甲賀市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 1,100万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 2.9万円/㎡
- 5年で+38.1%
- 2025年の取引件数
- 138
- 滋賀県内 12エリア中 10位（㎡単価）
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約5.9%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
滋賀県と連動
戸建ての㎡単価は滋賀県平均より47%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約107%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約15%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は460万円〜1,800万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は3.8%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約3人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は2.4%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は11.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.6%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は23%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+0%、5年で-1%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ54%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、23%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
甲賀市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 84,982
- 2020年比 -3.8%
- 滋賀県：-1.5%
- 2025年の転入超過
- -257
- 人口千人あたり -3.02
- 滋賀県：+0.25
- 空き家率（2023年）
- 11.7%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.6%
- 滋賀県：12.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5万円
- 月額・借家全体
- 滋賀県：5.2万円
- 大地震のリスク
- 22.5%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 滋賀県：20.6%
- 公示地価（2026年）
- 1.7万円/㎡
- 1年 +0.3%・5年 -1.0%
- 滋賀県：4.1万円/㎡
- 洪水リスク
- 22.7%
- 地価公示地点22か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 滋賀県：50.0%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点22か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 滋賀県：1.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
甲賀市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
450万円
4.7万円/㎡
- 甲南町希望ケ丘
- 甲南
- 土地270㎡ · 延床95㎡
- 1979年築
1,100万円
6.9万円/㎡
- 信楽町勅旨
- 勅旨 · 徒歩15分
- 土地570㎡ · 延床160㎡
- 1973年築
2,400万円
20.9万円/㎡
- 甲南町耕心
- 貴生川 · 徒歩26分
- 土地230㎡ · 延床115㎡
- 2021年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 1,300万円 |
| 2008 | 1,400万円 |
| 2009 | 1,200万円 |
| 2010 | 1,200万円 |
| 2011 | 890万円 |
| 2012 | 1,900万円 |
| 2013 | 1,500万円 |
| 2014 | 885万円 |
| 2015 | 1,400万円 |
| 2016 | 1,450万円 |
| 2017 | 1,500万円 |
| 2018 | 1,300万円 |
| 2019 | 1,400万円 |
| 2020 | 1,600万円 |
| 2021 | 1,400万円 |
| 2022 | 1,600万円 |
| 2023 | 775万円 |
| 2024 | 1,000万円 |
| 2025 | 1,100万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,000万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 12.2万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2008 | 10.8万円/㎡ | 2.6万円/㎡ |
| 2009 | 10万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2010 | 8.2万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2011 | 8.3万円/㎡ | 2.7万円/㎡ |
| 2012 | 11.7万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2013 | 10万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2014 | 7.2万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2015 | 8万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2016 | 12.4万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2017 | 8.5万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2018 | 10.8万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2019 | 8.5万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2020 | 14万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2021 | 9.7万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2022 | 8.8万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2023 | 7.4万円/㎡ | 1.3万円/㎡ |
| 2024 | 7.3万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2025 | 9.3万円/㎡ | 2.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 5.5万円/㎡ | – |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 27.8万円/㎡ |
| 32 | 6.2万円/㎡ |
| 33 | 4.8万円/㎡ |
| 37 | 6.8万円/㎡ |
| 42 | 6万円/㎡ |
| 46 | 4.6万円/㎡ |
| 50 | 4.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2008 | 8万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | – |
| 2009 | 9万円/㎡ | – | – |
| 2010 | 7.7万円/㎡ | – | – |
| 2011 | 7.8万円/㎡ | – | – |
| 2013 | 9.6万円/㎡ | – | – |
| 2014 | 7.5万円/㎡ | – | – |
| 2015 | 6.2万円/㎡ | – | – |
| 2016 | 12.2万円/㎡ | – | – |
| 2017 | 8.1万円/㎡ | – | – |
| 2018 | 10.4万円/㎡ | – | – |
| 2019 | 6.4万円/㎡ | – | – |
| 2020 | – | – | 25.5万円/㎡ |
| 2022 | 6.3万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 5.7万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 9.6万円/㎡ | – | – |
甲賀市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 甲南 | – | – | 990万円 | 17 | 42 |
| 水口 | – | – | 1,500万円 | 15 | 32 |
| 貴生川 | – | – | 1,700万円 | 10 | 27 |
| 三雲 | – | – | 760万円 | 29 | 23 |
| 甲賀 | – | – | 620万円 | 15 | 19 |
| 水口石橋 | – | – | 970万円 | 9 | 18 |
| 水口松尾 | – | – | 1,800万円 | 14 | 15 |
| 信楽 | – | – | 460万円 | 18 | 14 |
| 水口城南 | – | – | 700万円 | 16 | 10 |
甲賀市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,100万円（67件）です。
甲賀市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+38.1%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。