松山市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,400万円
- 21.4万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,150万円
- 2024年比 -4.5%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 8万円/㎡
- 5年で+14.3%
- 2025年の取引件数
- 1,032
- 愛媛県内 10エリア中 1位（㎡単価）
データから見えること
上昇は続くが鈍化
上昇率は年約0.1%と、前の5年の年2.9%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。
愛媛県と連動
マンションの㎡単価は愛媛県平均より5%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約98%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の61%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約12%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は490万円〜2,400万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は2.8%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は0.6%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は15%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.7%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.6万円）の約25.1年分です（広域では約26.2年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は47%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+0%、5年で0%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、78%が想定最大規模の浸水想定区域内、8%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
国が後押しする再開発
松山城周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。
松山市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 497,041
- 2020年比 -2.8%
- 愛媛県：-5.6%
- 2025年の転入超過
- -671
- 人口千人あたり -1.35
- 愛媛県：-4.52
- 空き家率（2023年）
- 15.0%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.7%
- 愛媛県：19.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.6万円
- 月額・借家全体
- 愛媛県：4.5万円
- 大地震のリスク
- 47.1%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 愛媛県：55.1%
- 公示地価（2026年）
- 8.9万円/㎡
- 1年 +0.2%・5年 0.0%
- 愛媛県：4.1万円/㎡
- 洪水リスク
- 78.2%
- 地価公示地点78か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 1.3%）
- 愛媛県：58.8%
- 津波リスク
- 7.7%
- 地価公示地点78か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 愛媛県：24.6%
- 土砂災害リスク
- 2.6%
- 地価公示地点78か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 愛媛県：4.6%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 松山城周辺地域 · 135 ha · 2024年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
松山市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
420万円
5.6万円/㎡
- 土居田町
- 土居田 · 徒歩5分
- 3LDK · 75 m²
- 1988年築
1,400万円
18.7万円/㎡
- 東長戸
- 本町６丁目 · 徒歩28分
- 3LDK · 75 m²
- 1991年築
2,500万円
20万円/㎡
- 祝谷
- 上一万 · 徒歩21分
- 3LDK · 125 m²
- 1990年築
戸建て
900万円
8.2万円/㎡
- 畑寺町
- 道後温泉
- 土地200㎡ · 延床110㎡
- 1982年築
2,200万円
18.3万円/㎡
- 北久米町
- 北久米 · 徒歩19分
- 土地150㎡ · 延床120㎡
- 1990年築
4,200万円
12.4万円/㎡
- 緑町
- 赤十字病院前 · 徒歩4分
- 土地100㎡ · 延床340㎡
- 1991年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,000万円 | 2,400万円 |
| 2008 | 1,400万円 | 2,200万円 |
| 2009 | 1,300万円 | 2,200万円 |
| 2010 | 1,300万円 | 2,400万円 |
| 2011 | 1,100万円 | 2,300万円 |
| 2012 | 1,200万円 | 2,100万円 |
| 2013 | 1,300万円 | 2,100万円 |
| 2014 | 1,200万円 | 2,100万円 |
| 2015 | 1,400万円 | 2,300万円 |
| 2016 | 1,300万円 | 2,150万円 |
| 2017 | 1,400万円 | 2,200万円 |
| 2018 | 1,300万円 | 2,200万円 |
| 2019 | 1,300万円 | 2,200万円 |
| 2020 | 1,700万円 | 2,200万円 |
| 2021 | 1,500万円 | 2,200万円 |
| 2022 | 1,400万円 | 2,200万円 |
| 2023 | 1,550万円 | 2,100万円 |
| 2024 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 2025 | 1,400万円 | 2,150万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,600万円 | 2,200万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.6万円/㎡ | 20万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 2008 | 20万円/㎡ | 17万円/㎡ | 8.9万円/㎡ |
| 2009 | 18.6万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 9万円/㎡ |
| 2010 | 19.3万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2011 | 18万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 7.8万円/㎡ |
| 2012 | 17.1万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2013 | 18.7万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 2014 | 19.2万円/㎡ | 16万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2015 | 18.6万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 7万円/㎡ |
| 2016 | 19.3万円/㎡ | 15万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2017 | 18.6万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 7万円/㎡ |
| 2018 | 19万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 6.7万円/㎡ |
| 2019 | 19.4万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2020 | 24.3万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 7万円/㎡ |
| 2021 | 21.8万円/㎡ | 16万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2022 | 21.5万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 2023 | 24万円/㎡ | 16.5万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2024 | 22万円/㎡ | 16万円/㎡ | 7.8万円/㎡ |
| 2025 | 21.4万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 24.3万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 30.5万円/㎡ |
| 1 | – | 30万円/㎡ |
| 2 | – | 29.3万円/㎡ |
| 3 | – | 26.7万円/㎡ |
| 5 | – | 25.4万円/㎡ |
| 6 | 39万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 7 | – | 23.2万円/㎡ |
| 10 | – | 23.9万円/㎡ |
| 11 | – | 23.3万円/㎡ |
| 12 | 30.6万円/㎡ | 22.7万円/㎡ |
| 13 | 30万円/㎡ | 18.6万円/㎡ |
| 14 | 30万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 15 | 31.7万円/㎡ | 16.7万円/㎡ |
