大津市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,200万円
- 33.1万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,000万円
- 2024年比 +7.1%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 8万円/㎡
- 5年で+23.1%
- 2025年の取引件数
- 899
- 滋賀県内 12エリア中 2位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約6.8%上昇し、その前の5年（年2.1%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
滋賀県と連動
マンションの㎡単価は滋賀県平均より6%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約32%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の75%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約12%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,325万円〜3,200万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は0.6%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3.1人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は3%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は10.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.5%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.3万円）の約34.7年分です（広域では約38.5年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は13%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+3%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ66%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、16%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
大津市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 343,051
- 2020年比 -0.6%
- 滋賀県：-1.5%
- 2025年の転入超過
- +1,052
- 人口千人あたり +3.07
- 滋賀県：+0.25
- 空き家率（2023年）
- 10.9%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.5%
- 滋賀県：12.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.3万円
- 月額・借家全体
- 滋賀県：5.2万円
- 大地震のリスク
- 13.1%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 滋賀県：20.6%
- 公示地価（2026年）
- 8.1万円/㎡
- 1年 +1.9%・5年 +2.9%
- 滋賀県：4.1万円/㎡
- 洪水リスク
- 16.3%
- 地価公示地点80か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 滋賀県：50.0%
- 土砂災害リスク
- 2.5%
- 地価公示地点80か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 滋賀県：1.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
大津市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,300万円
16.3万円/㎡
- 大萱
- 瀬田(滋賀) · 徒歩8分
- 4LDK · 80 m²
- 1985年築
2,400万円
43.6万円/㎡
- 大萱
- 瀬田(滋賀) · 徒歩2分
- 2LDK · 55 m²
- 2007年築
3,700万円
67.3万円/㎡
- 中央
- 大津 · 徒歩8分
- 1LDK · 55 m²
- 2022年築
戸建て
620万円
6.5万円/㎡
- 木の岡町
- 比叡山坂本 · 徒歩19分
- 土地125㎡ · 延床95㎡
- 1985年築
1,900万円
15.8万円/㎡
- 大平
- 石山
- 土地200㎡ · 延床120㎡
- 2001年築
3,600万円
31.3万円/㎡
- 比叡辻
- 比叡山坂本 · 徒歩16分
- 土地130㎡ · 延床115㎡
- 2026年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,200万円 | 2,100万円 |
| 2008 | 1,200万円 | 2,300万円 |
| 2009 | 1,300万円 | 2,300万円 |
| 2010 | 1,200万円 | 2,300万円 |
| 2011 | 1,400万円 | 2,000万円 |
| 2012 | 1,200万円 | 2,300万円 |
| 2013 | 1,600万円 | 2,200万円 |
| 2014 | 1,500万円 | 1,900万円 |
| 2015 | 1,400万円 | 1,900万円 |
| 2016 | 1,800万円 | 1,900万円 |
| 2017 | 1,600万円 | 1,900万円 |
| 2018 | 1,500万円 | 2,200万円 |
| 2019 | 1,600万円 | 2,300万円 |
| 2020 | 1,600万円 | 2,100万円 |
| 2021 | 1,900万円 | 2,300万円 |
| 2022 | 1,700万円 | 2,400万円 |
| 2023 | 1,900万円 | 2,000万円 |
| 2024 | 2,200万円 | 2,000万円 |
| 2025 | 2,200万円 | 2,000万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,450万円 | 1,900万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 16.9万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2008 | 18.3万円/㎡ | 20万円/㎡ | 7.9万円/㎡ |
| 2009 | 18.3万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 2010 | 17.3万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 2011 | 21.2万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 2012 | 18.5万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 2013 | 23万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2014 | 21.7万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2015 | 20万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2016 | 24.3万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 2017 | 24.6万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 7.1万円/㎡ |
| 2018 | 21.7万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 2019 | 23.2万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 6.9万円/㎡ |
| 2020 | 23.1万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 6.5万円/㎡ |
| 2021 | 28.8万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2022 | 26万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2023 | 28.4万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 2024 | 31.3万円/㎡ | 16万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2025 | 33.1万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 34.3万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 8.9万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 31.6万円/㎡ |
| 1 | – | 29.8万円/㎡ |
| 2 | 48.3万円/㎡ | 36.5万円/㎡ |
| 3 | 53.4万円/㎡ | – |
| 4 | 52万円/㎡ | 27.1万円/㎡ |
| 5 | 48万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 6 | 45.5万円/㎡ | 25.6万円/㎡ |
| 7 | – | 25.5万円/㎡ |
| 10 | – | 25.8万円/㎡ |
| 11 | 47.5万円/㎡ | 27.4万円/㎡ |
| 12 | 44.3万円/㎡ | – |
| 13 | 40万円/㎡ | 23.5万円/㎡ |
| 14 | 40万円/㎡ | 24.2万円/㎡ |
| 15 | 41.4万円/㎡ | 19.4万円/㎡ |
| 16 | 43.8万円/㎡ | 21.1万円/㎡ |
