 2LDK | 1,950萬日圓 | 65 m² | 48 |
| 4LDK | 1,600萬日圓 | 85 m² | 45 |
| 1K | 200萬日圓 | 20 m² | 39 |
| 1LDK | 1,450萬日圓 | 45 m² | 14 |
| 1DK | 320萬日圓 | 30 m² | 13 |
松山市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,400萬日圓（每㎡21.4萬日圓，共139筆）。
松山市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,150萬日圓（共406筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。