| 16 | 26.7万円/㎡ | 20.4万円/㎡ |
| 17 | 33.7万円/㎡ | 16.3万円/㎡ |
| 18 | 26.2万円/㎡ | 16.1万円/㎡ |
| 19 | 22.9万円/㎡ | 18.3万円/㎡ |
| 20 | 27万円/㎡ | 16.6万円/㎡ |
| 21 | 25.3万円/㎡ | 14.6万円/㎡ |
| 22 | – | 13.8万円/㎡ |
| 23 | – | 15.6万円/㎡ |
| 24 | 24.6万円/㎡ | 14.7万円/㎡ |
| 25 | 24.6万円/㎡ | 14.4万円/㎡ |
| 26 | – | 13.4万円/㎡ |
| 27 | 18.3万円/㎡ | 14.6万円/㎡ |
| 28 | 20.7万円/㎡ | 11.9万円/㎡ |
| 29 | 18.6万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 30 | 14.1万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 31 | 13.8万円/㎡ | 11.2万円/㎡ |
| 32 | 12万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 33 | 13.9万円/㎡ | 10.6万円/㎡ |
| 34 | 13.1万円/㎡ | 11.6万円/㎡ |
| 35 | 12.7万円/㎡ | 11.5万円/㎡ |
| 36 | 10.7万円/㎡ | 10.9万円/㎡ |
| 37 | 10万円/㎡ | 9.5万円/㎡ |
| 38 | – | 12.3万円/㎡ |
| 39 | – | 9.3万円/㎡ |
| 40 | 13.5万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 41 | 8.5万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 42 | – | 11.3万円/㎡ |
| 43 | – | 10.7万円/㎡ |
| 44 | – | 8.9万円/㎡ |
| 45 | – | 9万円/㎡ |
| 46 | – | 8.6万円/㎡ |
| 47 | – | 5.7万円/㎡ |
| 48 | – | 7.1万円/㎡ |
| 49 | – | 9.5万円/㎡ |
| 50 | – | 8.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2007 | 17.5万円/㎡ | – |
| 2008 | 18.5万円/㎡ | 28.6万円/㎡ |
| 2009 | 16.4万円/㎡ | 30.6万円/㎡ |
| 2010 | 15.8万円/㎡ | 30.7万円/㎡ |
| 2011 | 14.3万円/㎡ | 28.8万円/㎡ |
| 2012 | 14.7万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2013 | 15.6万円/㎡ | 26.2万円/㎡ |
| 2014 | 15万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2015 | 14.7万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 2016 | 16万円/㎡ | 28.3万円/㎡ |
| 2017 | 14.7万円/㎡ | 31.3万円/㎡ |
| 2018 | 15.6万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2019 | 15万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 2020 | 18.4万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2021 | 15.7万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2022 | 14.7万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 2023 | 15.7万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2024 | 15.8万円/㎡ | 28.5万円/㎡ |
| 2025 | 13.6万円/㎡ | 30.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 16.4万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 15.7万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 26万円/㎡ | – |
| 2008 | 12万円/㎡ | 14.9万円/㎡ | 25.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 13.5万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 26.8万円/㎡ | – |
| 2010 | 13.3万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 25.5万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 2011 | 11.4万円/㎡ | 13.7万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | 26万円/㎡ |
| 2012 | 11.3万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 2013 | 11.3万円/㎡ | 13万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 25.5万円/㎡ |
| 2014 | 10万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 25.6万円/㎡ |
| 2015 | 10.2万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 2016 | 11万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 2017 | 9.7万円/㎡ | 13万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2018 | 9.9万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 28.3万円/㎡ |
| 2019 | 7.3万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2020 | 9.2万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2021 | 9.3万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 28.7万円/㎡ |
| 2022 | 8.8万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 23.1万円/㎡ |
| 2023 | 9.4万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 16.5万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 2024 | 8.6万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 15万円/㎡ | – |
| 2025 | 8.6万円/㎡ | 10万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 7.6万円/㎡ | 12万円/㎡ | – | – |
松山市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| いよ立花 | 1,400万円 | 17.5万円/㎡ | 2,200万円 | 8 | 106 |
| 余戸 | – | – | 2,300万円 | 12 | 102 |
| 土居田 | 1,035万円 | 14.8万円/㎡ | 2,800万円 | 10 | 97 |
| 本町６丁目 | 825万円 | 14.1万円/㎡ | 2,000万円 | 12 | 81 |
| 勝山町 | 3,150万円 | 42.4万円/㎡ | 2,400万円 | 8 | 71 |
| 衣山 | 370万円 | 12.7万円/㎡ | 2,300万円 | 11 | 66 |
| 道後公園 | 1,900万円 | 27.3万円/㎡ | 2,900万円 | 11 | 65 |
| 福音寺 | – | – | 2,400万円 | 14 | 63 |
| 山西 | – | – | 2,400万円 | 13 | 58 |
| 北久米 | 575万円 | 10万円/㎡ | 2,300万円 | 18 | 57 |
| 道後温泉 | 870万円 | 15.8万円/㎡ | 1,650万円 | 13 | 57 |
| 市坪 | – | – | 2,500万円 | 15 | 56 |
| 伊予和気 | – | – | 2,200万円 | 20 | 53 |
| 三津 | 775万円 | 13万円/㎡ | 850万円 | 8 | 53 |
| 土橋(愛媛) | 2,000万円 | 28.6万円/㎡ | 3,300万円 | 9 | 40 |
松山市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,900万円 | 70 m² | 166 |
| 2LDK | 1,950万円 | 65 m² | 48 |
| 4LDK | 1,600万円 | 85 m² | 45 |
| 1K | 200万円 | 20 m² | 39 |
| 1LDK | 1,450万円 | 45 m² | 14 |
| 1DK | 320万円 | 30 m² | 13 |
松山市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,400万円（㎡単価21.4万円/㎡、139件）です。
松山市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,150万円（406件）です。
松山市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は-11.8%、住宅地㎡単価は+14.3%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。