| 17 | 41.4万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 18 | 37.3万円/㎡ | 18.4万円/㎡ |
| 19 | 36万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 20 | 34.3万円/㎡ | 19.3万円/㎡ |
| 21 | 32.5万円/㎡ | 16.8万円/㎡ |
| 22 | 31.6万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 23 | 37.1万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 24 | 23.6万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 25 | 20万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 26 | 16.3万円/㎡ | 18.8万円/㎡ |
| 27 | 18.6万円/㎡ | 15.4万円/㎡ |
| 28 | 17.5万円/㎡ | 15.7万円/㎡ |
| 29 | 15.1万円/㎡ | 15.2万円/㎡ |
| 30 | 16万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 31 | 16.3万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 32 | 18.7万円/㎡ | 10.7万円/㎡ |
| 33 | 17.4万円/㎡ | 12.7万円/㎡ |
| 34 | 14.8万円/㎡ | 9.9万円/㎡ |
| 35 | 20万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 36 | 21万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 37 | – | 12.7万円/㎡ |
| 38 | – | 10.2万円/㎡ |
| 39 | – | 9.2万円/㎡ |
| 40 | – | 10.2万円/㎡ |
| 41 | – | 8.4万円/㎡ |
| 42 | 18万円/㎡ | 9.2万円/㎡ |
| 43 | – | 9.2万円/㎡ |
| 44 | – | 10万円/㎡ |
| 45 | 21.5万円/㎡ | 9.2万円/㎡ |
| 46 | – | 9万円/㎡ |
| 47 | – | 8.1万円/㎡ |
| 48 | – | 5.4万円/㎡ |
| 49 | – | 8.2万円/㎡ |
| 50 | – | 8.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 15.7万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 16.1万円/㎡ | 33.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 14.7万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2010 | 14万円/㎡ | 35万円/㎡ | – |
| 2011 | 14.7万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | – |
| 2012 | 14万円/㎡ | 32.2万円/㎡ | – |
| 2013 | 13.6万円/㎡ | 29.7万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 2014 | 14.8万円/㎡ | 31.1万円/㎡ | – |
| 2015 | 15.7万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2016 | 16.3万円/㎡ | 34.8万円/㎡ | – |
| 2017 | 17.1万円/㎡ | 33.1万円/㎡ | – |
| 2018 | 17.1万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2019 | 17.6万円/㎡ | 34.3万円/㎡ | – |
| 2020 | 18.5万円/㎡ | 34.1万円/㎡ | 52万円/㎡ |
| 2021 | 16.7万円/㎡ | 37.6万円/㎡ | 49.3万円/㎡ |
| 2022 | 18.4万円/㎡ | 38.7万円/㎡ | – |
| 2023 | 17.1万円/㎡ | 34.8万円/㎡ | 47.6万円/㎡ |
| 2024 | 18.7万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | 49.4万円/㎡ |
| 2025 | 20万円/㎡ | 41.4万円/㎡ | 51.4万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 22.5万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 12.6万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 28.3万円/㎡ | – |
| 2008 | 13.6万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | – |
| 2009 | 11.7万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2010 | 10万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 26.2万円/㎡ | – |
| 2011 | 9.7万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2012 | 9.3万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | 20万円/㎡ | 28.1万円/㎡ |
| 2013 | 10.3万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2014 | 8.8万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 26.8万円/㎡ |
| 2015 | 9.5万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2016 | 9.8万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 2017 | 6.9万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 29.1万円/㎡ |
| 2018 | 7.8万円/㎡ | 11.9万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2019 | 8.7万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 29.4万円/㎡ |
| 2020 | 7.5万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 2021 | 8.7万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 27.1万円/㎡ |
| 2022 | 7.7万円/㎡ | 12万円/㎡ | 20万円/㎡ | 29.9万円/㎡ |
| 2023 | 8.5万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | – |
| 2024 | 8.8万円/㎡ | 13.2万円/㎡ | 19.6万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 2025 | 6.6万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 13万円/㎡ | – | – |
大津市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 石山 | 1,600万円 | 24.6万円/㎡ | 1,400万円 | 16 | 391 |
| 瀬田(滋賀) | 1,600万円 | 21.5万円/㎡ | 3,350万円 | 19 | 219 |
| 大津京 | 2,800万円 | 38.5万円/㎡ | 2,300万円 | 10 | 194 |
| 大津 | 2,800万円 | 45.7万円/㎡ | 2,250万円 | 11 | 187 |
| 膳所 | 2,300万円 | 33.8万円/㎡ | 2,300万円 | 11 | 178 |
| 堅田 | 1,600万円 | 23.5万円/㎡ | 2,600万円 | 13 | 129 |
| 唐崎 | 1,200万円 | 17.7万円/㎡ | 2,650万円 | 12 | 116 |
| 比叡山坂本 | – | – | 2,500万円 | 13 | 114 |
| おごと温泉 | – | – | 2,400万円 | 16 | 87 |
| 小野(滋賀) | – | – | 1,400万円 | 14 | 62 |
| 和邇 | – | – | 690万円 | 10 | 38 |
| 山科 | – | – | 990万円 | 21 | 27 |
| 志賀 | 425万円 | 8.3万円/㎡ | 500万円 | 14 | 25 |
| 近江舞子 | – | – | 840万円 | 15 | 19 |
| 南草津 | – | – | 2,700万円 | 28 | 19 |
大津市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,200万円 | 70 m² | 336 |
| 2LDK | 2,450万円 | 65 m² | 88 |
| 4LDK | 2,100万円 | 82.5 m² | 64 |
| 1LDK | 1,200万円 | 45 m² | 17 |
| 2DK | 2,450万円 | 52.5 m² | 12 |
大津市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,200万円（㎡単価33.1万円/㎡、194件）です。
大津市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,000万円（436件）です。
大津市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+43.4%、住宅地㎡単価は+23.1%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。